Юридические вопросы при строительстве кооперативного дома

[Гость DIDART]

Привет всем!

Просьба модераторам не плюсовать ответ нужен быстро.

Друзья в количестве 10 человек решают построить один 10-ти квартирный дом. Дом будет 2-х этажный.

10 подъездов т.е. у каждого свой отдельный вход, но дом один.

Естественно будут: паркинг, детская и игровая площадки, одна бойлерная на всех и пр.

Есть предварительная договоренность со строительными организациями.

Сразу возникли вопросы на которые рядовые юристы не могут ответить. Точнее у всех ответы разные.

1. Форма организации данного объединения людей (ОО, КСК, ТОО еще что можно? появился вариант - кооператив застройщиков). Для нас важен такой аспект что это некоммерческий проект и мы строим для себя (самоPR ).

2. Что это будет ИЖС или МЖС? К примеру земли будет 30-40 соток. Будут ли собственники квартир или домов (я не знаю как правильно назвать) обладать участком земли? Или только квартирами а земля будет общего пользования?

3. Если у нас возникнет желание построить еще один дом т.к. есть друзья которые не смогли войти в проект, а мы заинтересованы чтобы было больше людей т.к. будет снижаться расценки на коммунальные и др. платежи. Как мы будем их оформлять в данном случае? Увеличивать членов ОО или КСК или перерегистрируемся в ТОО?

заранее за хелпы

Изменено 21 Мая 2007 пользователем DIDART

[В.К.]

Привет всем!

Просьба модераторам не плюсовать ответ нужен быстро.

Друзья в количестве 10 человек решают построить один 10-ти квартирный дом. Дом будет 2-х этажный.

10 подъездов т.е. у каждого свой отдельный вход, но дом один.

Естественно будут: паркинг, детская и игровая площадки, одна бойлерная на всех и пр.

Есть предварительная договоренность со строительными организациями.

Сразу возникли вопросы на которые рядовые юристы не могут ответить. Точнее у всех ответы разные.

1. Форма организации данного объединения людей (ОО, КСК, ТОО еще что можно? появился вариант - кооператив застройщиков). Для нас важен такой аспект что это некоммерческий проект и мы строим для себя (самоPR ).

2. Что это будет ИЖС или МЖС? К примеру земли будет 30-40 соток. Будут ли собственники квартир или домов (я не знаю как правильно назвать) обладать участком земли? Или только квартирами а земля будет общего пользования?

3. Если у нас возникнет желание построить еще один дом т.к. есть друзья которые не смогли войти в проект, а мы заинтересованы чтобы было больше людей т.к. будет снижаться расценки на коммунальные и др. платежи. Как мы будем их оформлять в данном случае? Увеличивать членов ОО или КСК или перерегистрируемся в ТОО?

заранее за хелпы

1. ЗРК "О жилищных отношениях". Глава 8. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

По второму вопросу, - любопытно...На мой взгляд, можно квалифицировать как ИЖС, но госорганы будут доказывать что МЖС и намекать не неформальное решение вопроса.

Третий вопрос, - зависит от того, что в Уставе ЖСК заложите.

Удачи! :dan:

[Crick]

Привет всем!

Просьба модераторам не плюсовать ответ нужен быстро.

Друзья в количестве 10 человек решают построить один 10-ти квартирный дом. Дом будет 2-х этажный.

10 подъездов т.е. у каждого свой отдельный вход, но дом один.

Естественно будут: паркинг, детская и игровая площадки, одна бойлерная на всех и пр.

Есть предварительная договоренность со строительными организациями.

Сразу возникли вопросы на которые рядовые юристы не могут ответить. Точнее у всех ответы разные.

1. Форма организации данного объединения людей (ОО, КСК, ТОО еще что можно? появился вариант - кооператив застройщиков). Для нас важен такой аспект что это некоммерческий проект и мы строим для себя (самоPR ).

