Односторонний отказ наймодателя от договора найма жилища

[Piligrim]

Приветствую. Законно ли включение в договор аренды жилья условия о праве наймодателя отказаться от договора в любое время с предварительным уведомлением нанимателя? Сейчас актуально как никогда. Со всех информ ресурсов именитые и не очень юристы уверяют, что такое право бесспорно. Однако, существует закон «О жилищных отношениях», где исчерпывающе прописаны основания для одностороннего расторжения со стороны наймодателя. Понятно, что «отказ» и «расторжение» разные понятия, но, во-первых, казахстанское законодательство частенько их путает и подменяет, во-вторых, общий смысл и цели положений закона «О жилищных отношениях» в случае найма направлены на защиту интересов нанимателя. Какой смысл от перечня оснований для расторжения, если паралелльно сохраняется абсолютное право на односторонний отказ от договора найма? Буду рад почитать ваши соображения на этот счет.

Изменено 16 Октября 2022 пользователем Piligrim
Ошибка

[Burubek]

1 час назад, Piligrim сказал:

Законно ли включение в договор аренды жилья условия о праве наймодателя отказаться от договора в любое время с предварительным уведомлением нанимателя?

Считаю, что законно. 

[Юрэк]

17 часов назад, Piligrim сказал:

Приветствую. Законно ли включение в договор аренды жилья условия о праве наймодателя отказаться от договора в любое время с предварительным уведомлением нанимателя? Сейчас актуально как никогда. 

п. 5 ст. 24 Закона РК "О жилищных отношениях" - "Договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть расторгнут наймодателем во всякое время с предупреждением нанимателя не менее чем за три месяца. При прекращении либо расторжении договора наниматель вместе со всеми проживающими с ним лицами подлежит выселению без предоставления другого жилища".

Поэтому, если Наймодатель пытается предупредить Вас за один день до расторжения можете смело подавать иск в суд. Единственное проблематично будет доказывать, если договор был заключен в устной форме,  срок его действия.

[Burubek]

41 минуту назад, Юрэк сказал:

Поэтому, если Наймодатель пытается предупредить

Тут вопрос стоит касательно отказа от договора. Пилигрим согласен с механизмом расторжения. Его не устраивает механизм отказа от договора. Думаю, в его случае рулит ст. 404 ГК.

[Юрэк]

5 минут назад, Burubek сказал:

Тут вопрос стоит касательно отказа от договора. Пилигрим согласен с механизмом расторжения. Его не устраивает механизм отказа от договора. Думаю, в его случае рулит ст. 404 ГК.

Отказ от договора это один из способов его расторжения (в случае если он предусмотрен договором или законом). Закон РК "О жилищных отношениях" предусматривает возможность расторжения договора найма по инициативе наймодателя в одностороннем порядке (т.е. отказ от договора) путем предупреждения нанимателя не менее, чем за три месяца (если, иное не предусмотрено договором).

[Piligrim]

Из конкретной ситуации: есть письменный договор найма жилья сроком на один год. По прошествии трех месяцев наймодатель требует увеличить плату, хотя плата ранее была согласована в договоре на год.   После отказа нанимателя доплачивать, наймодатель уведомляет о расторжении договора по истечении месяца. В договоре есть пункт о том, что при расторжении стороны уведомляют друг друга за месяц.  Закону о ЖО этот пункт соответствует только применительно к нанимателю. А вот наймодатель по моему мнению такого права БЕЗУСЛОВНОГО отказа или расторжения лишен. Только в случае нарушений со стороны нанимателя.

[Юрэк]

23 минуты назад, Piligrim сказал:

Из конкретной ситуации: есть письменный договор найма жилья сроком на один год. По прошествии трех месяцев наймодатель требует увеличить плату, хотя плата ранее была согласована в договоре на год.   После отказа нанимателя доплачивать, наймодатель уведомляет о расторжении договора по истечении месяца. В договоре есть пункт о том, что при расторжении стороны уведомляют друг друга за месяц.  Закону о ЖО этот пункт соответствует только применительно к нанимателю. А вот наймодатель по моему мнению такого права БЕЗУСЛОВНОГО отказа или расторжения лишен. Только в случае нарушений со стороны нанимателя.

Стороны пришли к соглашению о возможности расторжения договора найма в одностороннем порядке путем предупреждения другой стороны за месяц. Данный пункт  противоречит Закону "О жилищных отношениях" только в том случае, если собственник не проживает в данном помещении. Поэтому я согласен с Вами, что если наймодатель хочет поднять арендную плату,  а наниматель не согласен, то срок предупреждения составляет  три месяца. 

[Burubek]

1 час назад, Юрэк сказал:

Отказ от договора это один из способов его расторжения

Pacta sunt servanda - договоры должны соблюдаться. Исходя из этого принципа, существует общепринятое понимание, что отказ от договора является односторонним решением, а расторжение непременно должно происходить по соглашению сторон. Одностороннее расторжение договора это и есть отказ от договора, но следует разделять эти два понятия. 

В случае с Пилигримом, считаю, что тут наймодатель является сильной стороной и имеет возможность прекратить договорные отношения в любом случае, изменив трактовку и механизм реализации порядка расторжения, приведя его в соответствие с законом. 

Изменено 17 Октября 2022 пользователем Burubek