Долевое участие в строительстве жилого дома

[Гость Олень (северный)]

Уважаемые коллеги!

Буду всем очень признателен, если поделитесь своими соображениями по вопросу долевого участия в строительстве жилого дома.

Общая картина:

В декабре 2005 года, между Застройщиком (юрик) и дольщиком (физик) заключается договор долевого участия в строительстве жилого дома (предмет договора - внесение долевых денежных взносов). Застройщик получил акт государственной приемочной комиссии о приемке жилого дома в эксплуатацию. После чего между Застройщиком и дольщиком, должен быть заключен акт приема-передачи квартиры, но этого пока не сделано.

Особенность:

Для строительства этого жилого дома, Застройщиком дополнительно был привлечен банковский заем и в обеспечение своих обязательств Застройщик передал банку в залог земельный участок (на котором в итоге построен дом). Обязательства Застройщика перед банком пока НЕ ВЫПОЛНЕНЫ

Ситуация:

Застройщик не тропится заключать с дольщиком акт приема передачи квартиры.

Мнение относительно перспектив дольщика:

Договорные отношения между Застройщиком и дольщиком практически не дают возможности дольщику зацепиться за земельный участок и тем самым за квартиру, поскольку предметом договора между сторонами является участие в строительстве жилого дома, путем передачи - денег. И если Застройщик не исполнит обязательства перед банком, то земельный участок у него могут "отмести" и дольщик при таком раскладе вообще может оказаться "вне темы", за исключением того, что дольщик в таком случае может требовать выплаты неустойки за нарушение договорных обязательств и т.п.

Вопрос:

1) Правильно ли обозначены перспективы дольщика?

2) Есть ли у дольщика возможность, не неся дополнительных расходов, зарегистрировать за собой право собственности на квартиру, в случае если земельный участок и дом выставят на торги ввиду неисполнения Застройщиком своих обязательств перед банком?

За ранее всем спасибо.

[Zarin-A]

ИМХО, отношения между банком и застройщиком не влияют на права дольщика.

Даже если банк отберет за неисполнение зем.участок, квартиру Вы все равно получите. Вместе с имуществом и правами кредитору переходят и обязательства.

Изменено 4 Мая 2008 пользователем Zarin-A

[Гость МОЛОДОЙ]

Добрый день!!!

Уж очень хочеться ответить на Ваш вопрос

Но, суть вопроса не очень понятна... :gathering:

[Гость Гость]

ИМХО, отношения между банком и застройщиком не влияют на права дольщика.

Даже если банк отберет за неисполнение зем.участок, квартиру Вы все равно получите. Не будет же банк сносит дома.

А если предположить, что земельный участок (с домом) будет продан с торгов. Тогда выходит появляется собственник и этот собственник не дольщик

Вопрос:

Что тогда?????

[Гость Гость]

Добрый день!!!

Уж очень хочеться ответить на Ваш вопрос

Но, суть вопроса не очень понятна...

Суть вопроса такова:

Может ли дольщик отстоять свое право на кваритру, в случае если банк инициирует процедуру реализации залогового имущества - зем. участок и дом (ввиду неисполнения Застройщиком обязательств перед банком)???

Ведь в результате торгов у этого имущества может появиться собственник.

[Гость МОЛОДОЙ]

Однозначного ответа на Ваш вопрос дать сложно. Необходимо решить несколько вопросов.

1. 100% исполнены ли обязательства Дольщика перед Застройщиком.

2. После рабочей комиссии был подписан акт приема-передачи квартиры? Т.е. на данном этапе должен подписываться не акт, а договор приема-передачи квартир.

Далее, Дольщик никак не может самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру, пока Застройщик не передаст квартиру и техпаспорт по договору передачи.

При этом, на земельный участок, и на движимое и недвижимое имущество Застройщика обременении не должно быть, иначе БТИ не пропустит отчуждение имущества Застройщика в Вашу пользу.

Также хочу отметить, что ЗАЛОГ земельного участка, не препятствует Застройщику передать квартиры, т.к. это не обременение, не арест. :gathering:

[Гость Олень (северный)]

Однозначного ответа на Ваш вопрос дать сложно. Необходимо решить несколько вопросов.

1. 100% исполнены ли обязательства Дольщика перед Застройщиком.

2. После рабочей комиссии был подписан акт приема-передачи квартиры? Т.е. на данном этапе должен подписываться не акт, а договор приема-передачи квартир.

Далее, Дольщик никак не может самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру, пока Застройщик не передаст квартиру и техпаспорт по договору передачи.

При этом, на земельный участок, и на движимое и недвижимое имущество Застройщика обременении не должно быть, иначе БТИ не пропустит отчуждение имущества Застройщика в Вашу пользу.

Также хочу отметить, что ЗАЛОГ земельного участка, не препятствует Застройщику передать квартиры, т.к. это не обременение, не арест.

Ответ на 1 вопрос: дольщик внес 100 % доли участия (т.е. полностью исполнил свое обязательство перед Застройщиком)

Ответ на 2 вопрос: Застройщик получил акт государственной приемочной комисси о приемке объекта в эксплуатацию и по после этого должен был заключить с дольщиком договор (акт) приема-передачи квартиры, но этого он пока не сделал.

[Zarin-A]

На Ваш вопрос ответить однозначно невозможно, так как ни Вы, ни мы не видели кредитный договор между банком и застройщиком, не знаем условий внесудебной реализации залога, сроков и условий погашения кредита.

Но даже, если у земли появится новый собственник, то целевое назначение поменять достаточно сложно, а также сносить построенные здания (тем более введенные в эксплуатацию) достаточно затратно, да и оснований никаких нет. тем более, что как я указывала при приобретении имущества к собственнику переходят не только права, но и обязанности (в т.ч. оформить квартиры на дольщиков). Хотя гарантий дать никто не сможет, в нашей стране при наличии определенных ключевых переменных всё возможно.

А у Вас есть достаточные оснвоания знать, что земля уходит с молотка? Попробуйте дл начала обратиться с письменным запросом к застройщику за оформлением и сроках оформления договоров передачи квартир. На копии Вашего запроса поставьте их входящий номер, по крайнем мере у Вас будет письменный мотивированный ответ

Изменено 4 Мая 2008 пользователем Zarin-A

[Гость МОЛОДОЙ]

Ответ на 1 вопрос: дольщик внес 100 % доли участия (т.е. полностью исполнил свое обязательство перед Застройщиком)

Ответ на 2 вопрос: Застройщик получил акт государственной приемочной комисси о приемке объекта в эксплуатацию и по после этого должен был заключить с дольщиком договор (акт) приема-передачи квартиры, но этого он пока не сделал.

Понятно. В ДДУ имеются пункты указывающие и обязывающие Застройщика в течение "Х" после сдачи объекта в эксплуатацию передать Дольщику жилое помещение по договору (акту) передачи. Если данный срок уже прошел необходимо действовать.

Что-то я на базе ничего, чтобы опереться не нашел. Но, по своему опыту могу сказать, что в данном случае Застройщик с банком будет разбираться самостоятельно. Дольщик "вне темы" никак не окажеться. Думаю так, т.к. объект уже построен, "сдан", обязательства Дольщика выполнены, и переживания не имеют места.

Для точного ответа необходимо владеть инфо на 100%. :buttrock:

[Гость Гость]

На Ваш вопрос ответить однозначно невозможно, так как ни Вы, ни мы не видели кредитный договор между банком и застройщиком, не знаем условий внесудебной реализации залога, сроков и условий погашения кредита.

Но даже, если у земли появится новый собственник, то целевое назначение поменять достаточно сложно, а также сносить построенные здания (тем более введенные в эксплуатацию) достаточно затратно, да и оснований никаких нет. тем более, что как я указывала при приобретении имущества к собственнику переходят не только права, но и обязанности (в т.ч. оформить квартиры на дольщиков). Хотя гарантий дать никто не сможет, в нашей стране при наличии определенных ключевых переменных всё возможно.

А у Вас есть достаточные оснвоания знать, что земля уходит с молотка? Попробуйте дл начала обратиться с письменным запросом к застройщику за оформлением и сроках оформления договоров передачи квартир. На копии Вашего запроса поставьте их входящий номер, по крайнем мере у Вас будет письменный мотивированный ответ

Согласен с Вами в той части, что сложно найти однозначный ответ, поскольку мы не имеем возможности изучить договорные обязательства между банком и Застройщиком (договор займа и залога). Думаю ответы кроются именно в них.

Но думается мне, банк изначально не оформлял бы в залог только земельный участок, без определения судьбы дома, который должен был быть построен в будующем на этом участке.

А вот с Вашим мнением, относительно изменения целевого назначения и перехода обязанностей к новому собственнику (в т.ч. оформить квартиры на дольщиков) - не согласен.