2. Что это будет ИЖС или МЖС? К примеру земли будет 30-40 соток. Будут ли собственники квартир или домов (я не знаю как правильно назвать) обладать участком земли? Или только квартирами а земля будет общего пользования?

3. Если у нас возникнет желание построить еще один дом т.к. есть друзья которые не смогли войти в проект, а мы заинтересованы чтобы было больше людей т.к. будет снижаться расценки на коммунальные и др. платежи. Как мы будем их оформлять в данном случае? Увеличивать членов ОО или КСК или перерегистрируемся в ТОО?

заранее за хелпы

1) По-первому вопросу: Да, конечно в по Закону РК от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях»

жилищный кооператив (жилищно-строительный кооператив) - некоммерческое объединение граждан с целью приобретения (строительства) и эксплуатации жилого дома, в котором право собственности на жилой дом принадлежит кооперативу, а граждане - члены кооператива обладают правом владения и пользования закрепленными за ними помещениями, а в отдельных случаях - правом распоряжения в установленном порядке, и участвуют в расходах на содержание жилого дома;

Но, я считаю, что форма кооператива не совсем рациональна, так как право собственности лучше оставить за участниками. Я полагаю, что ТОО наиболее оптимальный вариант.

2)По-второму вопросу, да действительно интересная ситуация, но мы ее уже прошли, целевое назначение будет у вас ИЖС, так как в земельном кодексе у нас четко не прописано понятие и различие ИЖС и МЖС, но существует СНиП РК 3.02-27-2004 "Дома жилые одноквартирные" в котором прописывается, что

1. Строительные нормы применимые для одноквартирных жилых домов распространяются на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными.

По сути такой тип домов называют "Таун Хаус", сами такой строим, да и вообще в окрестностях Алматы домов такого формата очень много.

Исходя из вышесказанного назначение зем. участка будет "ИЖС". А вообще если вы не совсем уверены что это так, то предлагаю 100% вариант: назовите проект своего дома как-нибудь, например жилой дом "Радуга", а затем, когда определитесь с названием проекта, измените целевое назначение на "для эксплуатации и обслуживания жилого дома "РАДУГА"" и проблем нет.

3)Вопрос № 3 будет во многом зависеть от того, будете ли ВЫсогласны каждый раз вносить изменения в проектную документацию, дело в том, что это намного сложнее чем делать каждый раз перерегистрацию ТОО.

Конечно если у Вас будет КооП то здесь с принятием нового участника намного проще, но сути это не меняет, дело в том, что намного сложнее внсить изменения в проектную документацию и вновь ее пересогласовывать с ГОС. органами.

P.S.

Вообще конечно схему нужно продумывать очень тщательно, а не в попыхах. Поэтому настоятельно рекомендую составить график, план работ по организации проекта. По опыту сразу могу сказать, что могут возникнуть например такие проблемы, которые вы в своем посте не указали:

1) Долевое участие если вы будете придерживаться формы ТОО.

2) Проблема внесения изменений в проектную документацию в связи с увеличением числа дольщиков.

3) Проблема управления общей собственностью, необходимо будет создавать кондоминимум, так как будет существовать общая и раздельная собственность участников, например сам дом и инженерные сети.

4) проблема передачи имуществва от ТОО участником.

5) НАЛОГИ................

и т.д. КОРОЧЕ вам нужен не просто хороший юрист, но и грамотный советник, который разбирается в строительстве вообще.....

[Артур]

P.S.

Вообще конечно схему нужно продумывать очень тщательно, а не в попыхах. Поэтому настоятельно рекомендую составить график, план работ по организации проекта. По опыту сразу могу сказать, что могут возникнуть например такие проблемы, которые вы в своем посте не указали:

1) Долевое участие если вы будете придерживаться формы ТОО.

2) Проблема внесения изменений в проектную документацию в связи с увеличением числа дольщиков.

3) Проблема управления общей собственностью, необходимо будет создавать кондоминимум, так как будет существовать общая и раздельная собственность участников, например сам дом и инженерные сети.

4) проблема передачи имуществва от ТОО участником.

5) НАЛОГИ................

и т.д. КОРОЧЕ вам нужен не просто хороший юрист, но и грамотный советник, который разбирается в строительстве вообще.....

Если ТОО и "долевка" то нужна лицензия застройщика - тоже не все просто...

Рекомендую ЖСК....и ИЖС думаю подойдет если дома (коттеджи) блокированные (как указали выше).

Как вариант - договор о совместной деятельности... но вот практическая реализация не известна в природе ... хотя мож я и ошибаюсь

С уважением...

Изменено 21 Мая 2007 пользователем ЙОЖИГ

[Crick]

Если ТОО и "долевка" то нужна лицензия застройщика - тоже не все просто...

Рекомендую ЖСК....и ИЖС думаю подойдет если дома (коттеджи) блокированные (как указали выше).

Как вариант - договор о совместной деятельности... но вот практическая реализация не известна в природе ... хотя мож я и ошибаюсь

С уважением...

Думаю, что ТОО + долевка = лицензия можно легко избежать, ТОО строит для себя, после ввода в эксплуатацию объекта отчуждает участникам, т.е. (ТОО + ввод в эксплуатацию) + передача имущества =НЕТ лицензии.

[terminate]

(имхо, не кидать камнями) создать простое товарищество, выделить ответственное доверенное лицо, скажем ИП - заключить договор с подрядчиком и вперед

ТОО то нужно потом ликвидировать или др. форму юр. лица, а это никому не нужный "головняк"

[Артур]

Думаю, что ТОО + долевка = лицензия можно легко избежать, ТОО строит для себя, после ввода в эксплуатацию объекта отчуждает участникам, т.е. (ТОО + ввод в эксплуатацию) + передача имущества =НЕТ лицензии.

Ну тады нет долевки как таковой... если строительство осущ. за счет денег участников ТОО и кредитных денег, заемных и пр., без заключения ДДУ.

[Crick]

(имхо, не кидать камнями) создать простое товарищество, выделить ответственное доверенное лицо, скажем ИП - заключить договор с подрядчиком и вперед

ТОО то нужно потом ликвидировать или др. форму юр. лица, а это никому не нужный "головняк"

С простым товариществом все намного сложнее, дело в том, что простое товарищество не есть юридическое лицо, соответственно заключать договоры и т.п. от имени простого товарищества будет представитель. Потом, легче создать ТОО, чем прописывать все в договоре о постом товариществе. Думаю, что договор будет листов так на 50-70, так как вам с цель юр. гарантий, необходио прописать многие процедуры, например,создать ИП на одного из членов, проблема раздела прибыли, имущества, принятие решений, аспекты финансирования и инвестирования, что создаст лишнюю неразбериху среди участников. Это они сейчас друзья и товарищи, а когда каснется денег и раздела имущества все будет наооборот. Т.Е. я не говорю что простое товарищество как форма не подходит, просто я говорю, что простое товарищество больше основано на доверии этих самых товарищей и соответственно гарантий нет. А потом я считаю, что на весах очень разные массы, если верить словам, то получается что будет существоавть 10 домов, я преполагаю что каждый дом по самым скромным меркам будет не менее 150 кв.м. если учесть, что в среднем квадратный метр в домах такого типа в окрестностях алматы составляет 1500- 3500 $США, то получается 2 250 000 - 5 250 000 долларов, а если с учетом того, что цена растет, и не подсчитана стоимость работ и земельного участка, то примерно 7-10 мллионов долларов, закрыть ТОО в городе стоит примерно от 3000 дохлых америкотовских президентов, думаю суммы просто не соизмеримы.

[Гость БукиВеди]

Привет всем!

Просьба модераторам не плюсовать ответ нужен быстро.

Друзья в количестве 10 человек решают построить один 10-ти квартирный дом. Дом будет 2-х этажный.

10 подъездов т.е. у каждого свой отдельный вход, но дом один.

Естественно будут: паркинг, детская и игровая площадки, одна бойлерная на всех и пр.

Есть предварительная договоренность со строительными организациями.

Сразу возникли вопросы на которые рядовые юристы не могут ответить. Точнее у всех ответы разные.

1. Форма организации данного объединения людей (ОО, КСК, ТОО еще что можно? появился вариант - кооператив застройщиков). Для нас важен такой аспект что это некоммерческий проект и мы строим для себя (самоPR ).

2. Что это будет ИЖС или МЖС? К примеру земли будет 30-40 соток. Будут ли собственники квартир или домов (я не знаю как правильно назвать) обладать участком земли? Или только квартирами а земля будет общего пользования?

3. Если у нас возникнет желание построить еще один дом т.к. есть друзья которые не смогли войти в проект, а мы заинтересованы чтобы было больше людей т.к. будет снижаться расценки на коммунальные и др. платежи. Как мы будем их оформлять в данном случае? Увеличивать членов ОО или КСК или перерегистрируемся в ТОО?

заранее за хелпы

Возможный вариант:

1. Орг.-правовая форма - жилищно-строительный кооператив, который после окончания строительства приобретает статус жилищного кооператива. Жилищно-строительные кооперативы образуются для строительства жилого дома и последующего использования жилых помещений для проживания членов кооператива, т.е. предпринимательские цели при осуществлении проекта не преследуются.

2. Собственником недвижимого имущества до внесения полной суммы паевого взноса членом кооператива будет сам ЖСК/ЖК, поэтому ИЖС не будет, в то же время принадлежащее кооперативу на праве собственности недвижимое имущество, в том числе жилой дом, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации недвижимости. При этом регистрируется каждая квартира (жилое помещение)и нежилое помещение в жилом доме, предоставляемые в пользование каждому члену кооператива.

После внесения полной суммы паевого взноса член кооператива вправе оформить право собственности на квартиру. При переходе права собственности либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления на здания (строения, сооружения) (включая незавершенное строительство) и другое недвижимое имущество к приобретателю переходит право собственности, а в установленных настоящим Кодексом случаях право постоянного или временного долгосрочного землепользования на весь земельный участок либо его определенную часть, выделенную при отчуждении здания (строения, сооружения) в самостоятельный земельный участок, или доля в праве общей собственности на земельный участок, в праве общего землепользования, если земельный участок не разделен или в связи с неделимостью не подлежит разделу.

3) Не вижу препятствий для увеличения членов кооператива, образованного для строительства жилого дома и последующего использования жилых помещений для проживания членов кооператива.

[Артур]

Возможный вариант:

2. Собственником недвижимого имущества до внесения полной суммы паевого взноса членом кооператива будет сам ЖСК/ЖК, поэтому ИЖС не будет,

Почему Вы так считаете?

... если например один из участников кооператива в качестве взноса предоставит з/у под ИЖС, или кооператив купит этот з/у с цел.назн ИЖС? разве нужно менять целевое в таком случае?

[Crick]

Почему Вы так считаете?

... если например один из участников кооператива в качестве взноса предоставит з/у под ИЖС, или кооператив купит этот з/у с цел.назн ИЖС? разве нужно менять целевое в таком случае?

Присоединяюсь к коллеге, а какое тогда назначение должно бытьесли это не ИЖС?????

[Гость БукиВеди]

Почему Вы так считаете?

... если например один из участников кооператива в качестве взноса предоставит з/у под ИЖС, или кооператив купит этот з/у с цел.назн ИЖС? разве нужно менять целевое в таком случае?

Из ст.1 Закона РК "Об индивидуальном жилищном строительстве":

Индивидуальное жилищное строительство - постройка индивидуальных жилых домов гражданами, на закрепленном за ними в установленном порядке земельном участке, их собственными силами, подрядным или другим, не запрещенным законодательством способом.

+ ст.23 Земельного кодекса.

[Гость БукиВеди]

Присоединяюсь к коллеге, а какое тогда назначение должно бытьесли это не ИЖС?????

