Признание недействительным договора залога

[PETR]

Ситуация:

Заемщик, скрыв от кредитора, что состоит в браке, заключил договор залога квартиры.

Супруга подала на развод и иск о признании договора залога недействительным по известным основаниям.

Вопрос о замене предмета залога поставлен, поскольку перспектив не признавать иск не усматриваю. Но...

со слов заемщика, квартира, хоть и приобретена в браке, но на деньги его матери. В то же время какого-либо соглашения о разделе имущества м/у супругами нет.

Вопрос: Возможно ли (может кто сталкивался?) супругу (заемщику-залогодателю) отбить квартиру у супруги при изложенных обстоятельствах?..

[PETR]

Извлечение из статьи 32 Закона РК "О браке и семье"

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью.

2. Общим имуществом супругов являются также приобретенное за счет общих доходов супругов недвижимое имущество.

Как известно, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст. 65 ГПК).

Не означает ли это, что супруга залогодателя, требуя признания договора залога недействительным, должна еще и доказать, что квартира была приобретена за счет их общих доходов и доказать наличие этих (своих) доходов, направленных на приобретение недвижимости? Или же ей достаточно формально предъявить суду свидетельство о заключении брака?

[Alexxx]

Достаточно предъявить свидетельство о заключении брака, а Заемщику необходимо доказывать, что квартира приобретена на деньги матери.

Изменено 22 Апреля 2008 пользователем ххх

[Sova]

Извлечение из статьи 32 Закона РК "О браке и семье"

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью.

2. Общим имуществом супругов являются также приобретенное за счет общих доходов супругов недвижимое имущество.

Как известно, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст. 65 ГПК).

Не означает ли это, что супруга залогодателя, требуя признания договора залога недействительным, должна еще и доказать, что квартира была приобретена за счет их общих доходов и доказать наличие этих (своих) доходов, направленных на приобретение недвижимости? Или же ей достаточно формально предъявить суду свидетельство о заключении брака?

ИМХО суду будет интересно только то, что они состояли в браке и вели совместное хозяйство, а на чьи деньги была куплена квартира никого особо волновать не будет. Если, конечно, мать супруга не предоставит веские доказательства того, что именно она давала деньги на квартиру.

А Вы не думаете, что заемщик сделал это умышленно, и именно с тем расчетом, чтобы впоследствии признать договор залога недействительным? :druzja:

[PETR]

Другая теоретическая ситуация. Думаю скоро она станет для многих практической.

Гражданин приобретает по ипотечному займу недвижимость до вступления в брак. При этом возврат ипотечного займа рассчитан на несколько лет. После вступления в брак уже оба супруга вместе рассчитываются по кредитным обязательствам одного из супругов. Допустим вместе они рассчитались за недвижимость перед кредитором.

Имеет ли при этом другой супруг право на недвижимость, если он (она, неважно) в совместном браке направлял свои доходы на выкуп такой недвижимости? Может ли такая недвижимость признана из совместной собственностью?

[PETR]

ИМХО суду будет интересно только то, что они состояли в браке и вели совместное хозяйство, а на чьи деньги была куплена квартира никого особо волновать не будет. Если, конечно, мать супруга не предоставит веские доказательства того, что именно она давала деньги на квартиру.

А Вы не думаете, что заемщик сделал это умышленно, и именно с тем расчетом, чтобы впоследствии признать договор залога недействительным?

Учитываем и такой вариант и однозначно требуем замены предмета залога. Но, по его запоздалым словам, с супругой они не живут уже 1,5 года. Супруга на беседе в суде вела себя агрессивно. Не думаем, что это спектакль.

Кроме того, у заемщика есть гарант.

[Alexxx]

Другая теоретическая ситуация. Думаю скоро она станет для многих практической.

Гражданин приобретает по ипотечному займу недвижимость до вступления в брак. При этом возврат ипотечного займа рассчитан на несколько лет. После вступления в брак уже оба супруга вместе рассчитываются по кредитным обязательствам одного из супругов. Допустим вместе они рассчитались за недвижимость перед кредитором.

Имеет ли при этом другой супруг право на недвижимость, если он (она, неважно) в совместном браке направлял свои доходы на выкуп такой недвижимости? Может ли такая недвижимость признана из совместной собственностью?

Скорее всего да, но только доля взявшего кредит должна быть больше, т.к. он часть оплатил до вступления в брак.

[PETR]

Скорее всего да, но только доля взявшего кредит должна быть больше, т.к. он часть оплатил до вступления в брак.

Думаю, не обязательно. Вклад одного может быть значительно больше другого. В конце концов вступивший в брак супруг может единовременным платежом рассчитаться за недвижимость за другого. Думаю при этом разумный человек потребует сделки о приобретении доли в недвижимости.

Но если нет такого соглашения, чем будет руководствоваться тот же суд? И что подразумевается под моментом приобретения, момент заключения сделки или исполнения обязательств сторонами (продавцом и покупателем)? И если приобретаемая недвижимость является предметом залога, моментом приобретения недвижимости в указанных целях должен считаться момент снятия регистрации залога?

Изменено 22 Апреля 2008 пользователем PETR

[Alexxx]

Думаю, не обязательно. Вклад одного может быть значительно больше другого. В конце концов вступивший в брак супруг может единовременным платежом рассчитаться за недвижимость за другого.

Не думаю. 50 % за жильё оплатил, женился, доплатил еще 50% и в итоге попалам? Неправильно это.

[PETR]

Другой момент: Допустим признается, что недвижимость, приобретенная путем выкупа обоими супругами, даже если она была приобретена одним из супругов до вступления в брак, является их общей совместной собственностью.

Тогда как быть с согласием другого супруга (нового собственника), при перезалоге такой недвижимости или последующем залоге недвижимости после снятия с регистрации первого залога? Необходимо ли оно и как это проверить? Запрашивать кредитную историю? Бесполезно, поскольку в платежках отправителем денег будет указан заемщик (супруг до вступления в брак )...

Изменено 22 Апреля 2008 пользователем PETR

[Сакура]

Как известно, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст. 65 ГПК).

Не означает ли это, что супруга залогодателя, требуя признания договора залога недействительным, должна еще и доказать, что квартира была приобретена за счет их общих доходов и доказать наличие этих (своих) доходов, направленных на приобретение недвижимости? Или же ей достаточно формально предъявить суду свидетельство о заключении брака?

В первую очередь она должна доказать, что не знала о договоре залога и не давала своего согласия на его заключение, что является довольно сомнительным т.к. наверняка специалисты приходили делать оценку - кроме того возможно, что она пропустила годичный срок.

А то, что квартира является совместной собственностью она и не обязана доказывать т.к., достаточно и того факта, что имущество приобретено во время брака.

[PETR]

В первую очередь она должна доказать, что не знала о договоре залога и не давала своего согласия на его заключение, что является довольно сомнительным т.к. наверняка специалисты приходили делать оценку - кроме того возможно, что она пропустила годичный срок.

А то, что квартира является совместной собственностью она и не обязана доказывать т.к., достаточно и того факта, что имущество приобретено во время брака.

Пожалуй, эти моменты она доказать сможет, поскольку в квартире последнее время не проживала и годичный срок не истек.

[Сакура]

Пожалуй, эти моменты она доказать сможет, поскольку в квартире последнее время не проживала и годичный срок не истек.

А подлинники правоустанавливающих документов у кого находились?

Знаете, а вообще было решение суда по подобному делу - в иске было отказано, неособо помню подробностей, но одним из оснований для отказа было то, что супруг представил нотариально заверенное заявление, что на момент заключения договора в браке не состоял и в обязанности банка не входит проверка его статуса.

Изменено 22 Апреля 2008 пользователем Cакура

[PETR]

А подлинники правоустанавливающих документов у кого находились?

Знаете, а вообще было решение суда по подобному делу - в иске было отказано, неособо помню подробностей, но одним из оснований для отказа было то, что супруг представил нотариально заверенное заявление, что на момент заключения договора в браке не состоял и в обязанности банка не входит проверка его статуса.

Как раз тот же случай! Заявление залогодателя, о том, что он не состоял в браке в момент приобретения недвижимости, удостоверенное нотариусом, имеется. Какие же могут быть основания у суда для того, чтобы не признать при этом договор залога недействительным?

[Сакура]

Как раз тот же случай! Заявление залогодателя, о том, что он не состоял в браке в момент приобретения недвижимости, удостоверенное нотариусом, имеется. Какие же могут быть основания у суда для того, чтобы не признать при этом договор залога недействительным?

Практика такая есть - обратитесь к банковским юристам - у них наверняка есть подобные прецеденты.

Было у меня такое решение - надо дома пошукать, на компе только апелляционка осталась (решение так и не обжаловали, основной заемщик все погасил).

[PETR]

Практика такая есть - обратитесь к банковским юристам - у них наверняка есть подобные прецеденты.

Было у меня такое решение - надо дома пошукать, на компе только апелляционка осталась (решение так и не обжаловали, основной заемщик все погасил).

Был бы премного благодарен!.. :druzja:

[PETR]

Дошло...

В соответствии с п. 2 ст. 33 Закона РК "О браке и семье" сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

В нашем случае, кредитор, которого я представляю, как другая сторона, о которой идет речь, не знал о несогласии другого супруга на совершение договора залога, поскольку залогодатель представил письменное заявление о том, что не состоял в браке. Соответственно, оснований для признания договора залога недействительным нет. Ура!!!

Танцуем, девочки! :bud:

[Гость Yulyasha S.]

В первую очередь она должна доказать, что не знала о договоре залога и не давала своего согласия на его заключение, что является довольно сомнительным т.к. наверняка специалисты приходили делать оценку - кроме того возможно, что она пропустила годичный срок.

А то, что квартира является совместной собственностью она и не обязана доказывать т.к., достаточно и того факта, что имущество приобретено во время брака.

Не совсем понимаю о каком пропуске годичного срока идет речь?

когда п.1 ст.180 ГК РК говорит о следующем:

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законодательными актами

Супруга подала в суд (учитывая то, что она не проживает в данной квартире с супругом более полутора лет) только после того как узнала о нарушении своего права.

А факт того, что она была не в курсе дел, проворачиваемых своим спругом, является нотариальное заявление супруга о том, что он в браке не состоит.

[PETR]

Все верно, это было лишь предположение. На деле супруга узнала о том, что квартира в залоге, из справки ЦОНа, которую она затребовала для предъявления суду при рассмотрении дела о разводе. Кредит и залог были оформлены в декабре 2007 года. Срок никак не мог быть пропущен.

Попутный вопрос все же открыт:

Считать ли совместно нажитым имуществом супругов, то бишь их общей совместной собственностью, недвижимость, которая была оформлена в ипотеку одним из супругов до вступления в брак, но за которую они после заключения брака рассчитались вместе за счет общих доходов?

[Сакура]

Дошло...

Был бы премного благодарен!..

К сожалению не могу найти-после обеда еще попытаюсь у ответчика...

Не совсем понимаю о каком пропуске годичного срока идет речь?

когда п.1 ст.180 ГК РК говорит о следующем:

п.3 ст.33 Закона "О браке и семье".

Изменено 23 Апреля 2008 пользователем Cакура

[Сельбаева Арай]

Все верно, это было лишь предположение. На деле супруга узнала о том, что квартира в залоге, из справки ЦОНа, которую она затребовала для предъявления суду при рассмотрении дела о разводе. Кредит и залог были оформлены в декабре 2007 года. Срок никак не мог быть пропущен.

Попутный вопрос все же открыт:

Считать ли совместно нажитым имуществом супругов, то бишь их общей совместной собственностью, недвижимость, которая была оформлена в ипотеку одним из супругов до вступления в брак, но за которую они после заключения брака рассчитались вместе за счет общих доходов?

Как верно выше было замечено, сделка, совершенная собственником без согласия сособственника, может быть признана недействительной в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. На практике, этой нормой и подстраховываются банки, всегда испрашивая нотар.засвид-е заявление о том, что на момент приобретения имущества залогодатель в браке не состоял (в судах это срабатывает, как отмечают форумчане). В идеале, это защищает права банка - добросовестного контрагента. Непонятен все же вопрос с сособственником (той же супругой), права которого были нарушены и при этом причинен имущественный ущерб (что потребует доказывания). На лицо мошенничество со стороны супруга в корыстных целях.

Что касается Вашего вопроса по поводу того, как быть с определением режима имущества в случаях, когда кредит за приобретенное имущество выплачивают оба супруга за счет общего дохода.

Статья 34 Закона РК «О браке и семье». Собственность каждого из супругов

1. Собственностью каждого из супругов являются:

1) имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак.

Наверное, прежде всего, следует ответить на вопрос, принадлежало ли это имущество супругу до вступления в брак. Очевидно, что да. Поскольку договор купли-продажи заключен, оплата по договору совершена, право собственности на имущество зарегистрировано и возникло. По этому признаку можно условно определить, что платежи по кредиту отношения к недвижимости, имеют только в части наличия на нем обременения (залога). Опасаюсь, что такие доводы могут быть у суда, когда будет решаться вопрос о признании имущества общей собственностью. Другой вопрос, есть надежда, что суд исходя из основополагающих принципов, при разделе прочего имущества будет эти аспекты (совместные платежи по кредиту) будет учитывать.

Относительно того, как минимизировать риски банков, и, в частности, как банковским юристам делать выводы по поводу такого имущества, рекомендую подстраховываться и требовать от залогодателя не только гарантий (заявлений), что он в браке на момент приобретения имущества не состоял, но и о том, что права третьих лиц на имущество отсутствуют на дату подписания заявления. Или иные подобные формулировки. Это позволит на случай признания имущества общей собственностью в дальнейшем воспользоваться нормой о том, что другая сторона в сделке НЕ знала или заведомо НЕ должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

[Сакура]

Был бы премного благодарен!..

См. в личке-надеюсь пригодится... :shuffle:

[Гость Yulyasha S.]

п.3 ст.33 Закона "О браке и семье".

Супруг, нотариально удостоверенное согласие которого на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки

указанная норма лишь подтверждает п.1 ст.180 ГК РК

Изменено 24 Апреля 2008 пользователем Yulyasha S.

[Гость Yulyasha S.]

Вообще вопрос спорный, конечно!

Но вот был один такой случай когда очень крупный банк (не буду называть его), который у собственника, владеющего своей квартирой на основании договора дарения (да мало того, дарение было оформлено до вступления в брак) потребовал нотариальное согласие супруги (!!!!) на залог и внесудебную реализацию указанной квартиры. Во как! Бывает же такое :shuffle:

[Alexxx]

Вообще вопрос спорный, конечно!

Но вот был один такой случай когда очень крупный банк (не буду называть его), который у собственника, владеющего своей квартирой на основании договора дарения (да мало того, дарение было оформлено до вступления в брак) потребовал нотариальное согласие супруги (!!!!) на залог и внесудебную реализацию указанной квартиры. Во как! Бывает же такое

Видать хапнули проблем разок, теперь перестраховываются по десять раз, и еще разок на всякий случай. :shuffle: