Вечно-земельный вопрос застройщика

[M@RSианин]

Уважаемые коллеги.

Столкнулись со нижеследующей проблемой. Нужен совет.

Ситуация:

Фирма А и фирма Б получили рядом отводы (пока на проектирование, со сносом дачных участков). Из-за чего приграничные дачи попали в зону выкупа обоих компаний (то есть одна половина дачного участка у первого застройщика, другая – у второго).

Как известно, согласно действующему законодательству при наличии на отведенной территории земельных участков, принадлежащих третьим лицам на праве собственности либо на праве землепользования, а также жилых домов, других зданий и сооружений, инженерных коммуникаций и многолетних зеленых насаждений, подлежащих сносу или переносу, инвестор обязан компенсировать этим лицам понесенные убытки.

Исполняя данную норму на практике, застройщикам пришлось приграничные участки выкупать целиком, несмотря на то, что в отвод они попадали не полностью, так как согласно правоудостоверяющим документам эти дачи являются неделимыми.

Допустим, фирмой А выкуплено 50% и фирмой Б тоже 50% от всего объема "общих" приграничных дач. То есть оба застройщика имеют в собственности участки на территории другого. Соответственно у каждого инвестора идет недоосвоение, при таких обстоятельствах ни один из застройщиков не имеет возможности получить единый акт на право частной собственности на весь отведенный участок.

Для получения единого госакта на всю отведенную территорию логичным было бы передать друг другу те доли «общих» садовых участков, которые лежат за пределами отвода одного застройщика, но попадают на территорию другого. К слову сказать, такая договоренность между А и Б уже существует.

Однако наш доблестный земком устно отказал в сегментации "общих" дач и выделении в отдельные субучастки по причине неделимости участков. Предложили передать "общие" дачи в совместную долевую собственность, после чего якобы они выдадут единный акт, включив в нее и совместную собственность. Что ставится под сомнение: две разные формы собственности (индивидуальная и совместная) смогут объединить в одно? Да и добровольно обременять участки правами третьих лиц.... Один особо умный "земкомовец" предложил заключить эдакий соглашение-междусобойчик, т.е. без регистрации в ДЮ. На основании этой бумажки он обещал выдать единный госакт. Эту тупость комментрировать даже желания нет.

Вопрос: кто сталкивался? что в этом случае предпринимали? если есть ссылки на законодательные акты, буду признателен.

Основная цель: получение единого акта на весь отвод.

[M@RSианин]

up

[Астроном]

Уважаемые коллеги.

Столкнулись со нижеследующей проблемой. Нужен совет.

Предложили передать "общие" дачи в совместную долевую собственность, после чего якобы они выдадут единный акт, включив в нее и совместную собственность.

Совместная долевая собственность? Скорее общая долевая собственность? А если так и сделать с указанием долей?

[Артур]

выкуп дачных участков, расположенных на границе, компаниями выкупались совместно? или допустим определенные участки выкупила комп.А, а другие комп.Б? если так, то общей собственности не должно быть... на основании чего она может возникнуть...

Может компаниям А и Б стоит завершить выкуп участков, а потом, исходя из фактических данных, обратится в Акимат, чтоб тот изменил постановление, исходя из фактических данных выкупа...

Изменено 5 Декабря 2007 пользователем Артур

[Артур]

как вариант, может компаниям А и Б оформить один госакт на всю землю на основании двух постоновлений... зарегистрировать его, а потом разделить в общем порядке?

[M@RSианин]

Совместная долевая собственность? Скорее общая долевая собственность? А если так и сделать с указанием долей?

Спасибо за внимание. Учитывая мой первый опыт общения на этом форуме, приятно было увидеть интерес к поднятой теме.

Да, они предложили в долевую собственность. Доли субучастков уже определены совместно с земкомом. Допустим, А и Б заключили соглашение о передаче "общих" дач в общую долевую собственность. Далее каждый из них получил акт на эти участки с указанием в них о размере доли. Потом, чтобы получить единный акт на весь отвод согласно постановлению, подали на объединение. Так вот мне интересно: ЧТО БУДЕТ УКАЗАНО В ЕДИНОМ АКТЕ? ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ: ЧАСТНАЯ (в смысле индивидуальная) ИЛИ ОБЩЕЕ ДОЛЕВОЕ? ИЛИ И ТО И ДРУГОЕ? ИЛИ БУДЕТ НАПИСАНО: ПЛОЩАДЬ 5ГА, ИЗ НИХ 2,5ГА В ИНД. И 2,5ГА В ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ?

Я таких актов пока не видел. а вы?

[M@RSианин]

выкуп дачных участков, расположенных на границе, компаниями выкупались совместно? или допустим определенные участки выкупила комп.А, а другие комп.Б? если так, то общей собственности не должно быть... на основании чего она может возникнуть...

Может компаниям А и Б стоит завершить выкуп участков, а потом, исходя из фактических данных, обратится в Акимат, чтоб тот изменил постановление, исходя из фактических данных выкупа...

1) нет, выкуп производился отдельно каждым застройщикам. более того, они - конкуренты. поэтому необходимо сделать все аккуратно, чтобы не лохануться.

2) акимат постановление скорее всего менять не будет так как существует утвержденный генплан. и потом сейчас если посмотреть на карту выкупа, то граница между А и Б выглядит как зигзаг, а должна быть прямая. я надеюсь вы поняли меня.

[НовоКаин]

А что, целевое назначение земель не изменяется?

[M@RSианин]

как вариант, может компаниям А и Б оформить один госакт на всю землю на основании двух постоновлений... зарегистрировать его, а потом разделить в общем порядке?

Как оговаривалось выше, А и Б - конкуренты. Поэтому объединять в один акт вда отвода невыгодно по крайне мере одному из них, у которого отвод в 5 раз больше.

Но соглашусь, что вариант действенный при условии добропорядочности конкурентов.

[Артур]

Спасибо за внимание. Учитывая мой первый опыт общения на этом форуме, приятно было увидеть интерес к поднятой теме.

Да, они предложили в долевую собственность. Доли субучастков уже определены совместно с земкомом. Допустим, А и Б заключили соглашение о передаче "общих" дач в общую долевую собственность. Далее каждый из них получил акт на эти участки с указанием в них о размере доли. Потом, чтобы получить единный акт на весь отвод согласно постановлению, подали на объединение. Так вот мне интересно: ЧТО БУДЕТ УКАЗАНО В ЕДИНОМ АКТЕ? ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ: ЧАСТНАЯ (в смысле индивидуальная) ИЛИ ОБЩЕЕ ДОЛЕВОЕ? ИЛИ И ТО И ДРУГОЕ? ИЛИ БУДЕТ НАПИСАНО: ПЛОЩАДЬ 5ГА, ИЗ НИХ 2,5ГА В ИНД. И 2,5ГА В ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ?

Я таких актов пока не видел. а вы?

я правильно вас понял:

1. Компании А и Б получили Акты на общий з/у на праве общей долевой собственности;

2. На ту землю, которая не вошла в общюю долевую собственность каждая компания должна оформить отдельный акт. Получается у каждной компании 2 акта: один на частную-индивидуальную собственность, второй на общюю долевую.

если так, то нужно разделить совместный з/у согласно долям и данную долю присоеденить к той части з/у которая находится в индивидуальной собственности...

[Артур]

Как оговаривалось выше, А и Б - конкуренты. Поэтому объединять в один акт вда отвода невыгодно по крайне мере одному из них, у которого отвод в 5 раз больше.

Но соглашусь, что вариант действенный при условии добропорядочности конкурентов.

... зато без заморочек можно все быстро сделать

думаю проблему можно решить если грамотно соглашение между компаниями А и Б составить...с указанием долей и способа раздела участка (определением территорий участка)... сроков и пр.

[M@RSианин]

А что, целевое назначение земель не изменяется?

Я удивлен и поражен, но НЕТ. В выданных актах на каждую выкупленную дачу черным по белому написано: садоводство.

Когда я попытался указать им на ст.23 ЗемКодекса (пункты 2 и 3), мне ответили: вам что акт не нужен? будете умничать, ваще не получите.

Статья 23. Собственность на земельные участки граждан и юридических лиц

1. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом не могут находиться в частной собственности.

2. В частной собственности граждан Республики Казахстан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

При выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка, предоставленного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства и дачного строительства, из гражданства Республики Казахстан право собственности подлежит отчуждению или переоформлению согласно нормам статьи 66 настоящего Кодекса.