МЖД. - многоквартирный жилой дом.

НжЖД - нежилое помещение в жилом доме;

Кварт.- квартира.

[Crick]

Из ст.1 Закона РК "Об индивидуальном жилищном строительстве":

Индивидуальное жилищное строительство - постройка индивидуальных жилых домов гражданами, на закрепленном за ними в установленном порядке земельном участке, их собственными силами, подрядным или другим, не запрещенным законодательством способом.

+ ст.23 Земельного кодекса.

Цитирую, земельный кодекс:

Статья 23. Собственность на земельные участки граждан и юридических лиц

1. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом не могут находиться в частной собственности.

2. В частной собственности граждан Республики Казахстан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

При выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка, предоставленного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства и дачного строительства, из гражданства Республики Казахстан право собственности подлежит отчуждению или переоформлению согласно нормам статьи 66 настоящего Кодекса.

3. В частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Казахстан могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

4. В частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки для целей, указанных в пункте 3 настоящей статьи, за исключением земель, предназначенных для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения.

из этого следует, что юр. лицам могут предоставляться земельные участки под застройку или застроеннные ЖИЛЫМИ зданиями и соружениями.

в соответствии с Законом РК от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях»

- жилище - отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям

Из этого следует, что индивидуальный жилой дом тоже может быть в собственности юридического лица. и вы думаете, что в гос. акте юр. лица, обладающего индивидуальным жилым домом, в графе целевое назначение будет написано не ИЖС?????

[Crick]

МЖД. - многоквартирный жилой дом.

НжЖД - нежилое помещение в жилом доме;

Кварт.- квартира.

Как вы видели из предыдуших сообщений, формат Таун Хаус, т.е. блокированный дом, не является многоквартирным жилым домом, а является индивидуальным жилым домом, что подтверждается СНиП РК.

Но по вашей логике коллега мы все равно должны указать МЖД, НЖЖД, Квартира?????

[Гость БукиВеди]

Как вы видели из предыдуших сообщений, формат Таун Хаус, т.е. блокированный дом, не является многоквартирным жилым домом, а является индивидуальным жилым домом, что подтверждается СНиП РК.

Но по вашей логике коллега мы все равно должны указать МЖД, НЖЖД, Квартира?????

На Ваш выбор:

1.4. Целевое назначение объекта недвижимости

Стр. жил. дома - строительство жилого дома;

Стр. общест. зд. - строительство общественного здания;

Стр. пром. объекта - строительство промышленного объекта;

Стр. объекта трансп. - строительство объекта транспорта;

Стр. инжен. сетей - строительство инженерных сетей;

Многолетн. насажд. - многолетние насаждения;

Автодороги. - автомобильные дороги

Жел.дор. - железные дороги;

Пром. - промышленное;

Трансп.- транспортное;

С/хоз. - сельскохозяйственное;

Универс. - универсальное;

Инжен. сети - инженерные сети;

ЖД - жилой дом

Инд. ЖД -индивидуальный жилой дом.

МЖД. - многоквартирный жилой дом.

Зд. - здание;

Стр.- строение;

Сoop. - сооружение

МО - малосемейное общежитие;

ККТ - квартира коммунального типа;

НжЖД - нежилое помещение в жилом доме;

Кварт.- квартира;

Ж - жилое;

Н/Ж - нежилое;

Индивидуальным жилым домом юридического лица этот объект не может быть по определению:

Из ст.1 Закона РК "Об индивидуальном жилищном строительстве":

Индивидуальный жилой дом - дом, предназначенный для личного (семейного) проживания, расположенный на усадебном участке и находящийся в собственности гражданина вместе с хозяйственными и другими строениями и зелеными насаждениями.

