Какие документы по переходу права собственности на имущество следует требовать от суда для регистрации сделки по решению суда о регистрации сделки?

[Асеке Басеке]

Здравствуйте, уважаемые участники форума!

Вопрос к знатокам, специализирующимся на регистрации перехода права собственности на жилье.

Многоквартирный жилой комплекс сдан и введен в эксплуатацию в начале зимы 2020 года. Есть вступившее в законную силу решение районного суда от 12 мая 2021 года о возложении на застройщика обязанности по оформлению договора передачи доли в виде квартиры собственнику имущества. Однако застройщик в течение года  всячески уклоняется от исполнения решения суда и не оформляет договор передачи квартиры. От судебных исполнителей толку нет: или не хотят делать или не знают, что делать. 

Решили идти по другому пути. 

Из содержания части 2 стать 155 ГК РК следует, что, если одна из сторон  уклоняется от государственной регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

У нас имеется Акт приема-передачи от 13 ноября 2019 года о выделе собственнику доли в виде квартиры. Он подписан обеими сторонами. Можно ли потребовать в суде регистрации именно этого Акта приема-передачи квартиры? Там в Акте тоже есть расписанные права  и обязанности сторон.

Или лучше в таком случае направить застройщику составленный самостоятельно свой вариант договор передачи и передаточный акт, который будет подписан собственником в одностороннем порядке, а уже эти договор передачи и передаточный акт требовать через суд вынесения решения о регистрации сделок? Что скажете?    

Жду с большим нетерпением.

[Kosolapyi]

Регистрации подлежит сделка. Цитируемая норма говорит о том, что если сделка заключена, но по каким то причинам одна из сторон отказывается идти в ЦОН для ее регистрации, то такую регистрацию делает суд.

В вашем случае подписана не сделка, а акт приема-передачи - документ, являющийся составной частью сделки, но не сделкой. Для регистрации вам нужно заключить сделку, со всеми существенными условиями.

За неисполнение решения суда предусмотрена адм. и уголовная ответственность, может ЧСИ стоит попробовать написать в прокуратуру?

[Асеке Басеке]

Выяснили сейчас, что на жилой комплекс наложены аресты частными судебными исполнителями по не исполненным обязательствам застройщика перед третьими лицами. А как тут быть? Собственник про эти договора застройщика с третьими лицами ни сном ни духом- ничего не знал.    

А договор о совместной деятельности между застройщиком и собственником по соединению вкладов в строительство дома разве не подойдет для регистрации жилья? 

[Kosolapyi]

Тогда нужно освобождать квартиру от ареста. Пишите ЧСИ, наложившему арест на квартиру. Здесь нужно подчеркнуть слово "квартира", на остальное имущество вы не претендуете. Если откажут, тогда подавайте в суд на ЧСИ.

Для регистрации жилья в договоре необходимы идентификационные данные жилья, особенно кадастровый номер. Сомневаюсь, что в вашем договоре они есть. Да и к тому же наличие арестов ЧСИ будет препятствием зарегистрировать жилье даже по решению суда. В первую очередь нужно снимать аресты, а параллельно регистрировать юридическое притязание на жилье.

Но главное надо понимать на основании чего ЧСИ вообще наложил арест, это тоже немаловажный фактор. Если по определению суда, то нужно обращаться в этот суд для снятия обременения. Если же на основании решения суда о взыскании задолженности, то уже по вышеуказанному пути.

[Асеке Басеке]

Поразмыслил я над этой темой сам и решил-таки подать в суд первой инстанции заявление о вынесении дополнительного решения суда.

Свои соображения в заявлении я изложил следующим образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РК договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 4 статьи 399 ГК РК предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законодательными актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как видно из решения суда, таким правом, предоставленным законом, физическое лицо, как сторона по договору о совместной деятельности,  и воспользовался, обратившись с иском в суд. о понуждении застройщика к заключению договора передачи квартиры. Судом его требование удовлетворено.

Между тем, согласно статье 230 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК РК) по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения суда указываются вид договора и условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Отсюда следует, что в таком случае при принятии решения о понуждении заключить договор суд в резолютивной части решения указывает вид такого договора и его условия, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. При этом полагаем, что дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Однако в резолютивной части вступившего в законную силу решения суда Есильского района г. Нур-Султан от ___ 2021 года по гражданскому делу отсутствуют какие-либо сведения о виде договора и об условиях, на основе которых стороны обязаны заключить договор, что привело на практике к неисполнению в течение одного года вышеназванного судебного акта.

На сегодняшний день многоквартирный жилой комплекс «_____» по улице _____ сдан и введен в эксплуатацию, в период завершения строительства дома произведено распределение доли в виде конкретной квартиры по Акту приема-передачи квартиры от 13 ноября 2019 года между участниками договора о совместной деятельности, что подтверждено самим решением суда Есильского района г. Нур-Султан.

Поскольку указанные вопросы являлись предметом судебного разбирательства, истцом представлялись в суд доказательства по заявленному им требованию, а сроки исполнения решения суда еще не истекли, устранение перечисленных недостатков возможно путем вынесения дополнительного решения по заявлению заинтересованного лица.

В этой связи предлагаем вынести дополнительное решение суда Есильского района г. Нур-Султан, изложив в нем условия основного договора передачи квартиры от ответчика ТОО «________» к истцу в редакции, изложенной истцом.

Как Вам такой подход?

Прошу изложить мысли.

[Асеке Басеке]

Извиняюсь, но почему молчим? Есть ли у кого мнения?

[Kosolapyi]

У вас есть решение суда о понуждении заключить договор. Решение невозможно исполнить из-за арестов ЧСИ. Значит, вам нужно снимать аресты и заключать договор. Для чего вы непонятный велосипед изобретаете? Толку от дополнительного решения на данном этапе?