Как вывести квартиру из жилого фонда в нежилой?

[АвтоVAZ]

Добрый день,

Квартира расположена на последнем 8-этаже + 9 этаж пентхаус, как вывести ее из жилого фонда и в какие инстанции нужно обращаться?

[АвтоVAZ]

Неужели ни кто не знает, как вывести квартиру из жилого фонда?

Какие организации в г. Алматы оказывают услуги по выводу из жилого фонда?

[Гость умма]

Как вывести квартиру из жилищного фонда

Где найти помещение под свое дело? Это один из самых острых вопросов для начинающего предпринимателя. Ведь коммерческая недвижимость стоит немало, и ее приобретение не каждому по средствам.

Можно арендовать площадь, однако сколько ни плати за казенные «метры», недвижимость твоей не станет. Есть еще один выход – купить квартиру и пере­оборудовать ее под нужды своего бизнеса. Однако по закону ее предварительно необходимо вывести из жилищного фонда. Но здесь возникает множество вопросов: как это сделать, куда обращаться, какие документы потребуются и, наконец, сколько времени и средств необходимо иметь в резерве для получения конечного результата?

Этап первый. Подача заявления

Для начала необходимо обратиться в местный исполнительный орган (акимат), а именно в отдел земельных отношений. Здесь нужно написать заявление в установленной форме с указанием причин вывода квартиры из жилищного фонда и предполагаемых форм и способов дальнейшего ее использования.

В заявлении указываются:

Ф.И.О., почтовый адрес, телефон, регист­рационный номер налогоплательщика (РНН) — для физических лиц;

наименование организации, ее государственный регистрационный номер, Ф.И.О. руководителя, почтовый адрес и телефон, РНН — для юридических лиц;

адрес (местонахождение) существующего объекта (жилого помещения), подлежащего изменению, цель и основные параметры намечаемого изменения.

К заявлению требуется приложить следующий перечень документов:

нотариально заверенная копия документа, удостоверяю­щего право собственности заявителя на изменяемый объект; если заявитель действует по доверенности, то еще и письменное согласие собственника объекта на намечаемое изменение и его параметры;

копия технического паспорта. Этот документ действителен в течение 6 месяцев. Если срок его действия на момент вывода квартиры из жилищного фонда истек, потребуется заказать новый техпаспорт в БТИ. Он готовится в течение 10 рабочих дней, стоимость — от 2,5 тыс. тенге;

справка из налогового комитета об отсутствии задолженности по оплате налогов за землю — оригинал;

свидетельство о регистрации юридического лица (для юридических лиц) — копия, заверенная нотариусом;

удостоверение личности (для физических лиц);

РНН — копия;

топографическая съемка земельного участка М 1:500, абрис (Кадастровый центр, отдел геодезии). Результат топосъемки выдается бесплатно в срок не более трех дней;

схема размещения объекта, согласованная с органами архитектуры и градостроительства города (выдается в отделе архитектуры и градостроительства), — оригинал. Этот документ выдается бесплатно в течение недели;

протокол общего собрания жильцов о согласии на реконструкцию (письменное согласие всех участников кондоминиума) — оригинал;

согласие соседей смежных квартир (нотариально заверенное)4

справка общей площади квартиры — копия (выдается бесплатно в ЦОНе в течение 2 рабочих дней).

Заявление рассматривается акиматом в течение 2 месяцев с момента его поступления. Для субъектов малого предпринимательства — в трехнедельный срок (ст. 43 Земельного кодекса РК). Оплата за рассмотрение заявления не взимается. Но для того чтобы получить земельный участок в частную собственность (а это необходимое условие), надо будет заплатить государству. Базовая ставка оплаты за земельный участок при предоставлении его в частную собственность зависит от района, где находится объект.

После рассмотрения заявления акиматом принимается соответствующее решение.

Кроме того, в отделе земельных отношений при городском акимате выдается акт права собственности на земельный участок.

Этап второй. Заявка на получение разрешения

С решением акимата о предоставлении земельного участка нужно обратиться в местный исполнительный орган, осуществляющий государственный архитектурно-строительный контроль на подведомственной территории (ГАСК), для получения разрешения на производство строительно-монтажных работ. Помимо решения в ГАСК предоставляется следующий пакет документов:

заявление по установленной форме;

утвержденный в установленном порядке эскизный проект или локальные разделы проекта с положительным заключением экспертизы.

Для получения эскизного проекта необходимо заказать его в проектной организации, имеющей лицензию. Данный проект представляет собой упрощенный вид проектного решения, выполненный в форме схемы, чертежа, это первоначальный набросок (рисунок), объясняющий замысел этого решения. Существует определенная утвержденная форма, по которой проектировщики изготавливают эскизный проект. После чего он должен пройти экспертизу в организации, которая имеет соответствующую лицензию. Экспертиза проводится на платной основе – обычно в размере 20 % от стоимости самого проекта — и длится в среднем одну неделю.

договор с подрядчиком;

государственная лицензия с перечнем работ строительной организации на право осуществления архитектурной, градостроительной и строительной деятельности — копия, заверенная нотариально;

стройгенплан. Его разрабатывает и предоставляет подрядчик, после чего его необходимо будет согласовать с городским отделом инженерных сетей, управлением дорожной полиции. Как правило, эта процедура занимает одну неделю;

договоры с проектной организацией на осуществление инженерного сопровождения автора проекта (авторский надзор) и технологического сопровождения процесса строительства — нотариально заверенная копия лицензии проектной организации;

подписка ответственного лица от подрядчика. Это документ (установленной формы), в котором ответственное лицо от подрядчика берет на себя ответственность по производству строительно-монтажных работ при строительстве объекта. Форму подписки можно взять в местном органе государственного архитектурно-строительного контроля;

подписка лица, осуществляющего технические функции заказчика;

На стадии строительства объекта в обязательном порядке должен осуществляться технический надзор, так как объект подлежит приемке в эксплуатацию приемочной комиссией. Поэтому заказчику необходимо выбрать инженерную организацию, которая закрепит за объектом своего инженера – лицо, осуществляющее технологическое сопровождение хода строительства. В свою очередь этот инженер дает подпис­ку (документ установленной формы), в которой принимает на себя ответственность за строительство объек­та и нормативное качество работ. Форму подписки можно взять в местном органе государственного архитектурно-строительного контроля;

акт об отводе земельного участка в натуру (геодезическая съемка на новое строительство) — бесплатно выдается в Кадастровом центре в течение недели;

общий вид в аксонометрии — трехмерный эскизный проект реконструкции (общий вид здания, фасад и т. д.), который изготавливает проектная организация. Стоимость этого документа зависит от величины объекта;

скоросшиватель.

К этому перечню документов нужно приложить удостоверение личности, сведения о собственнике, РНН, документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости.

Заявление рассматривается в срок до двух месяцев. За время рассмотрения заявления заявителю необходимо будет подписать акт согласования, который выдается в отделе архитектуры и градостроительства. Список организаций для согласования может быть разным в зависимости от целевого назначения объекта – офис, магазин, кафе, парикмахерская.

После всех согласований управление архитектурно-строительного контроля принимает решение о выдаче архитектурно-планировочного задания (АПЗ) и необходимых исходных данных на разработку проекта изменения помещения или о мотивированном отказе в их выдаче. АПЗ — это комплекс требований специалистов к назначению и основным параметрам проекта, по которому будет осуществляться задуманная реконструкция. Выдача АПЗ означает разрешение на разработку проекта. Сроки выдачи АПЗ и исходных данных не должны превышать 3 рабочих дня.

Этап третий. Заказ и утверждение проекта

На основании полученного разрешения нужно заказать в проектной организации (которая обязательно должна иметь лицензию на данный вид деятельности) архитектурный проект реконструкции помещения. Список организаций, имеющих лицензию на разработку проектов, можно получить в отделе лицензирования ГАСКа. Проект разрабатывается в течение 4-5 дней, а стоимость этой работы зависит от масштабов реконструкции. Так, если потребуются довольно радикальные перемены, то проектировщики за свои услуги возьмут 60-70 долларов за квадратный метр. Если же замысел заказчика менее глобальный, то квадратный метр проекта будет стоить 10-15 долларов.

Нужна ли экспертиза готового проекта реконструкции — определяет ГАСК. Если экспертиза обязательна, или заказчик самостоятельно принял решение об ее проведении, проект проходит экспертизу в порядке, установленном действующим законодательством. В соответствии со статьей 64 закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК», «экспертиза проектов осуществляется госорганами, а также физическими и (или) юридическими лицами, имеющими соответствующую лицензию. Экспертиза может не проводиться по проектам перепланировок (переоборудования) помещений непроизводственного назначения, осуществляемых в существующих зданиях и не требующих изменения несущих конструкций. Проекты, подлежащие обязательной экспертизе, но не прошедшие ее в установленном законодательством порядке, считаются незавершенными и не подлежат реализации». Экспертиза проводится на платной основе (обычно в размере 20% от стоимости самого проекта) и длится в среднем одну неделю. После ее окончания организация, осуществлявшая экспертизу, дает заключение в установленной форме: положительное или отрицательное. Если заключение отрицательное, в нем указываются причины, то есть существующие недоработки проекта. После устранения указанных причин проект снова вносится на экспертизу.

Список организаций, имеющих лицензию на экспертизу проектов, можно получить также в отделе лицензирования ГАСКа.