3. В частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Казахстан могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

4. В частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки для целей, указанных в пункте 3 настоящей статьи, за исключением земель, предназначенных для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения.

[НовоКаин]

Я удивлен и поражен, но НЕТ. В выданных актах на каждую выкупленную дачу черным по белому написано: садоводство.

Когда я попытался указать им на ст.23 ЗемКодекса (пункты 2 и 3), мне ответили: вам что акт не нужен? будете умничать, ваще не получите.

...

Лучше поумничать, заодно можно и вопрос о делимости/неделимости порешать.

А не то КоАП, статья 253. Использование земель не по целевому назначению.

[Артур]

Я удивлен и поражен, но НЕТ. В выданных актах на каждую выкупленную дачу черным по белому написано: садоводство.

Когда я попытался указать им на ст.23 ЗемКодекса (пункты 2 и 3), мне ответили: вам что акт не нужен? будете умничать, ваще не получите.

ну в принципе вам при выкупе участков целевое и не обязаны менять... приведенная вами статья тоже не основание для этого, обычно только после выкупа и объеденения всех участков меняют целевое, эт отдельная заморочка, если есть возможности, то можно при объеденениии поменять целевое з/у....

[M@RSианин]

я правильно вас понял:

1. Компании А и Б получили Акты на общий з/у на праве общей долевой собственности;

2. На ту землю, которая не вошла в общюю долевую собственность каждая компания должна оформить отдельный акт. Получается у каждной компании 2 акта: один на частную-индивидуальную собственность, второй на общюю долевую.

если так, то нужно разделить совместный з/у согласно долям и данную долю присоеденить к той части з/у которая находится в индивидуальной собственности...

Нет, пока мы не передали в общую собственность ничего. "Общие" - это значит подпадающие под снос обоих застройщиков.

прежде чем зайти куда-нить, надо знать где выход. Поэтому и открыл тему... Что будет, если пойти через долевое???

Проблема в том, что компаниям надо произвести отчуждение тех субучастков, которые находятся не на их отведенной территориии. Если бы дачи были делимыми, то было бы проще. Ст.51 ЗК - перед отчуждением обязательное выделение в отджельные участки и т.д.

Но существует ст.59 Зем Кодекса о недопустимости раздела участка, признанного неделимым.

[Артур]

прежде чем зайти куда-нить, надо знать где выход. Поэтому и открыл тему... Что будет, если пойти через долевое???

общий участок прийдется делить и получать отдельные акты, после чего отделенный участок присоединять к основному акту... расходы по сносу могут возникнуть... кто, что, и за какое бабло сносить должен на общем участке...

Проблема в том, что компаниям надо произвести отчуждение тех субучастков, которые находятся не на их отведенной территориии. Если бы дачи были делимыми, то было бы проще. Ст.51 ЗК - перед отчуждением обязательное выделение в отджельные участки и т.д.

Но существует ст.59 Зем Кодекса о недопустимости раздела участка, признанного неделимым.

зачем их отчуждать? вы их выкупаете на основании гражданско-парвовой сделки... кто вас обязывает их отчуждать? оставляйте себе ... присоеденейте к той земле, которую вам отвели согласно постановлению Акима

[M@RSианин]

общий участок прийдется делить и получать отдельные акты, после чего отделенный участок присоединять к основному акту... расходы по сносу могут возникнуть... кто, что, и за какое бабло сносить должен на общем участке...

зачем их отчуждать? вы их выкупаете на основании гражданско-парвовой сделки... кто вас обязывает их отчуждать? оставляйте себе ... присоеденейте к той земле, которую вам отвели согласно постановлению Акима

Артур, давайте абстрагируемся от действительности и представим ситуацию: стоят три дачи. Стоят так аккуратно, никого не трогают . Тут плохой во всех отношениях Акимат подумал и решил : а зачем они здесь стоят просто так, быть на их месте двум торговым центрам/небоскребам/дворцам и пр. И издал постановление об отводе полторы дачи мне, и полторы - вам. Конечно при условии равноценного возмещения нивчем неповинным любителям природы, то бишь купить эти дачи надобно у них. Так получилось, что я купил две дачи, а вы одну. То есть я освоил территорию и могу получить единый акт на весь (и даже более!) отвод, соответственно могу получить разрешение на строительство, строить и эксплуатировать торговый центр и пр. , а вы нет, соответственно вы не можете строить на чужой территории. Как вы поступите в таком случае? Я не против вам продать половинку общей дачи. Но как это оформить, ведь дача неделимая????? Вот в чем вопрос! :idea2:

[Артур]

Артур, давайте абстрагируемся от действительности и представим ситуацию: стоят три дачи. Стоят так аккуратно, никого не трогают . Тут плохой во всех отношениях Акимат подумал и решил : а зачем они здесь стоят просто так, быть на их месте двум торговым центрам/небоскребам/дворцам и пр. И издал постановление об отводе полторы дачи мне, и полторы - вам. Конечно при условии равноценного возмещения нивчем неповинным любителям природы, то бишь купить эти дачи надобно у них. Так получилось, что я купил две дачи, а вы одну. То есть я освоил территорию и могу получить единый акт на весь (и даже более!) отвод, соответственно могу получить разрешение на строительство, строить и эксплуатировать торговый центр и пр. , а вы нет, соответственно вы не можете строить на чужой территории. Как вы поступите в таком случае? Я не против вам продать половинку общей дачи. Но как это оформить, ведь дача неделимая????? Вот в чем вопрос!

В таком случае у меня сохраняется право требовать от вас (за плату) ту часть куска земли, который вы выкупили у дачника (и который является спорным), согласно моего постановления Акима об отводе з/у.

Технически это можно оформить так, вы, согласно своего постановления об отводе з/у, оформляете единый акт на землю (в который включается спорный дачный участок) с изменением целевого, потом признаете его делимыми, и продаете мне мой кусочек... вот и фсе! ... т.е. дачный участок сначала делить ненадо... включите его в общий и потом от общего отрежте "мое"

p.s. все эти процедуры можно упростить и ускорить если у вас есть желание и возможность отстегнуть нашим чиновникам хорошее вознагрождение... но если "ЧЕ" я вам ни "ЧЕ" не говорил :-))))))

Изменено 5 Декабря 2007 пользователем Артур

[M@RSианин]

В таком случае у меня сохраняется право требовать от вас (за плату) ту часть куска земли, который вы выкупили у дачника (и который является спорным), согласно моего постановления Акима об отводе з/у.

Технически это можно оформить так, вы, согласно своего постановления об отводе з/у, оформляете единый акт на землю (в который включается спорный дачный участок) с изменением целевого, потом признаете его делимыми, и продаете мне мой кусочек... вот и фсе! ... т.е. дачный участок сначала делить ненадо... включите его в общий и потом от общего отрежте "мое"

p.s. все эти процедуры можно упростить и ускорить если у вас есть желание и возможность отстегнуть нашим чиновникам хорошее вознагрождение... но если "ЧЕ" я вам ни "ЧЕ" не говорил :-))))))

Все правильно, полностью поддерживаю, можно все объединить, изменить, разделить и еще сделать то, "ЧЕ" Вы мне не говорили.

Но ситуация немного иная.

Представьте, что у меня еще предстоит 500 дач выкупить прежде чем получу единый госакт и соответственно изменю целевое назначение и делимость, а у вас уже все выкуплено за минусом 0,5 спорной дачи. Что будете делать, батенька? Ждать пока я закончу с выкупом? Учитывая мою природную жадность, я буду с ними судиться еще полтора года... А у Вас сроки отвода горят и обязательства перед дольщиками... То есть Вам срочно нужны эти 0,5 спорной дачи. И сейчас нужны.

[Артур]

Доброго дня!

В данном случае вопрос не в юридическом поле... ... мне бы выгодней тогда самому купить эту спорную дачу и потом отрезать и продать вам ваш кусок этой спорной земли.

[M@RSианин]

Доброго дня!

В данном случае вопрос не в юридическом поле... ... мне бы выгодней тогда самому купить эту спорную дачу и потом отрезать и продать вам ваш кусок этой спорной земли.

все равно спасибо за мнение!

шеф сказал придумать выход.

буду думать...

ИСТИНА ГДЕ-ТО РЯДОМ...

[M@RSианин]

Ау, господа застройщики!

Неужели никто несталкивался? Н-Е-П-О-В-Е-Р-Ю!!! При нынешних темпах застройки.... Ну хорошо, с дачами никто не сталкивался, а со сносом гаражей, ижс и прочее?