[Артур]

На Ваш выбор:

1.4. Целевое назначение объекта недвижимости

Стр. жил. дома - строительство жилого дома;

Стр. общест. зд. - строительство общественного здания;

Стр. пром. объекта - строительство промышленного объекта;

Стр. объекта трансп. - строительство объекта транспорта;

Стр. инжен. сетей - строительство инженерных сетей;

Многолетн. насажд. - многолетние насаждения;

Автодороги. - автомобильные дороги

Жел.дор. - железные дороги;

Пром. - промышленное;

Трансп.- транспортное;

С/хоз. - сельскохозяйственное;

Универс. - универсальное;

Инжен. сети - инженерные сети;

ЖД - жилой дом

Инд. ЖД -индивидуальный жилой дом.

МЖД. - многоквартирный жилой дом.

Зд. - здание;

Стр.- строение;

Сoop. - сооружение

МО - малосемейное общежитие;

ККТ - квартира коммунального типа;

НжЖД - нежилое помещение в жилом доме;

Кварт.- квартира;

Ж - жилое;

Н/Ж - нежилое;

Индивидуальным жилым домом юридического лица этот объект не может быть по определению:

Из ст.1 Закона РК "Об индивидуальном жилищном строительстве":

Индивидуальный жилой дом - дом, предназначенный для личного (семейного) проживания, расположенный на усадебном участке и находящийся в собственности гражданина вместе с хозяйственными и другими строениями и зелеными насаждениями.

Если юр.лицо построило или будет строить жилой дом для последующей передачи физику в собственность... то не вижу препятствий оформления участка на котором идет строительство как ИЖС… притом строительным проектом предусмотрено строительство инд. жил.дома (пусть и с блокированного)… целевое не нарушается а наоборот з/у в таком случае исп. по цел. назначению!

С уважением...

[Гость DIDART]

Ребята

спасибо большое за абаалденную активность

сегодня вечером сядем и будем все обсуждать

мы до участия в форуме разговаривали с юристами и сколько людей столько же вариантов.

пока выводы:

1. Орг.-правовая форма - жилищно-строительный кооператив, который после окончания строительства приобретает статус жилищного кооператива. (с) не мой

2. Скорее всего ИЖС. Если я правильно понял в принципе такие проекты именно так и идут.

Просто МЖС = ИЖС + $$$$$$$$$$$

А у нас лишних денег нет :-(

3. Мы достраиваем дом. У каждого свой ЖД. Есть общая собственность (инженерные сети, площадка и пр.)

Новый "ДОМ 2 " строится уже с нуля. т.е. создается новый ЖСК и в конце присоединяется к нашему преобразованному из ЖСК в КСК.

как Вам?

[Гость DIDART]

вот

самый первый план двора

он сейчас уже не актуальный но идея та же.

[Артур]

3. Мы достраиваем дом. У каждого свой ЖД. Есть общая собственность (инженерные сети, площадка и пр.)

Новый "ДОМ 2 " строится уже с нуля. т.е. создается новый ЖСК и в конце присоединяется к нашему преобразованному из ЖСК в КСК.

как Вам?

а зачем спрашиваете если у Вас есть опыт уже! ...

Рад за Вас ... успехов! :dan:

[Гость DIDART]

а зачем спрашиваете если у Вас есть опыт уже! ...

Рад за Вас ... успехов!

нет же

нет еще дома 1 и конечно дома 2 тоже нет

я в начале постил вопрос 3:

3. Если у нас возникнет желание построить еще один дом т.к. есть друзья которые не смогли войти в проект, а мы заинтересованы чтобы было больше людей т.к. будет снижаться расценки на коммунальные и др. платежи. Как мы будем их оформлять в данном случае? Увеличивать членов ОО или КСК или перерегистрируемся в ТОО?

Планируется первый дом на 10 квартир или ИД

но у нас есть друзья которые говорят что дополнительно готовы к проекту примкнуть

А это была попытка обобщить ответы на вопрос 3

3. Мы достраиваем дом. У каждого свой ЖД. Есть общая собственность (инженерные сети, площадка и пр.)

Новый "ДОМ 2 " строится уже с нуля. т.е. создается новый ЖСК и в конце присоединяется к нашему преобразованному из ЖСК в КСК.