Является ли факт регистрации протокола собрания собственников помещений, квартир по созданию управляющей компании фактом регистрации объекта кондоминиума?

[Асеке Басеке]

Доброго всем вечера, уважаемые участники форума!

У меня имеется вопрос к знатокам жилищного права.

Является ли регистрация территориальным органом юстиции протокола собрания собственников помещений, квартир от января 2016 года по созданию управляющей компании и делегированию ей полномочий по установлению размера платы на содержание общего имущества объекта кондоминиума, фактом регистрации объекта кондоминиума или нет? Прошу ответить на вопрос.

[Максим Семенов]

В настоящее время по действующим НПА данный факт подтверждается уведомлением или справкой НАО "ГК "Правительство для граждан" о государственной регистрации объекта кондоминиума с приложением о расчете долей.  

[Асеке Басеке]

В 14.02.2022 в 01:57, Максим Семенов сказал:

В настоящее время по действующим НПА данный факт подтверждается уведомлением или справкой НАО "ГК "Правительство для граждан" о государственной регистрации объекта кондоминиума с приложением о расчете долей.  

 

В суде идет спор по этому поводу. Управляющая компания "козыряет" только этим протоколом собрания, прошедшим регистрацию в органах юстиции в 2016 году. Больше ничего она представить не может. 

По новым правилам действительно нужно проходить эту процедуру через НАО "ГК "Правительство для граждан". Но это процедура обязательна сегодня для прохождения по отношению к управляющей компании или нет? Вы это можете разъяснить? Жду пояснений.

[Максим Семенов]

Распишите, о чем спор в суде. Кто к кому иск предъявил... о чем... что конкретно требует в иске. С чем вы не согласны. 

Ато неинтересно отвечать... 

[Асеке Басеке]

В 18.02.2022 в 19:58, Максим Семенов сказал:

Распишите, о чем спор в суде. Кто к кому иск предъявил... о чем... что конкретно требует в иске. С чем вы не согласны. 

Ато неинтересно отвечать... 

У Вас есть личка в почте? Могу туда направить. Как Вам такое?

[Гость Нурболат]

Асеке, управляющие компании раньше были. Сейчас ОСИ и ПТ. Жильцы могут провести собрание, отказаться от услуг УК, и зарегистрировать  ОСИ, выбрать председателя, зарегистрироваться в НАО, спросить отчеты с УК и получить от них документы. А так да, раньше в юстицию документы подавали, протокол, списки жильцов, документы на дом и т.д. - и всё, регистрация проходила. Можете, официально запрос в юстицию сделать: у вас объект кондоминиума по такому адресу регистрировался, какие документы были поданы и т.д. Если хотите признать протокол собрания недействительным - это трудно, если не бесполезно. Легче новое собрание провести и избавиться от УК.

[Асеке Басеке]

11 часов назад, Гость Нурболат сказал:

Асеке, управляющие компании раньше были. Сейчас ОСИ и ПТ. Жильцы могут провести собрание, отказаться от услуг УК, и зарегистрировать  ОСИ, выбрать председателя, зарегистрироваться в НАО, спросить отчеты с УК и получить от них документы. А так да, раньше в юстицию документы подавали, протокол, списки жильцов, документы на дом и т.д. - и всё, регистрация проходила. Можете, официально запрос в юстицию сделать: у вас объект кондоминиума по такому адресу регистрировался, какие документы были поданы и т.д. Если хотите признать протокол собрания недействительным - это трудно, если не бесполезно. Легче новое собрание провести и избавиться от УК.

Почему трудно признавать протокол собрания собственников помещений и квартир в судебном порядке недействительным? Что в этом бесполезного? Поясните.

[Адал]

В 18.02.2022 в 10:16, Асеке Басеке сказал:

 

По новым правилам действительно нужно проходить эту процедуру через НАО "ГК "Правительство для граждан". Но это процедура обязательна сегодня для прохождения по отношению к управляющей компании или нет? Вы это можете разъяснить? Жду пояснений.

Они обратной силы не имеют. Там огромная дыра в законодательстве в этом вопросе. Суды без регистрации кондоминиума применяют Законы, которые четко прописаны только для кондоминиумов. 