Разработанный в соответствии с заданием на проектирование и АПЗ проект до его утверждения проходит необходимые согласования: с противопожарной, санитарно-эпидемиологической, экологической и др. службами. Ответственные лица указанных служб должны поставить свою подпись и печать своей организации прямо на проекте в разделе «Согласовано».

Местные органы архитектуры и градостроительства проверяют, соответствует ли проект АПЗ и техническим условиям подключения к источникам инженерного и коммунального обеспечения (свет, вода, тепло, телефон, канализация, радиоузел и т. д.). После этого местные органы архитектуры и градостроительства утверждают проект.

На основании утвержденного проекта местные исполнительные органы (акиматы) должны выдать заявителю разрешение на производство строительно-монтажных работ по изменению существующего помещения. После этого можно приступать к осуществлению задуманного архитектурного проекта.

Этап четвертый. Заключительный

По завершении строительно-монтаж­ных работ объект вводится в эксплуатацию. Для этого необходим приемочный акт с положительным заключением приемочной комиссии.

Приемочная комиссия назначается по заявлению заказчика не позднее, чем в пятидневный срок после получения отделом земельных отношений письменного извещения от подрядчика о готовности к процедуре приемки в эксплуатацию. Заявление с просьбой создать приемочную комиссию подается в местный исполнительный орган (акимат).

В состав приемочной комиссии входят ответственный представитель заказчика, который является председателем приемочной комиссии, автор (авторы) проекта, представители Государственной архитектурно-строительной инспекции, отдела архитектуры и градостроительства, противопожарной службы, СЭС, подрядчика.

Заявителю выдается акт приемки, который должен быть заполнен членами приемочной комиссии, причем их выезд на объект заявителю необходимо согласовывать самостоятельно. Акт приемки подписывается членами и председателем комиссии. После того как получено положительное заключение приемочной комиссии, акт утверждается распоряжением акима.

Законом установлены определенные сроки утверждения акта приемки. Так, по объектам производственного назначения – не более чем в месячный срок со дня подписания акта, по объектам жилищно-гражданского назначения – не более чем в семидневный срок со дня подписания акта.

Соответственно тем же распоряжением выдается постановление о переводе помещения из жилищного фонда в нежилой.

После этого необходимо зарегистрировать помещение по профилю перевода (офис, магазин, аптека, юридическая контора и т. д.) в ЦОНе по месту нахождения объекта. Эта процедура займет 5 рабочих дней, за нее взимается госпошлина в размере 546 тенге. И последний шаг перевода квартиры из жилищного фонда в нежилой — получение нового техпаспорта в РГП «Центр по недвижимости» (срок — в течение5 рабочих дней, стоимость — от 650 тенге).

P.S.

Итак, мы показали стандартную схему вывода квартиры из жилищного фонда. Понятно, что в каждом отдельном случае могут возникнуть свои нюансы — как в архитектурно-планировочной части, так и в процессе согласований. Не последнюю роль играет и фактор бюрократических проволочек. Здесь следует иметь в виду, что при акимате города Караганды ежедневно работает пункт общественного доступа, где можно получить информацию о материалах, прошедших комиссию, и о том, на какой стадии находится рассмотрение документов. В случае необоснованных задержек можно обратиться и в дисциплинарный совет управления Агентства по делам госслужбы или прямиком в прокуратуру. Чтобы избежать возможных трудностей, целесообразно обратиться к квалифицированному юристу, который на основании вашей доверенности в короткие сроки на профессиональном уровне осуществит перевод помещения в нежилой фонд и окажет весь комплекс сопутствующих услуг.

Автор благодарит за помощь в подготовке статьи юриста Гаухар Маратову.

11.12.2007

Бауржан ТОЛЕГЕНОВ

Изменено 29 Апреля 2011 пользователем АНЕКА
удаление рекламы

[Гость Игорь]

Огромное СПАСИБО!!! очень кстати!

[Aslan]

Огромное СПАСИБО!!! очень кстати!

На сколько я знаю нужно чтобы этажи ниже были тоже в нежилом фонде!

[Юрист-практик]

На сколько я знаю нужно чтобы этажи ниже были тоже в нежилом фонде!

Каким постановлением регулируется?

Вроде ограничений нет, но есть фишка по которой будут взимать как за коммерческую недвижимость (пошлины, налоги, коммунальные и т.д.)

при этом собственник должен будет зарегистрироваться как ИП (если для сдачи в аренду да и не только). Как физик собственник не сможет с этим помещение что-то сделать

[Сергей Емельянов]

Здраствуйте! Подскажите пожалуйста хочу открыть пельменный цех, нужно ли выводить квартиру из жилищного фонда в которой будет происходить лепка?