Менять целевое использование земли это вопрос необходимости. Тем более зачем сносить постренный дом?? К новому собственнику обязанности по договору долевого участия в строительстве жилого дома не переходят, поскольку предметом реализации залогового обеспечения является - недвижимое имущество. Вырученные деньги идут на покрытие задолженности перд банком.

[Гость Гость]

Понятно. В ДДУ имеются пункты указывающие и обязывающие Застройщика в течение "Х" после сдачи объекта в эксплуатацию передать Дольщику жилое помещение по договору (акту) передачи. Если данный срок уже прошел необходимо действовать.

Что-то я на базе ничего, чтобы опереться не нашел. Но, по своему опыту могу сказать, что в данном случае Застройщик с банком будет разбираться самостоятельно. Дольщик "вне темы" никак не окажеться. Думаю так, т.к. объект уже построен, "сдан", обязательства Дольщика выполнены, и переживания не имеют места.

Для точного ответа необходимо владеть инфо на 100%.

Да в ДДУ есть такие условия, которые обязывают Застройщика подписать договор (акт) приема-передачи квартиры в течение определенного срока, с момента оформления акта приемочной комиссии о принятии построенного объекта в эсплуатацию. Дольщик пока не предпринимает никаких действий, поскольку ждет результатов обсуждаемой темы.

Я тоже по этому поводу ничего в законодат. актах для дольщика путного не нашел. И поэтому тоже склоняюсь к мысли, что отношения между банком и Застройщиком будут решаться самостоятельно между ними. Дольщик тут навряд ли сможет чем то им помочь. Более того, учитывая что предметом договора долевого участия в строительстве жилого дома является внесение дольщиком - денег, это мало гарантирует ему возможности "зацепиться" за квартиру при реализации банком залогового обеспечения. Иными словами, дольщик не собственник земельного участка, не является залогодержателем он всего лишь "кошелек".

[Zarin-A]

Однако ИМХО дольщик есть инвестор, т.е. участник совместной деятельности (до нового Закона 2007 года) по строительству дома, т.е. имеет право на долю в построенной недвижимости, а так как недвижимость неотделима от земли, то зем.участок не может быть отчужден без соответсвенного отчуждения стоящих на нем зданий, а значит без выкупа квартир у дольщиков и при нарушении его прав имеет право не только на возврат вложенных денег, но и на возмещение убытков

[Гость Гость]

Однако ИМХО дольщик есть инвестор, т.е. участник совместной деятельности (до нового Закона 2007 года) по строительству дома, т.е. имеет право на долю в построенной недвижимости, а так как недвижимость неотделима от земли, то зем.участок не может быть отчужден без соответсвенного отчуждения стоящих на нем зданий, а значит без выкупа квартир у дольщиков и при нарушении его прав имеет право не только на возврат вложенных денег, но и на возмещение убытков

Интересно...

Я пересмотрел договор долевого участия в строительстве в соотношении с нормами по совместной деятельности. Он (ДДУ), к сожалению, даже косвенно не подпадает под регулирование договора простого товарищества.

Так, так, так..... ребята, надо сделать еще один рывок. И если никто не приведет доводы об обратном, я утвержусь во мнении что дольщику в сложившейся ситуации просто не позавидуешь. Он самое слабое и не защищенное звено в этом правовом и финансовом лабиринте.

[Zarin-A]

Насколько я видела договоры до 2007 года, то они содержат условия об объединении усилий дольщика и застройщика для достижения общей цели: дольщик - деньгами, а застройщик - трудовым участием и матералами и пр., взамен дольщик приобретает право на долю в имуществе. А Вы говорите "не подпадает"...

Нормальное заключение может дать юрист, который сам изучал Ваши документы, а не судивший по Вашим предположениям.

Изменено 4 Мая 2008 пользователем Zarin-A

[Гость МОЛОДОЙ]

Интересно...

Я пересмотрел договор долевого участия в строительстве в соотношении с нормами по совместной деятельности. Он (ДДУ), к сожалению, даже косвенно не подпадает под регулирование договора простого товарищества.

Так, так, так..... ребята, надо сделать еще один рывок. И если никто не приведет доводы об обратном, я утвержусь во мнении что дольщику в сложившейся ситуации просто не позавидуешь. Он самое слабое и не защищенное звено в этом правовом и финансовом лабиринте.

Абсалютно с Вами не согласен.

Дольщик не слабое звено, и его права защищаются судом.

Не раз приходилось восстанавливать права и интересы Дольщиков.

Может Ваш случай исключительный, но все зависит от грамотной позиции Дольщика. :buttrock:

[Zarin-A]

Абсалютно с Вами не согласен.

Дольщик не слабое звено, и его права защищаются судом.

Не раз приходилось восстанавливать права и интересы Дольщиков.

Может Ваш случай исключительный, но все зависит от грамотной позиции Дольщика.

Поддерживаю, коллега! :cheer:

[Гость Гость]

Насколько я видела договоры до 2007 года, то они содержат условия об объединении усилий дольщика и застройщика для достижения общей цели: дольщик - деньгами, а застройщик - трудовым участием и матералами и пр., взамен дольщик приобретает право на долю в имуществе. А Вы говорите "не подпадает"...

Нормальное заключение может дать юрист, который сам изучал Ваши документы, а не судивший по Вашим предположениям.

Дело в том, что у меня на руках только ДДУ. Из него следует: одна сторона передает деньги другой стороне, а та сторона строит дом + сроки постройки + площадь квартиры + неуйстока за нарушение условий договора. И все, больше ничего интересного. А на счет договора простого товарищества можно поспорить и привести следующий пример: В соответствии с п. 3 ст. 228 ГК обязательства участников простого товарищества, связанные с договором о совместной деятельности, перед третьими лицами являются солидарными, если договором о совместной деятельности не предусмотрено иное. Выходит, что если ДДУ ничего по этому поводу не предусматривает, то дольщик несет солидарное обязательство перед банком вместе с Застройщиком. Так выходит что ли?????? См. п. 3 ст. 287 ГК. Тогда это в конец подкосит дольщика.

[Гость МОЛОДОЙ]

Дело в том, что у меня на руках только ДДУ. Из него следует: одна сторона передает деньги другой стороне, а та сторона строит дом + сроки постройки + площадь квартиры + неуйстока за нарушение условий договора. И все, больше ничего интересного. А на счет договора простого товарищества можно поспорить и привести следующий пример: В соответствии с п. 3 ст. 228 ГК обязательства участников простого товарищества, связанные с договором о совместной деятельности, перед третьими лицами являются солидарными, если договором о совместной деятельности не предусмотрено иное. Выходит, что если ДДУ ничего по этому поводу не предусматривает, то дольщик несет солидарное обязательство перед банком вместе с Застройщиком. Так выходит что ли?????? См. п. 3 ст. 287 ГК. Тогда это в конец подкосит дольщика.

непонятно к чему Вы клоните ...

... кажись немного отошли от темы :writer:

[Чичиков]

Дело в том, что у меня на руках только ДДУ. Из него следует: одна сторона передает деньги другой стороне, а та сторона строит дом + сроки постройки + площадь квартиры + неуйстока за нарушение условий договора.

Сразу к концу. при ликвидации юр.лица (застройщик) в связи с банкротством начнет действовать приоритетный список (очередь) погашения кредиторской задолженности (обязательств в денежном эквиваленте). Дом вместе с земельным участком будет продан, денежные средства выплачены кредиторам. Дольщик получит, в лучшем случае, какую-то часть вложенных денег.

Рекомендации: заключить с банком, оформивший займ с залогом земельного участка, договор цессии. Шаг рискованный для Дольщика (возможная потеря части денег), но выгодный для Банка, т.к. он укрепляет его позиции в этом вопросе.

Иначе - долгое судебное разбирательство, крохи от раздела пирога.

[Бахтияр]

Ничего сложно по данному вопросу я лично не вижу!

Банку просто необходимо обратить взыскание на квартиры! И не надо сразу предприятие банкротом объявлять, наверняка у него имеется имущество, другие объекты недвижимости, спец.техника, банковские счета и т.п.

И не важно, что недвижимость не была предметом залога! Банку разницы нет как будет исполнено обязательство перед ним! Ведь данные обязательства выражены в денежном выражении! Соответственно банк просто-напросто взыщет сумму задолженности, и взыскание все равно падет именно на квартиры, как не крути-не верти, а требования дольщиков являются вторичным перед правом требования банка.

В данном случае картина плачевная для дольщиков, но не для банка! Дольщики в свою очередь будут предъявлять требований к застройщику, ну и как всегда страдает дольщик и только дольщик!

[Гость Олень (северный)]

Иначе - долгое судебное разбирательство, крохи от раздела пирога.