Логика простая - раз есть постройка, то у нее должна быть форма собственности. А у нас это либо индивидуальная, либо кондоминиум. Третьего не дано. Поэтому несмотря на наличие/отсутствие всех нужных бумажек - суды признают и применяют положения о кондоминиумах ко всем подобным объектам.

У вас суть вопроса сложнее. Суть не в том - есть ли кондоминиум или нет (он есть так и так), а в том, кто именно подал бумажки на регистрацию и "хапанул" кроме этого видимо еще какие-то права.

 

[Асеке Басеке]

1 час назад, Адал сказал:

Они обратной силы не имеют. Там огромная дыра в законодательстве в этом вопросе. Суды без регистрации кондоминиума применяют Законы, которые четко прописаны только для кондоминиумов. 

Логика простая - раз есть постройка, то у нее должна быть форма собственности. А у нас это либо индивидуальная, либо кондоминиум. Третьего не дано. Поэтому несмотря на наличие/отсутствие всех нужных бумажек - суды признают и применяют положения о кондоминиумах ко всем подобным объектам.

У вас суть вопроса сложнее. Суть не в том - есть ли кондоминиум или нет (он есть так и так), а в том, кто именно подал бумажки на регистрацию и "хапанул" кроме этого видимо еще какие-то права.

 

Там, в графе протокола собрания «общее количество собственников помещений (квартир)» вместо самих собственников помещений (квартир) указаны два юридических лица: ТОО «Аманат Строй» и ТОО «ASTANA GRAND VILLAGE». Первое лицо было застройщиком дома, второе лицо построило парковочные места.

Обе компании - аффилированные по отношению к BI GROUP. Управляющая компания также аффилированная к этой организации.

Свидетельства о государственной регистрации объекта кондоминиума у УК не имеется. Это свидетельство УК даже не смогло предоставить суду.

А как быть с этим?

В силу общих принципов права в случае коллизии норм, принятых одним и тем же органом государственной власти для регулирования одних и тех же отношений, применению подлежат нормы закона, принятого по времени позднее, при условии, что в нем не установлено иное (принцип приоритета более позднего нормативного правого акта).

Принцип приоритета нормы, принятой позднее, прямо закреплен в пункте 3 статьи 12 Закона Республики Казахстан от 6 апреля 2016 года «О правовых актах» (далее – Закон о правовых актах), которая гласит, что при наличии противоречий в нормах одного нормативного правового акта или нормативных правовых актов одного уровня действует норма акта, позднее введенного в действие, или норма, которая соответствует акту, позднее введенному в действие.

Что скажете?

[Адал]

5 часов назад, Асеке Басеке сказал:

Что скажете?

не вижу противоречий, там только дополнения

 

[Асеке Басеке]

То есть, как это понимать ? Дополнения к законодательным принятым, принятым позднее, не могут применяться к этим правоотношениям? 

 

И правильно я понимаю Вас, что, если имеет место факт отсутствия государственной регистрации объекта кондоминиума, то аффилированная по отношению к застройщику УК, которой был передан дом, осуществляет свою деятельность не вполне законно?

УК на основании этого протокола заявляет, что именно оно является органом управления объекта кондоминиума, который даже не зарегистрирован.

[Асеке Басеке]

Прошу дать пояснения для уяснения сути доводов

[Адал]

2 часа назад, Асеке Басеке сказал:

То есть, как это понимать ?

Там коллизии нет, чтобы последующие НПА вносили корректировку в предыдущие и можно было их применять с обратной силой. Но ни тогда, ни сейчас  вопрос не закрыли до конца. 

Насколько я понимаю то, что сейчас делают судьи по таким искам - они полностью игнорируют факт надлежащего оформления кондоминиума, т.е. он для них "по умолчанию" есть и под эту гребенку всех и чешут. Отсутствие нужных бумажек, равно как и признание незаконным части из них не влияет на эту позицию.

Но у вас вопрос не в этом, насколько я понял. Вы пытаетесь подвинуть УК и ее право устанавливать и собирать взносы на то, на сё.

В таком случае:

В 12.02.2022 в 21:37, Асеке Басеке сказал:

Является ли регистрация территориальным органом юстиции протокола собрания собственников помещений, квартир от января 2016 года по созданию управляющей компании и делегированию ей полномочий по установлению размера платы на содержание общего имущества объекта кондоминиума, фактом регистрации объекта кондоминиума или нет? Прошу ответить на вопрос.

НЕТ, надлежащим образом кондоминиум на основании протокола не оформлен, но форма управления кондоминиумом может быть признана судом легитимной и за УК признают право собирать "дань". Просто потому ,что кто-то должен исполнять другие законы. особенно в части сбора средств на кап. ремонт и прочие поборы. Этот бред сейчас массово применяется в судах, на основании этого бреда гос. органы пишут отписки. 

 

[Асеке Басеке]

9 часов назад, Адал сказал:

Там коллизии нет, чтобы последующие НПА вносили корректировку в предыдущие и можно было их применять с обратной силой. Но ни тогда, ни сейчас  вопрос не закрыли до конца. 

Насколько я понимаю то, что сейчас делают судьи по таким искам - они полностью игнорируют факт надлежащего оформления кондоминиума, т.е. он для них "по умолчанию" есть и под эту гребенку всех и чешут. Отсутствие нужных бумажек, равно как и признание незаконным части из них не влияет на эту позицию.

Но у вас вопрос не в этом, насколько я понял. Вы пытаетесь подвинуть УК и ее право устанавливать и собирать взносы на то, на сё.

В таком случае:

НЕТ, надлежащим образом кондоминиум на основании протокола не оформлен, но форма управления кондоминиумом может быть признана судом легитимной и за УК признают право собирать "дань". Просто потому ,что кто-то должен исполнять другие законы. особенно в части сбора средств на кап. ремонт и прочие поборы. Этот бред сейчас массово применяется в судах, на основании этого бреда гос. органы пишут отписки. 

 

Так я согласен с Вашей позицией, что это форменный чистый бред.

 

А как переломить ситуацию? Обратиться в жилищную инспекцию? Минимальный тариф по столице до сих пор маслихатом еще не утвержден.

[Асеке Басеке]

У меня имеется еще один вопрос. Дополнения, внесенные в законодательство о жилищных отношениях, в части утвержденных новых типовых форм протокола собрания, договоров об оказании услуг по обслуживанию общего имущества дома,  смет расходов, минимальных размеров тарифа, имеют или не имеют на сегодня обязательную силу для УК? Объясните, пожалуйста.

[Адал]

6 часов назад, Асеке Басеке сказал:

У меня имеется еще один вопрос. Дополнения, внесенные в законодательство о жилищных отношениях, в части утвержденных новых типовых форм протокола собрания, договоров об оказании услуг по обслуживанию общего имущества дома,  смет расходов, минимальных размеров тарифа, имеют или не имеют на сегодня обязательную силу для УК? Объясните, пожалуйста.

Имеют. Как раз-таки УК первые позаботились о том, чтобы все бумажки были в порядке. У нас в ЖК, когда началась тема со "сменой власти" и создания ОСИ - активисты-жильцы организовали свое собрание под протокол - кворума нет в итоге. УК, которые пытаются подвинуть, параллельно тоже объявило "собрание", но и там кворума нет. Более 10 этажей в доме, 40% жильцов - квартиранты, 10% владельцев квартир не проживают в стране, еще 20% квартир до сих пор принадлежит аффилированной к застройщику фирме.

Собрание в крупных ЖК - это чистой воды фикция. Невозможно собрать кворум, проходили тыщу раз. Страсти разгораются после, когда начинается следующий этап - поквартирный обход и голосование. Держу пари, что 90% решений по Казахстану, принятые таким образом - нелегитимны, подписи владельцев стоят левые. Ну это просто невозможно физически добиться нужного кворума, наши пытались... Я в итоге там недвижимость продал и свалил туда, где потише и попроще. Чем закончилось - не знаю, но точно еще не закончилось, т.к. УК до сих пор та же.

16 часов назад, Асеке Басеке сказал:

А как переломить ситуацию? Обратиться в жилищную инспекцию? Минимальный тариф по столице до сих пор маслихатом еще не утвержден.

