Где указано в законе?

[Гость Молодой]

Добрый день! После завершения строительства Заказчик оформил дом на свое имя. Дольщикам необходимо зарегистрировать свои квартиры. При получении ключей от квартир с ними были заключены Акты приема-передачи квартир. На данный момент ЦОН требует договор передачи между Застройщиком (Заказчиком) и дольщиком либо присутствие представителя Застройщика при каждой сделке в ЦОНе. Я не мог ему доказать, что ДДУ и Акт приема-передачи является документов являющимся основанием для регистрации право собственности. Юрист ЦОНа утверждает, что сделку необходимо нотариально заверить. Я в ответ, говорю, что имеющийся на руках ДДУ пусть заверяют и обратно приходят к Вам. Но, юрист требует на данный момент подписать договор передачи квартиры и заверить нотариусом. Прямо такого в Законе о Госрегистрации не прописано. Что скажете? Кто реально на практике работал по данной схеме. Пожалуйста: 1) Изложите по порядку каждое действие юристов Застройщика. 2) Как составлять договор передачи? :drazn:

[Гость Ahmetova]

Правильно, не получится у ЦОНа это обосновать! И вообще - при чем здесь ЦОН?

[Гость Молодой]

Правильно, не получится у ЦОНа это обосновать! И вообще - при чем здесь ЦОН?

Уважаемая Ахметова!

После ввода объекта в эксплуатацию дом регистрируется на Застройщика. После чего дольщикам необходимо зарегистрировать помещение на свое имя. Юрист в ЦОНе требует 1) В настоящее время подписать и наториально заверить договор передачи, в котором Застройщик передает помещение дольщику ИЛИ 2) С каждым дольщиком представитель Застройщика должен присутствовать при регистрации в ЦОНе со всеми уч. документами. Непонятно... :shuffle:

[Гость sta]

Добрый день! После завершения строительства Заказчик оформил дом на свое имя. Дольщикам необходимо зарегистрировать свои квартиры. При получении ключей от квартир с ними были заключены Акты приема-передачи квартир. На данный момент ЦОН требует договор передачи между Застройщиком (Заказчиком) и дольщиком либо присутствие представителя Застройщика при каждой сделке в ЦОНе. Я не мог ему доказать, что ДДУ и Акт приема-передачи является документов являющимся основанием для регистрации право собственности. Юрист ЦОНа утверждает, что сделку необходимо нотариально заверить. Я в ответ, говорю, что имеющийся на руках ДДУ пусть заверяют и обратно приходят к Вам. Но, юрист требует на данный момент подписать договор передачи квартиры и заверить нотариусом. Прямо такого в Законе о Госрегистрации не прописано. Что скажете? Кто реально на практике работал по данной схеме. Пожалуйста: 1) Изложите по порядку каждое действие юристов Застройщика. 2) Как составлять договор передачи?

юрист цона прав. есть 2 варианта:

1. зарегистрировать на основании нотариально засвидетельствованной сделке

2. зарегистрировать на письменной сделке с подтверждением подписей сторон

было еще как то на основании карточки образца подписей (неофициально)

а и еще есть 3 вариант: дайте денег юристу цона и они сверят подписи без присутствия.

найдите нотариуса, у которгго все сделки и заключите.

[Гость Ahmetova]

юрист цона прав. есть 2 варианта:

А обоснование можно? Ссылки на НПА?

[*DOCTOR*]

Добрый день! После завершения строительства Заказчик оформил дом на свое имя. Дольщикам необходимо зарегистрировать свои квартиры. При получении ключей от квартир с ними были заключены Акты приема-передачи квартир. На данный момент ЦОН требует договор передачи между Застройщиком (Заказчиком) и дольщиком либо присутствие представителя Застройщика при каждой сделке в ЦОНе. Я не мог ему доказать, что ДДУ и Акт приема-передачи является документов являющимся основанием для регистрации право собственности. Юрист ЦОНа утверждает, что сделку необходимо нотариально заверить. Я в ответ, говорю, что имеющийся на руках ДДУ пусть заверяют и обратно приходят к Вам. Но, юрист требует на данный момент подписать договор передачи квартиры и заверить нотариусом. Прямо такого в Законе о Госрегистрации не прописано. Что скажете? Кто реально на практике работал по данной схеме. Пожалуйста: 1) Изложите по порядку каждое действие юристов Застройщика. 2) Как составлять договор передачи?

Скорей всего регистрирующий орган руководствуется п. 4 ст. 21 ЗРК "О гос.регистрации прав на недвижимое имущество".

Самый простой путь - это взять доверенность от застройщика на регистрацию в ЦОНе.

[Гость Молодой]

Уважаемый ДОКТОР!

Хочу пояснить, что дольщиков как и помещение более 350-и. В таком случае представителю Застройщика придется, минимум, два месяца находиться в ЦОНе со всеми учредительными документами. И еще, через 4 месяца один из дольщиков только начнет думать о регистрации.

Может быть обосновать ДЮ... :shuffle:

[*DOCTOR*]

Уважаемый ДОКТОР!

Хочу пояснить, что дольщиков как и помещение более 350-и. В таком случае представителю Застройщика придется, минимум, два месяца находиться в ЦОНе со всеми учредительными документами. И еще, через 4 месяца один из дольщиков только начнет думать о регистрации.

Может быть обосновать ДЮ...

Только в суде. Да и сомневаюсь я, что судья пойдет на это, потому как п. 4 ст. 21 ЗРК "О гос. рег-ии прав на недвиж. им-во" предусматривает обязанность,а не право регистрирующего органа.

Не совсем ясно зачем Застройщику ходить месяцами с учредительными документами? Вы в своем сообщении указали, что Заказчик уже оформил дом на себя. Сейчас вопрос стоит о переоформлении дольщиками на свое имя, который можно произвести на основании выданной доверенности компанией Заказчика каждому дольщику.

Касательно срока когда дольщик начнет производить такое переоформление, то вроде новым законом установлен срок когда документы должны быть сданы на регистрацию, а именно в 6 месячный срок. В противном случае административная ответственность.

[Натали]

В противном случае административная ответственность.

совершенно правильно!

только кто обязан к такой ответственности привлекать? неужели ДЮ?

[Гость МОЛОДОЙ]

Не совсем ясно зачем Застройщику ходить месяцами с учредительными документами? Вы в своем сообщении указали, что Заказчик уже оформил дом на себя. Сейчас вопрос стоит о переоформлении дольщиками на свое имя, который можно произвести на основании выданной доверенности компанией Заказчика каждому дольщику.

Уважаемый ДОКТОР!

Застройщик оформил дом на себя. Для регистрации право собственности на квартиру, дольщикам необходимо 1) в настоящее время подписать с Застройщиком договор передачи (купля-продажа) /как мне пояснили спецы ЦОНа ДДУ и Акт приема-передачи квартир никакой силы для регистрации право собственности не имеет/ либо 2) с каждым дольщиком для регистрации право собственности представитель застройщика должен ходить со всеми уч. документами для подтверждения сделки, и приложения всех документов на момент сдачи документов.

Спецы из ЦОНа все объяснили, НО, ссылаться на НПА не могли.

Мне не трудно подписать договора передачи, заверить каждую сделку нотариально, НО, опять таки, ходить у кого-то на поводу не хочеться.

Кто-нибудь в практике передавал квартиры дольщикам или есть ли среди нас дольщики-юристы, которые подписывали с застройщиком договор передачи? :ahez:

[Гость Ahmetova]

Ну и правильно! См. З-н о долевке, типовой договор по долевке. Где там сказано, что по окончании строительства нужно договор передачи подписывать? И что это за договор передачи такой? Все обязательства дольщика по оплате уже урегулированы договором, а тут что же получается - безвозмездная передача, что ли?

Акт приема-передачи понятно, но договор???

[Гость МОЛОДОЙ]

Ну и правильно! См. З-н о долевке, типовой договор по долевке. Где там сказано, что по окончании строительства нужно договор передачи подписывать? И что это за договор передачи такой? Все обязательства дольщика по оплате уже урегулированы договором, а тут что же получается - безвозмездная передача, что ли?

Акт приема-передачи понятно, но договор???

Госпожа Ахметова!

Спасибо что поддержали меня. Если Вам это интересно, то также как и я, поинтересуйтесь в ДЮ или ЦОН.

