Продажа квартиры без согласия супруги

[Анатолий Утбанов]

Доброго дня всем!

Пытался найти через поиск темы по вопросам продажи недвижимости одним супругом без согласия другого.

Почему то не смог.

Хотя уверен такие вопросы на форуме обсуждались ранее.

Игорь Юрьевич улучил минутку,дал ссылочку, спасибо ему огромное.

Вместе с тем указанная тема явно спряталась от меня.

Поэтому попробую изложить ситуацию здесь:

Все в общем то банально - муж приобретенную в браке квартиру продал третьему лицу без согласия супруги.

Для совершения данной сделки в "Центр по недвижимости" им было подано ложное заявление о том что детей и супруги дескать не имеется - гол как сокол.

Третье лицо приобрело данную квартиру по договору купли-продажи в рассрочку, ипотечному договору.

Таким образом на квартиру также наложено обременение права - ипотека в одном из банков Казахстана.

Супруга узнав о вероломном поступке врага супруга, пригласила его в суд в качестве ответчика.

На данное мероприятие также ею было приглашено и вышеупомянутое третье лицо - также в качестве ответчика.

Требование - признание сделки недействительной.

Меня интересует перспектива третьего лица.

Статья 33. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается согласие другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

ИМХО из текста данной статьи вытекает следующее:

....если покупатель докажет что на момент совершения сделки он не знал о том что другой супруг не давал согласия на сделку, был уверен в том что такое согласие имеется, то такая сделка не может быть признана недействительной.

С другой стороны для заключения сделки продавец (он же враг супруг) использовал ложное заявление.

Ваше мнение?

Изменено 14 Апреля 2007 пользователем Anatoliy79

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Здесь наверно -

http://forum.zakon.kz/index.php?showforum=31

[Бахтияр]

Третье лицо - добросовестный приобретатель поэтому с него как с гуся вода..........

А вот непорядочный супруг должен будет возместить супруге долю полученную от продажи названной Вами недвижимости..........

Я считаю, что необходимо изменить предмет иска.........

[Гость Chingis]

Как правило, суд признает сделку недействительной.

См. здесь

http://www.supcourt.kz/site/Judgements.NSF...C5?OpenDocument

http://www.supcourt.kz/site/Judgements.NSF...2F?OpenDocument

Но бывает и так

http://www.supcourt.kz/site/Judgements.NSF...3F?OpenDocument

Изменено 15 Апреля 2007 пользователем Chingis

[Бахтияр]

Как правило, суд презнает сделку недействительной.

См. здесь

http://www.supcourt.kz/site/Judgements.NSF...C5?OpenDocument

http://www.supcourt.kz/site/Judgements.NSF...2F?OpenDocument

Но бывает и так

http://www.supcourt.kz/site/Judgements.NSF...3F?OpenDocument

Конечно аналогия права - это вещь сильная и сней не поспоришь.........., но уважаемый Chingis Вы превили примеры схожие..........., но в одном случае это автомашина, в другом залогодержателем является предприятие.....и имущество фактически не выбыло из собственности владельца....., к примеру взять приведенный Вами пример с выдачей ген.доверенности на автомашину и передачей в залог квартиры предприятию........в указанных Вами сделках не соблюдены те или иные требования..... ( в частности согласие супруга (ги)

В интересующем же Анатолия случае квартира продана и фактически уже выбыла из собственности супругов (как это сделано вопрос другой)......лицо купившее квартиру....скорее всего не знало и не могло знать, что продавец продает квартиру, а покупатель покупает ее в нарушении требований законодательства.............в связи с чем лицо (покапатель) является добросовестным, а истребование имущества у добросовестного приобретателя в соответствии со ст.261 ГК РК не допускается...........

В связи с чем считаю, что Ваши выводы являются преждевременными.........однозначно утверждать что суд признает договор купли-продажи недействительным.....нельзя!!!

Изменено 14 Апреля 2007 пользователем Бахтияр

[Гость Chingis]

Уважаемый, Бахтияр!

В посте нет категоричного утверждения.

Речь идет лишь об ОЦЕНКЕ судом факта отсутствия согласия супруга(и) в схожих ситуациях.

Насчет истребования в порядке ст.261. Вы излишне категоричны, утверждая, что это "не допускается"

Вот пример.

http://www.supcourt.kz/site/Judgements.NSF...DD?OpenDocument

[Анатолий Утбанов]

Пристально смотрим в ГК РК - Регулирование гражданско-правовых отношений - и видим следующее:

Статья 1. Отношения, регулируемые гражданским законодательством

3. К семейным , трудовым отношениям и отношениям по использованию природных ресурсов и охране окружающей среды, отвечающим признакам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, гражданское законодательство применяется в случаях, когда эти отношения не регулируются соответственно семейным , трудовым законодательством, законодательством об использовании природных ресурсов и охране окружающей среды.

Теперь снова вернемся к ст. 33 Закона РК "О браке и семье"

Статья 33. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается согласие другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Таким образом описанные мной отношения регулируется законом "О браке и семье" и ГК РК в данном случае применению не подлежит.

Из пункта 2 вышеназванной статьи вытекает тот факт что сделка совершенная без согласия второго супруга, может признана судом недействительной. Но при обязательном наличии двух условий:

1. Если сама сторона (супруг не дававший согласия) заявляет такое требование;

2. Если будет доказано что покупатель знал о несогласии другого супруга на совершение этой сделки либо заведомо должен был об этом знать.

Из этого вытекает что применение ГК РК, а именно оснований признания сделок недействительными в данной правовой ситуации будет по меньшей мере некорректно, это во первых.

Во вторых - покупатель даже не должен доказывать свою невиновность, обязанность доказывания в этом случае ложится на истца (то бишь супруга-заявителя).

Вот только такое понятие как: "другая сторона в сделке" меня немного смущает....

Другая это что любая?

Или подразумевается (мне хочется конечно чтобы так и было) покупатель.

Что Вы думаете об этом Уважаемые?

Изменено 15 Апреля 2007 пользователем Anatoliy79

[Бахтияр]

Уважаемый, Бахтияр!

В посте нет категоричного утверждения.

Речь идет лишь об ОЦЕНКЕ судом факта отсутствия согласия супруга(и) в схожих ситуациях.

Насчет истребования в порядке ст.261. Вы излишне категоричны, утверждая, что это "не допускается"

Вот пример.

http://www.supcourt.kz/site/Judgements.NSF...DD?OpenDocument

А я тоже не котегоричен!!! Я просто говорю, что нельзя с уверенностью сказать признают или непризнают сделку недействительной!!!

[Бахтияр]

Анатолий на счет того, что ГК РК в данном ситуации не будет применяться ............это Вы зря!!!

При рассмотрении иска о признании сделки недействительной....суд на прямую будер руководствоваться требованиями и нормами ГК РК, "главой сделки"...........ГК РК в отличие от Закона РК "О браке и семье" более обширно раскрывает основания и последствия признания сделок недействительными.......

Изменено 15 Апреля 2007 пользователем Бахтияр

[Анатолий Утбанов]

Анатолий на счет того, что ГК РК в данном ситуации не будет применяться ............это Вы зря!!!

При рассмотрении иска о признании сделки недействительной....суд на прямую будер руководствоваться требованиями и нормами ГК РК, "главой сделки"...........ГК РК в отличие от Закона РК "О браке и семье" более обширно раскрывает основания и последствия признания сделок недействительными.......

Но ведь в данном случае Закон "О семье и браке" предусматривает вышеуказанную ситуацию, и прямо ее регулирует:

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

В ГК РК указывается что он регулирует семейно-брачные отношения только в том случае если они не урегулированы Законом "О семье и браке" - ИМХО в данном случае ситуация предусмотрена и урегулирована этим законом.

[Бахтияр]

Но ведь в данном случае Закон "О семье и браке" предусматривает вышеуказанную ситуацию, и прямо ее регулирует:

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

В ГК РК указывается что он регулирует семейно-брачные отношения только в том случае если они не урегулированы Законом "О семье и браке" - ИМХО в данном случае ситуация предусмотрена и урегулирована этим законом.

А где.....в данной статье Закона РК "О браке и семье" или вообще в данном Законе указаны такие понятия как:

-недействительные сделки и последствия недействительности; (Ваш случай)

-недействительность сделки, содержание которой не соответствует требованиям законодательства; (Ваш случай)

- основания недействительности сделок; (Ваш случай)

-мнимые или притворные сделки;

-последствия недействительности части сделки;

Вообщем-то ГК РК имеет пререгативу по ерархической лестнице перед Законом РК "О браке и семье".......и раскрывает все основные понятия по сделкам........которых в Законе "О БС" не предусмотренны!!!!

Изменено 15 Апреля 2007 пользователем Бахтияр

[Natasha]

Статья 261. Истребование имущества у добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, когда имущество ..... выбыло из .. владения иным путем помимо ... воли.

[Анатолий Утбанов]

Тот факт что ГК РК определяет основания недействительности сделок я и не оспариваю, но в данном конкретном случае применяется статья которая носит императивный характер. На это указывает слово "только" в п.2 статьи 33 Закона, то есть законодатель предусматривая основание признания сделки недействительной в указанном случае четко их ограничивает. В противном случае необходимости в двух указанных условиях (требование супруга и доказательство нечистоплотности другой стороны) вообще не возникало бы.

Можно было указать что в случае если один супруг распорядился общим совместным имуществом без согласия другого, то в таком случае следует руководствоваться положениями ГК РК, в частности ст.157-162.

Пункт 2 ст. 33 при таких обстоятельствах совершенно не нужен. Что касается применения норм права по силе, то ГК РК перед Законом " О браке и семье" несомненно имеет преимущественное значение, но только в том случае если нормы последнего противоречат нормам закрепленным в первом, либо ситуация затрагивающая семейно-брачные отношения не урегулирована последним.

Изменено 15 Апреля 2007 пользователем Anatoliy79

[Бахтияр]

Тот факт что ГК РК определяет основания недействительности сделок я и не оспариваю, но в данном конкретном случае применяется статья которая носит императивный характер. На это указывает слово "только" в п.2 статьи 33 Закона, то есть законодатель предусматривая основание признания сделки недействительной в указанном случае четко их ограничивает. В противном случае необходимости в двух указанных условиях (требование супруга и доказательство нечистоплотности другой стороны) вообще не возникало бы.

Можно было указать что в случае если один супруг распорядился общим совместным имуществом без согласия другого, то в таком случае следует руководствоваться положениями ГК РК, в частности ст.157-162.

Пункт 2 ст. 33 при таких обстоятельствах совершенно не нужен. Что касается применения норм права по силе, то ГК РК перед Законом " О браке и семье" несомненно имеет преимущественное значение, но только в том случае если нормы последнего противоречат нормам закрепленным в первом, либо ситуация затрагивающая семейно-брачные отношения не урегулирована последним.

В коментируемой Вами статье указывается............ что возможно признать сделку недействительной по требованиям ст.33, однако при подаче иска мы на ряду с Законом "О браке и семье" будем регулироваться ГК РК, кроме того последствия призания недействительным договора купли-продажи регулируются только гражданским законодательством.........

Если Вас правильно понять Анатолий..........при постановке решения судья должен ограничиться лишь требованиями ст.33 указанного закона........, а нормы ГК РК не применять вообще!!!!

Это не правильно т.к. Закон "О браке и семье" по своей сути в соответствии с ч.3 ст.1 ГК РК.........напрямую регулируется гражданским законодательством......

Кстати вот Вам часть 3 названной статьи........

3. К семейным, трудовым отношениям и отношениям по использованию природных ресурсов и охране окружающей среды, отвечающим признакам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, гражданское законодательство применяется в случаях, когда эти отношения

не регулируются соответственно семейным, трудовым законодательством

, законодательством об использовании природных ресурсов и охране окружающей среды.

В данном случае семейное законодательство не регулиет тех понятий указанных мною в предыдущем сообщении........., а именно не раскрывает понятий призания сделки недействительной, возвращение сторон в изначальное положение (реституция) и т.д.

Изменено 15 Апреля 2007 пользователем Бахтияр

[Tyler Durden™]

Добрый день!

имхо, иск о признании сделки недействительной подан правильно.

Доказать, правда, супруге то, что покупатель "знал или должен был знать" о несогласии ее на продажу будет тяжело, поскольку есть недобросовестное заявление продавца-семьянина о том, что у него нет ни жены, ни детей.

Засим, думаю, супружница в любом случае может подать на своего благоверного иск о взыскании законной долюшки с полученных денюжек.

[Бахтияр]

Добрый день!

имхо, иск о признании сделки недействительной подан правильно.

Доказать, правда, супруге то, что покупатель "знал или должен был знать" о несогласии ее на продажу будет тяжело, поскольку есть недобросовестное заявление продавца-семьянина о том, что у него нет ни жены, ни детей.

Засим, думаю, супружница в любом случае может подать на своего благоверного иск о взыскании законной долюшки с полученных денюжек.

Уважаемый так этого никто и не оспаривает!!!! Тут все ясно......

Теперь спор как всегда вылился в другом направлении..........Анатолий как я понял с его слов...говорит, что при оспаривании данного договора купли-продажи необходимо руководствоваться только нормами Закона РК "О браке и семье"!!!! А требования ГК РК в данном случае неприменять вообще!!!!

[Tyler Durden™]

Уважаемый так этого никто и не оспаривает!!!! Тут все ясно......

Теперь спор как всегда вылился в другом направлении..........Анатолий как я понял с его слов...говорит, что при оспаривании данного договора купли-продажи необходимо руководствоваться только нормами Закона РК "О браке и семье"!!!! А требования ГК РК в данном случае неприменять вообще!!!!

Вот так часто бывает .... начинаем с одного, а заканчиваем уже ... соотношениями ....

Я был не в теме и ответил по вопросу

А насчет применимости ГК я как-то не сомневаюсь ... Да и Anatoliy79, в принципе, я думаю, согласен ...

Что касается применения норм права по силе, то ГК РК перед Законом " О браке и семье" несомненно имеет преимущественное значение, но только в том случае если нормы последнего противоречат нормам закрепленным в первом, либо ситуация затрагивающая семейно-брачные отношения не урегулирована последним.

Вот только трактовка приоритета ГК над ЗоБС в случае противоречия в нормах, мне кажется, не совсем корреспондирует с пунктом 3 ст. 1 ГК РК

Изменено 15 Апреля 2007 пользователем Tyler Durden­™

[Бахтияр]

Вот так часто бывает .... начинаем с одного, а заканчиваем уже ... соотношениями ....

Я был не в теме и ответил по вопросу

А насчет применимости ГК я как-то не сомневаюсь ... Да и Anatoliy79, в принципе, я думаю, согласен ...

Вот только трактовка приоритета ГК над ЗоБС в случае противоречия в нормах, мне кажется, не совсем корреспондирует с пунктом 3 ст. 1 ГК РК

Все это так, но в случае признания сделки недействительной, как к примеру судье производить двухсторонюю реституцию?!

Руководствуясь ст.33 Закона РК "О браке и семье"...... :confused:

Изменено 15 Апреля 2007 пользователем Бахтияр

[Анатолий Утбанов]

Добрый день!

имхо, иск о признании сделки недействительной подан правильно.

Доказать, правда, супруге то, что покупатель "знал или должен был знать" о несогласии ее на продажу будет тяжело, поскольку есть недобросовестное заявление продавца-семьянина о том, что у него нет ни жены, ни детей.

Засим, думаю, супружница в любом случае может подать на своего благоверного иск о взыскании законной долюшки с полученных денюжек.

Супруге в данном случае незачем взыскивать с благоверного доли денюжек.

Она подает исковое с требованием признать сделку недействительной.

В данном случае третье лицо невозможно защитить нормами ГК РК (то есть сделать так чтобы квартира осталась у третьего лица), ст. 261 ГК РК оговаривая невозможность истребования у добросовестного приобретателя полученного по сделке, указывает на необходимое условие:

имущество должно выбыть по воле собственника, в противном случае собственник имеет право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Я же, пытаясь оперется на п.2 ст.33 Закона "О браке и семье" ищу возможность для защиты третьего лица (то есть сделать так чтобы квартира осталась у него), так пункт 2 ст.33 в отличие от статьи 261 ГК РК предоставляет такую возможность при условии что приобретатель добросовестный.

Если же следовать логике моих коллег высказавшихся выше, то получается что данный пункт вообще не имеет смысла ибо все уже предусмотрено нормами ГК.

ГК дает понятия недействительности сделок, оговаривает их основания и последствия признания сделок таковыми. Это безусловно. Но в данной правовой ситуации ИМХО должен применятся Закон "О браке и семье" так как она прямо предусмотрена его нормами.

Так если ГК дает общие понятия в этой части, то в данной норме прямо указывается на признание сделки недействительной по мотиву отсутствия согласия одного из супругов.

Если же в данной ситуации применяется именно ГК РК, становится непонятно в какой ситуации применятся данная норма.

ИМХО в случае если нет согласия супруга применяется п. 2 ст. 33, если основания другие - применяется ГК РК.

[Бахтияр]

И, кроме всего прочего, Ваши слова убеждают меня в том, что спор возник из ничего...

ЗЫ. А взыскивать долюшку все таки придется (имхо)

Солидарен.....спор вылился из ровного места........

Так что тут все ясно.........нормы ГК РК в данном случае применяться будут......что и требовалось доказать!!!

[Tyler Durden™]

Доброе утро!

Она подает исковое с требованием признать сделку недействительной.

В данном случае третье лицо невозможно защитить нормами ГК РК (то есть сделать так чтобы квартира осталась у третьего лица), ст. 261 ГК РК оговаривая невозможность истребования у добросовестного приобретателя полученного по сделке, указывает на необходимое условие:

имущество должно выбыть по воле собственника, в противном случае собственник имеет право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Я же, пытаясь оперется на п.2 ст.33 Закона "О браке и семье" ищу возможность для защиты третьего лица (то есть сделать так чтобы квартира осталась у него), так пункт 2 ст.33 в отличие от статьи 261 ГК РК предоставляет такую возможность при условии что приобретатель добросовестный.

Давайте попробуем проанализировать п.1 ст.261 ГК РК полностью.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Гипотеза выделена курсивом.

Диспозиция выделена жирным шрифтом.

Вы акцентируете внимание на диспозиции, но она включается только в случае если исполнены два условия - гипотеза, которая говорит, что

1. имущество было приобретено у лица, не имеющего права его отчуждать;

2. об этом приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В таком случае действует диспозиция, которая запрещает собственнику истребовать имущество у добросовестного приобретателя помимо случаев, когда такое имущество выбыло из владения помимо их воли.

Если же следовать логике моих коллег высказавшихся выше, то получается что данный пункт вообще не имеет смысла ибо все уже предусмотрено нормами ГК.

ГК дает понятия недействительности сделок, оговаривает их основания и последствия признания сделок таковыми. Это безусловно. Но в данной правовой ситуации ИМХО должен применятся Закон "О браке и семье" так как она прямо предусмотрена его нормами.

Так если ГК дает общие понятия в этой части, то в данной норме прямо указывается на признание сделки недействительной по мотиву отсутствия согласия одного из супругов.

...

ИМХО в случае если нет согласия супруга применяется п. 2 ст. 33, если основания другие - применяется ГК РК.

Вот в отношении этого и был, собственно, спор, как я понял...

Тут я бы еще обозначил пресловутый п.3 ст.1 ГК РК, который устанавливает преобладание специальной нормы над частной.

ЗЫ Бахтияр, я немного подкорректировал текст, но Вы правильно процитировали резолютивную часть моего предыдущего поста!

:confused: