Закон о долевом участии - противоречия

[Гость ЛИМОНКА]

По Закону «О долевом участии в жилищном строительстве» - смущают некоторые противоречия.

Так, согласно пп. 3) п. 2 ст. 9 Закона цена договора долевого участия должна рассчитываться исходя из стоимости 1 кв.м. полезной площади жилища (квартиры) (то, что в Законе пропущено слово «стоимости» об этом говорить пока не будем).

Типовым договором предусмотрено право застройщика взять иной расчет цены договора, однако в данном случае необходимо руководствоваться положениями Закона, поскольку он имеет большую юридическую силу.

Между тем, согласно п. 1 ст. 13 Договора, если дольщик по договору уже рассчитался, то дальнейшее изменение цены за 1 кв.м. общей площади жилого здания не допускается (общая площадь жилого здания согласно Закону О жилищных отношениях есть площадь всех жилых, нежилых помещений в здании а также частей дома, являющихся общим имуществом). Однако, учитывая, что цена по договору долевого участия устанавливалась из расчета стоимости за 1 кв.м. полезной площади квартиры, а никак не из расчета общей площади жилого здания в целом (это в голову ни одному застройщику не придет), можно ли из этого сделать вывод, что изменение цены за 1 кв.м. полезной площади квартиры допускается в любом случае???

Второй неясный момент: распространяется ли Закон о долевом участии в жилищном строительстве на договора по приобретению паркинга (также путем долевого участия).

Исходя из положений пп. 5), 11) ст. 1 – нет, поскольку речь в них идет о жилище, приобретаемом для удовлетворения потребностей в жилье.

Типовой договор предполагает также, что по договору приобретается квартира в строящемся доме.

Между тем преамбула, а также пп. 6),7) той же статьи позволяют отнести строительство паркинга в жилом здании к предмету регулирования закона о долевом участии…

Пункт 3 ст. 2 указывает, что действие Закона не распространятся на отношения, не основанные на договоре долевого участия, связанные с инвестированием в строительство объекта недвижимости. То есть, можно предположить, что долевое участие в строительстве паркинга является именно инвестированием в строительство??? В таком случае необходимо составлять договор инвестирования в строительство паркинга, а не договор долевого участия?? Однако не будет ли это противоречить преамбуле, пп. 6) и 7) ст. 1 Закона??? Ведь паркинг приобретается для личных потребительских целей, а не как коммерческая недвижимость

Предлагаю высказаться по этому поводу всех, кого интересует эта тема.

[SND]

Здравствуйте!

Кто-нибудь подскажите какие изменения внесены в закон "о долевом участии в жилищном строительстве" то 01.01.07г. или он все еще на рассмотрении или договор еще не утвержден госорганами.

а еще лучше может кто нить сможет скинуть этот закон на e-mail.

Спасибо.

[Kvazar]

Приветствую Коллеги,

может кто нибудь мне объяснить значение следующей фразы в Законе:

(Статья 19. Переходные положения)

" 2. Если разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия было выдано застройщику до введения в действие настоящего Закона, то положения, предусмотренные настоящим Законом, на застройщика не распространяются."

не работал в сфере строительства, не вижу общей картины

с уважением,

[validator]

Приветствую Коллеги,

может кто нибудь мне объяснить значение следующей фразы в Законе:

(Статья 19. Переходные положения)

" 2. Если разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия было выдано застройщику до введения в действие настоящего Закона, то положения, предусмотренные настоящим Законом, на застройщика не распространяются."

не работал в сфере строительства, не вижу общей картины

с уважением,

Эта тема рассматривается по

http://forum.zakon.kz/index.php?showtopic=21006

[Астроном]

Просмотрела Закон. Нигде в нем не указано прямо, что застройщик может привлекать деньги дольщиков только на основании договора о долевом участии. Если мы привлекаем деньги на основании предварительного договора или догоывора о намерениях, насколько это противоречит закону? Ведь прямого запрета нет.

[Астроном]

В п. 4 закона указано, что сторона может потребовать приведения ее в первоначальное положение.

Если фразу в целом взять, то есть сходство с "восстановлением первоначального положения", то есть реституцией. Однако ведь реституция не может быть односторонняя, если речь не идет о преступлении.

Покопалась, решила, что хотели они скорее всего сказать о возврате исполненного, то есть что сторона отказавшаяся от исполнения из-за нарушений, допущенгных второй стороной, может требовать возврата исполненного. Это было бы более правомерное выражение.

Все-таки я считаю, что при написании законов хорошо бы исходить из сложившихся юридических конструкций. Если ГК говорит о восстановлении первоначального положения, то и остальные законы должны применять именно эту конструкцию.

[Малинка]

Добрый день, коллеги.

Хотелось бы продолжить тему противоречий, в связи с внесенными изменениями в Закон О долевом участии в жилищном строительстве.

В статье 1. дано понятие Договора о долевом участии в жилищном строительстве - договор, заключаемый между застройщиком, проектной компанией, дольщиком и банком-агентом, регулирующий правоотношения, связанные со строительством жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков.

В статье 9 речь идет о проектной организации.

В типовой договор, утв. пост. правит. от 23 декабря 2006 года № 1275, изменения не внесены.

С кем договор заключать дольщику?

Есть у кого-нить форма д-ра согласно Закона - между застройщиком, проектной компанией, дольщиком и банком-агентом? А то мне дали договор от компании-застройщика, а он вообще ничему не соответствует.

Почитала темы по данному поводу - много риска для дольщика при заключении такого д-ра.

Кто что посоветует для уменьшения рисков? Страхование отв-ти кто-нить делал?

Очень прошу помочь.

[Алибек Бегдесенов]

Добрый день, коллеги.

Хотелось бы продолжить тему противоречий, в связи с внесенными изменениями в Закон О долевом участии в жилищном строительстве.

В статье 1. дано понятие Договора о долевом участии в жилищном строительстве - договор, заключаемый между застройщиком, проектной компанией, дольщиком и банком-агентом, регулирующий правоотношения, связанные со строительством жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков.

В статье 9 речь идет о проектной организации.

В типовой договор, утв. пост. правит. от 23 декабря 2006 года № 1275, изменения не внесены.

С кем договор заключать дольщику?

Есть у кого-нить форма д-ра согласно Закона - между застройщиком, проектной компанией, дольщиком и банком-агентом? А то мне дали договор от компании-застройщика, а он вообще ничему не соответствует.

Почитала темы по данному поводу - много риска для дольщика при заключении такого д-ра.

Кто что посоветует для уменьшения рисков? Страхование отв-ти кто-нить делал?

Очень прошу помочь.

Недавно принято Постановление Правительства Республики Казахстан от 10 ноября 2009 года № 1798 «Об утверждении типового договора о долевом участии в жилищном строительстве». Пока данное Постановление в СПС "Параграф" недоступно. Думаю, что договор долевого участия должен соответствовать данной форме, которая заменит форму типового договора, утвержденного Постановлением Правительства РК от 23 декабря 2006 года № 1275.

Также изменения в Закон РК "О долевом участии в жилищном строительстве" не имеют обратной силы, то есть те договора, которые заключались ранее, заключены по другой типовой форме, утвержденной Постановлением Правительства РК от 23 декабря 2006 года № 1275. Хотя на практике строительные компании всегда стараются включить положения, не предусмотренные в типовом договоре.

[Малинка]

Недавно принято Постановление Правительства Республики Казахстан от 10 ноября 2009 года № 1798 «Об утверждении типового договора о долевом участии в жилищном строительстве». Пока данное Постановление в СПС "Параграф" недоступно. Думаю, что договор долевого участия должен соответствовать данной форме, которая заменит форму типового договора, утвержденного Постановлением Правительства РК от 23 декабря 2006 года № 1275.

Также изменения в Закон РК "О долевом участии в жилищном строительстве" не имеют обратной силы, то есть те договора, которые заключались ранее, заключены по другой типовой форме, утвержденной Постановлением Правительства РК от 23 декабря 2006 года № 1275. Хотя на практике строительные компании всегда стараются включить положения, не предусмотренные в типовом договоре.

Спасибо за ответ.

Мне нужно знать с кем на данный момент заключать договор, нужны ли банк и проектная компания в качестве сторон д-ра, условия оплаты - на депозит или лично застройщику и т.д.

Строительство дома будет завершено весной, начато оно вроде в 2007г. Может, к нему применяются отношения, действующие на момент начала стройки?

Но ведь договор с дольщиком будет заключаться сейчас. Поэтому нужно рук-ся действующими нормами.

В общем, запуталась.

Попробуем запросить информацию и документы у застройщика.

[Алибек Бегдесенов]

Спасибо за ответ.

Мне нужно знать с кем на данный момент заключать договор, нужны ли банк и проектная компания в качестве сторон д-ра, условия оплаты - на депозит или лично застройщику и т.д.

Строительство дома будет завершено весной, начато оно вроде в 2007г. Может, к нему применяются отношения, действующие на момент начала стройки?

Но ведь договор с дольщиком будет заключаться сейчас. Поэтому нужно рук-ся действующими нормами.

В общем, запуталась.

Попробуем запросить информацию и документы у застройщика.

В действующей редакции Закона о долевом участии в жилищном строительстве есть один интересный пункт, которым пользуются многие застройщики:

Статья 19. Переходные положения

1. Действие настоящего Закона не распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве, которые возникли до введения в действие настоящего Закона.

2. Если разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия было выдано застройщику до введения в действие настоящего Закона, то положения, предусмотренные настоящим Законом, на застройщика не распространяются.

То есть если застройщик получил разрешение на очередной этап строительства жилого здания до 1 января 2007 года, то на него вообще не распространяется данный закон, и лицензию на привлечение денег дольщиков он не обязан получать.

Изменено 20 Ноября 2009 пользователем Алибек Бегдесенов

[Малинка]

В действующей редакции Закона о долевом участии в жилищном строительстве есть один интересный пункт, которым пользуются многие застройщики:

То есть если застройщик получил разрешение на очередной этап строительства жилого здания до 1 января 2007 года, то на него вообще не распространяется данный закон, и лицензию на привлечение денег дольщиков он не обязан получать.

Понятно. Так значит, договор заключать только с застройщиком без лицензии и оплачивать ему без посредничества банка?

[Алибек Бегдесенов]

Понятно. Так значит, договор заключать только с застройщиком без лицензии и оплачивать ему без посредничества банка?

Чтобы ответить на этот вопрос, надо смотреть когда он получил разрешение на очередной этап строительства здания, а также срок действия данного разрешения.

Если данное разрешение просрочено, то есть застройщик не уложился завершить строительство в сроки, то ему надо обновлять данное разрешение, а при обновлении требования закона о долевом участии уже будут распространяться.

[Малинка]

Чтобы ответить на этот вопрос, надо смотреть когда он получил разрешение на очередной этап строительства здания, а также срок действия данного разрешения.

Если данное разрешение просрочено, то есть застройщик не уложился завершить строительство в сроки, то ему надо обновлять данное разрешение, а при обновлении требования закона о долевом участии уже будут распространяться.

Про разрешение не говорят. Зато обещали скинуть письмо, в котором содержится ответ, что к этому строительству Закон о ДУ не применяется.

[Алибек Бегдесенов]

Про разрешение не говорят. Зато обещали скинуть письмо, в котором содержится ответ, что к этому строительству Закон о ДУ не применяется.

Интересно было бы взглянуть на это письмо. Застройщики как угодно стараются истолковать положения закона о долевом участии в свою пользу.

[Малинка]

Интересно было бы взглянуть на это письмо. Застройщики как угодно стараются истолковать положения закона о долевом участии в свою пользу.

Застройщик сделал запрос в ГУ Департамент гос. арх.-строит. контроля и получил ответ о том, что на данный объект - жилой комплекс по такому - то адресу действие Закона о ДУ не распространяется.

Я все равно Договор поправила с учетом основных требований Закона. Посмотрим на их реакцию. Информацию согласно закону они всю уже не дали, когда получили разрешение не говорят, приезжайте и покажем все документы.

[Zhalair Мухали]

Если данное разрешение просрочено, то есть застройщик не уложился завершить строительство в сроки, то ему надо обновлять данное разрешение, а при обновлении требования закона о долевом участии уже будут распространяться.

Не думаю, поскольку при продлении срока действия Разрешения, дата выдачи не изменяется и положения ст.19 сохраняют свою силу в полном объеме.

[Алибек Бегдесенов]

Не думаю, поскольку при продлении срока действия Разрешения, дата выдачи не изменяется и положения ст.19 сохраняют свою силу в полном объеме.

То есть прямо на первом разрешении каждый раз ставится отметка о его продлении?

[Zhalair Мухали]

То есть прямо на первом разрешении каждый раз ставится отметка о его продлении?

совершенно верно, на самом разрешении ставятся штампы. Даже (к примеру) мы меняли один раз целевое назначение З/У и нам выдали новое разрешение с измененным целевым, но с указанием первичной выдачи....

[Алибек Бегдесенов]

совершенно верно, на самом разрешении ставятся штампы. Даже (к примеру) мы меняли один раз целевое назначение З/У и нам выдали новое разрешение с измененным целевым, но с указанием первичной выдачи....

М-да, то есть возможностей обойти требования Закона о долевом участии в жилищном строительстве просто уйма.

[Гость Строитель]

М-да, то есть возможностей обойти требования Закона о долевом участии в жилищном строительстве просто уйма.

Уважаемые юристы, насколько законен сейчас договр инвестирования /соинвестирования/ физ.лица в строительство жилого дома? Многие так работают, а что по этому поводу сказано в Законе?

[Maksvvv]

Уважаемые юристы, подскажите пожалуйста схему инвестирования в строительство объектов недвижимости, не основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве. Каким законным способом получить деньги за жилье, которое на стадии строительства (демонтажно-монтажные работы)? Жилой комплекс уже поднят до крыши, идут внутренние работы, инженерные и т.п. Спасибо заранее!

[Александр К]

Имхо никак - договор долевого строительства является разновидностью договора подряда, при этом понятие "долевое участие в жилищном строительстве" дано очень широко - отношения сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве в целях строительства жилых зданий. Любые косвенные инвестиции в УК компании, заключение договоров купли-продажи и пр., имхо, может быть признано уклонением от заключения договора о долевом строительстве.

[Maksvvv]

Имхо никак - договор долевого строительства является разновидностью договора подряда, при этом понятие "долевое участие в жилищном строительстве" дано очень широко - отношения сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве в целях строительства жилых зданий. Любые косвенные инвестиции в УК компании, заключение договоров купли-продажи и пр., имхо, может быть признано уклонением от заключения договора о долевом строительстве.

В законе РК о долевом участии в жилищном строительстве ст.2. п.3 сказано, что Настоящий Закон не распространяется на отношения, не обоснованные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве, связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством. Так каким же законным путем можно инвестировать строительство объектов недвижимости. Суть в том что строится объект, на завершение строительства не хватает средств, хотим продать первый блок, для получения средств и продолжения строительства.

[Александр К]

Кстати, по поводу инвестирования - где-то читал, возможно, на этом форуме, что некоторые строительные компании тупо заключают договор инвестирования в строительство с лицами, которые в дальнейшем становятся собственниками этого жилья. И вроде как проблем не возникало в дальнейшем. Таким образом они обходят проектную компанию и банк-агент, которые являются необходимыми по п. 10 и п. 8 ст. 1 Закона.

[Гость Застройщик]

Кстати, по поводу инвестирования - где-то читал, возможно, на этом форуме, что некоторые строительные компании тупо заключают договор инвестирования в строительство с лицами, которые в дальнейшем становятся собственниками этого жилья. И вроде как проблем не возникало в дальнейшем. Таким образом они обходят проектную компанию и банк-агент, которые являются необходимыми по п. 10 и п. 8 ст. 1 Закона.

До проверки проблем не возникнет, понятие инвестора в ТОО (он должен официально влиться в УСТАВНОЙ КАПИТАЛ КОМПАНИИ), по другому он ивестором быть не может, либо согласно закона об инвестициях четко прописано кто может быть инвестором и на каких условиях