Да никак, жалобы писать туда-сюда на авось.

Смотрите какой порочный круг образовался:

1. Есть Закон, который позволяет (обязывает) создать жильцам собственную форму управления ОСИ и "рулить" своим жильем на свое усмотрение.

2. Этот же Закон позволяет УК "химичить" с подписями и собраниями и легитимно остаться "у руля"

3. Даже если жильцы добьются "смены власти" - больше всего акиматы боятся, что брошенный на произвол жильцов кондоминиум превратится в аварийную проблему. Как-никак в случае ЧП разгребать то должны городские службы за свой счет. Жильцов потом будут в новостях показывать, а акимат вынужден будет, опять-таки за свой счет, решать все эти проблемы, которые возникли из-за того, что убрали УК, которая за это отвечала и видите ли создали ОСИ и никто теперь ни за что не отвечает.

4. Если пытаться контролировать "старый" УК по новым правилам выйдет следующее:

Жильцы хотят меньше тратить на коммуналку - значит нужно снизить тарифы, где это возможно. Но рынок то по сути монополизирован. Если монополистам давать меньше денег, чем они привыкли - они начнут экономить где возможно и не только. В итоге мы имеем одного дворника там, где раньше их было 5. Два сантехника на три 10+ этажных дома там, где их раньше было пять. Ну и главный инженер уволился у нас тогда, взяли нового (подозреваю, что стали меньше платить), а тот начал новые порядки вводить, в общем опять началось...

[Асеке Басеке]

Без регистрации объекта кондоминиума деятельность Ук будет незаконной? У нас УК заявляет, что она и есть орган управления объектом кондоминиума, который даже не зарегистрирован

[Адал]

4 часа назад, Асеке Басеке сказал:

Без регистрации объекта кондоминиума деятельность Ук будет незаконной? 

Почему же? УК работает по договору с жильцами, иногда этот пункт опускается, т.е. договор не обязателен. Есть или нет кондоминиума - не важно. Функции УК - управлять обслуживанием коммуникаций или обслуживать их самим же, ну и по совместительству доить жильцов.

4 часа назад, Асеке Басеке сказал:

 У нас УК заявляет, что она и есть орган управления объектом кондоминиума, который даже не зарегистрирован

Такое возможно. В нынешних реалиях жильцы могут создать ОСИ (как того требует закон) и передать бразды правления УК. Опять-таки из-за дыр в законодательстве ОСИ может быть до сих пор не сформирован и в результате манипуляций застройщик-подрядчик-УК-другие аффилированные компании "у руля" может быть навязанная застройщиком УК. 

У нас в ЖК большую часть непроданных квартир разделили между собой УК и компания-риэлтор, оба аффилированы с застройщиком. На голосовании кворума им не хватило, но процентов 20-30 голосов они сейчас могут получить только благодаря такому раскладу. Очень хитро сработала компания-риэлтор. Распродавала квартиры в аренду с последующим выкупом, типа "ипотека", но недвижимость не переходит в собственность покупателю до 100% выплаты. Фактически квартирами так и владеет компания-риэлтор и голосует за всю свою недвижимость так, как надо застройщику.

[Асеке Басеке]

Как я понял из Ваших рассказов, стройной правовой позиции по этим вопросам не имеется. И этим обстоятельством вовсю пользуются застройщик и УК.

[Асеке Басеке]

У меня имеется еще один вопрос.

Пункт протокола собрания собственников помещений, квартир о делегировании компании полномочий по самостоятельному установлению последним размера средств, взимаемых с жильцов для обслуживания общего имущества дома, входит в прямое противоречие с нормой пункта 3 статьи 48-1 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94 «О жилищных отношениях» (далее – Закон о жилищных отношениях), согласно которому управляющему многоквартирным жилым домом или управляющей компании запрещается оказывать услуги по содержанию общего имущества объекта кондоминиума.

Обращаю Ваше внимание на то обстоятельство, что Глава 7 Закона о жилищных отношениях дополнена статьей 48-1 в соответствии с Законом Республики Казахстан от 26 декабря 2019 года № 284-VI.

Здесь как быть?

[Асеке Басеке]

Кто-нибудь может дать пояснения?