Я не могу найти основания для подписания КАКОГО-ТО договора передачи. :smile:

[Гость Ahmetova]

Была у нас ситуация, правда, несколько иная. Передавали ндвижимость в уставняк дочки. Так у нас тоже потребовали Соглашение о передаче. Пришлось доказывать, что нет оснований для заключения договора (соглашения), потому как дочку никто и не спрашивает хочет она получать эту недвижимость или не хочет. В общем зарегистрировали акт приема-передачи без всяких договоров.

[M@RSианин]

Проработал некоторое время в самой крупной строительной фирме в Астане, курировал непосредственно весь процесс, начиная с заключения договора долевого участия (ДДУ) и заканчивая передачу готовых квартир дольщикам.

Для меня лично все понятно, попробую объяснить и вам.

Начинаем сначала. Между застройщиком и дольщиком заключен ДДУ. Некоторое время спустя построен дом. Согласно ст.235 п.1 ГК РК после госприемки дом регистрируется на застройщика.

п.2 с.235 гласит: «Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества». Таким образом у дольщика на построенные квартиры право может возникнуть лишь на основании договора (пусть будет купли-продажи, передачи или отчуждения, главное чтобы по содержанию соответствовало указанной норме).

Принимая во внимание, что ДДУ по сути не является сделкой об отчуждении имущества (скорее он походит на договор о совместной деятельности либо еще на что нить непонятное), вам придется подписывать некий договор.

При этом акт приема-передачи здесь не пройдет в силу ст.378 ГК РК: «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей». Акт подтверждает лишь сам факт передачи/отгрузки какой-то вещи, но никак не устанавливает/изменяет/прекращает права собственности. Даже если вы поменяете название с акта на договор, это ничего не изменит. Необходимо поменять также содержание, иначе Деп.юст откажет в регистрации.

Что касается требования юриста цона по заверению подписей сторон договора, то это лишь требования закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество. Заверение подписей производит либо нотариус либо юрист цона.

Я понимаю, что тащить всех дольщиков в цон невозможно, самым удобным является нотариалка, есссно за счет дольщика. Если не хочет, то пусть либо выписывает доверенность на вас либо тащиться в цон (при этом ему нужно будет согласовать с вами время и стоять в очереди, а вам как всегда некогда и т.д.). У нас после беседы все соглашались на нотариалку. А нотариус то как будет рад, 11 тыщ как минимум с носа. Даже откат вам может дать за такой объем!!!

А форму договора передачи можно легко самому состряпать либо заняться плагиатом (выпросить у кого-нить со строительной фирмы). После подписания договора передачи/отчуждения сам ДДУ, допсоглашения и акты к нему можно выкинуть. Так как правоустанавливающим документом на приобретенную квартиру будет являться именно договор передачи, на котором и будет стоять штамп регистрирующего органа.

Кстати, в законе о долевке ничего не сказано про договор передачи, там говорится лишь о передаточном акте. Ну что здесь сказать? Ну затупили разработчики закона, как всегда…..

Не будет Деп.юст регистрировать этот передаточный акт, так как это противоречит ст.235 п.2 ГК РК.

[Гость МОЛОДОЙ]

Ну, уж теперь все видно как на ладони.

БОЛЬШОЙ РАХМЕТ!

Договор передачи составлю сам. Но, скажите пожалуйста, к чему обычно придираются ДЮ или чего мне не забыть в договоре. Какие имеются тонкости: можно в двух словах.

:cheer:

[M@RSианин]

Ну, уж теперь все видно как на ладони.

БОЛЬШОЙ РАХМЕТ!

Договор передачи составлю сам. Но, скажите пожалуйста, к чему обычно придираются ДЮ или чего мне не забыть в договоре. Какие имеются тонкости: можно в двух словах.

рад помочь.

как я вижу вы из Астаны (как и я). не буду спрашивать в какой фирме вы работаете. если хотите могу в личку скинуть номер телефона одного грамотного нотариуса (он много лет проработал в БТИ, поэтому знает все тонкости регистрации). у него есть формы договора передачи при долевом строительстве. он их много уже оформил. ну и вам тоже окажет такую услугу. он выездной, может у вас в офисе работать с вашими дольщиками одновременно их и вас консультируя. может сделать скидку (или откат, называйте как хотите).

всегда работайте с грамотными нотариусами, которые работали в регистрирующих органах, а не всякие залетные, от которых потом много трудноустранимых проблем.

рекомендую. не пожалеете. :au:

[Гость МОЛОДОЙ]

Благодарю коллега!

С нетерпением жду