Я тоже такого мнения.

[Гость Олень (северный)]

Соответственно банк просто-напросто взыщет сумму задолженности, и взыскание все равно падет именно на квартиры, как не крути-не верти, а требования дольщиков являются вторичным перед правом требования банка.

В данном случае картина плачевная для дольщиков, но не для банка! Дольщики в свою очередь будут предъявлять требований к застройщику, ну и как всегда страдает дольщик и только дольщик!

В том то и дело. Банк имеет залоговое обеспечение и при неисполнении Застройщиком своих обязательств перед ним он мало-мальски застрахован. И если между банком и Застройщиком начнуться тяжбы относительно залогового обеспечения (зем. участок), то дольщик в таком случае может предьявить претензии лишь к Застройщику и в лучшем случае расчитывать на возврат своих денег + неустойки и т.п.. А вот отстоять свое право на квартиру ему будет сложно.

[Гость МОЛОДОЙ]

Ничего сложно по данному вопросу я лично не вижу!

Банку просто необходимо обратить взыскание на квартиры! И не надо сразу предприятие банкротом объявлять, наверняка у него имеется имущество, другие объекты недвижимости, спец.техника, банковские счета и т.п.

И не важно, что недвижимость не была предметом залога! Банку разницы нет как будет исполнено обязательство перед ним! Ведь данные обязательства выражены в денежном выражении! Соответственно банк просто-напросто взыщет сумму задолженности, и взыскание все равно падет именно на квартиры, как не крути-не верти, а требования дольщиков являются вторичным перед правом требования банка.

В данном случае картина плачевная для дольщиков, но не для банка! Дольщики в свою очередь будут предъявлять требований к застройщику, ну и как всегда страдает дольщик и только дольщик!

Я не соглашусь с Вами, уважаемый Бахтияр!

Здесь, как я понял дом построен и уже введен в эксплуатацию. Следовательно, дом зарегистрирован на имя Застройщика. Наверное, могу сказать с уверенностью, что с момента регистрации в ДЮ прошло не много времени и тем более банк на введенный дом "лапу не наложил". Ситуация была бы плачевной, если бы дом еще начал строиться или строительство еще велось бы.

Думаю, что именно в данном случае Дольщику не стоит беспокоиться.

[Бахтияр]

Я не соглашусь с Вами, уважаемый Бахтияр!

Здесь, как я понял дом построен и уже введен в эксплуатацию. Следовательно, дом зарегистрирован на имя Застройщика. Наверное, могу сказать с уверенностью, что с момента регистрации в ДЮ прошло не много времени и тем более банк на введенный дом "лапу не наложил". Ситуация была бы плачевной, если бы дом еще начал строиться или строительство еще велось бы.

Думаю, что именно в данном случае Дольщику не стоит беспокоиться.

А что в данном случае меняется?!

Договор банковского займа заключен ведь в денежном выражении, и в данном случае не важно что было предметом залога!

Банку в-первую очередь необходимо удовлетворить свои требования, и не важно путем продажи з/участка или квартир, реализации спец.автотехники или ареста расчетного счета! Банк в данном случае, ждать не будет, взыщет сумму задолженности и дело в шляпе, одновременно в качестве обеспечения иска наложит запрет на распоряжение недвижимым имуществом (квартирами/домом), а входе исполнительного производства обратит на них взыскание, кроме этого как я указывал выше требования дольщиков являются вторичными перед правом требования банка!

Так, что увольте, а дольщику надо бить тревогу, да еще какую!!!

[Гость МОЛОДОЙ]

А что в данном случае меняется?!

Договор банковского займа заключен ведь в денежном выражении, и в данном случае не важно что было предметом залога!

Банку в-первую очередь необходимо удовлетворить свои требования, и не важно путем продажи з/участка или квартир, реализации спец.автотехники или ареста расчетного счета! Банк в данном случае, ждать не будет, взыщет сумму задолженности и дело в шляпе, одновременно в качестве обеспечения иска наложит запрет на распоряжение недвижимым имуществом (квартирами/домом), а входе исполнительного производства обратит на них взыскание, кроме этого как я указывал выше требования дольщиков являются вторичными перед правом требования банка!

Так, что увольте, а дольщику надо бить тревогу, да еще какую!!!

... тревогу надо бить....

И все таки, с Вашего позволения, я останусь при своем мнении.

Здесь нужен индивидуальный подход. :crash: