Перейти к контенту
КАЗАХСТАНСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ

Долевое участие в строительстве жилого дома


Гость Олень (северный)

Рекомендуемые сообщения

Гость Олень (северный)

Уважаемые коллеги!

Буду всем очень признателен, если поделитесь своими соображениями по вопросу долевого участия в строительстве жилого дома.

Общая картина:

В декабре 2005 года, между Застройщиком (юрик) и дольщиком (физик) заключается договор долевого участия в строительстве жилого дома (предмет договора - внесение долевых денежных взносов). Застройщик получил акт государственной приемочной комиссии о приемке жилого дома в эксплуатацию. После чего между Застройщиком и дольщиком, должен быть заключен акт приема-передачи квартиры, но этого пока не сделано.

Особенность:

Для строительства этого жилого дома, Застройщиком дополнительно был привлечен банковский заем и в обеспечение своих обязательств Застройщик передал банку в залог земельный участок (на котором в итоге построен дом). Обязательства Застройщика перед банком пока НЕ ВЫПОЛНЕНЫ

Ситуация:

Застройщик не тропится заключать с дольщиком акт приема передачи квартиры.

Мнение относительно перспектив дольщика:

Договорные отношения между Застройщиком и дольщиком практически не дают возможности дольщику зацепиться за земельный участок и тем самым за квартиру, поскольку предметом договора между сторонами является участие в строительстве жилого дома, путем передачи - денег. И если Застройщик не исполнит обязательства перед банком, то земельный участок у него могут "отмести" и дольщик при таком раскладе вообще может оказаться "вне темы", за исключением того, что дольщик в таком случае может требовать выплаты неустойки за нарушение договорных обязательств и т.п.

Вопрос:

1) Правильно ли обозначены перспективы дольщика?

2) Есть ли у дольщика возможность, не неся дополнительных расходов, зарегистрировать за собой право собственности на квартиру, в случае если земельный участок и дом выставят на торги ввиду неисполнения Застройщиком своих обязательств перед банком?

За ранее всем спасибо.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

ИМХО, отношения между банком и застройщиком не влияют на права дольщика.

Даже если банк отберет за неисполнение зем.участок, квартиру Вы все равно получите. Вместе с имуществом и правами кредитору переходят и обязательства.

Изменено пользователем Zarin-A
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

ИМХО, отношения между банком и застройщиком не влияют на права дольщика.

Даже если банк отберет за неисполнение зем.участок, квартиру Вы все равно получите. Не будет же банк сносит дома.

А если предположить, что земельный участок (с домом) будет продан с торгов. Тогда выходит появляется собственник и этот собственник не дольщик

Вопрос:

Что тогда?????

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Добрый день!!!

Уж очень хочеться ответить на Ваш вопрос :buttrock:

Но, суть вопроса не очень понятна... :gathering:

Суть вопроса такова:

Может ли дольщик отстоять свое право на кваритру, в случае если банк инициирует процедуру реализации залогового имущества - зем. участок и дом (ввиду неисполнения Застройщиком обязательств перед банком)???

Ведь в результате торгов у этого имущества может появиться собственник.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость МОЛОДОЙ

Однозначного ответа на Ваш вопрос дать сложно. Необходимо решить несколько вопросов.

1. 100% исполнены ли обязательства Дольщика перед Застройщиком.

2. После рабочей комиссии был подписан акт приема-передачи квартиры? Т.е. на данном этапе должен подписываться не акт, а договор приема-передачи квартир.

Далее, Дольщик никак не может самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру, пока Застройщик не передаст квартиру и техпаспорт по договору передачи.

При этом, на земельный участок, и на движимое и недвижимое имущество Застройщика обременении не должно быть, иначе БТИ не пропустит отчуждение имущества Застройщика в Вашу пользу.

Также хочу отметить, что ЗАЛОГ земельного участка, не препятствует Застройщику передать квартиры, т.к. это не обременение, не арест. :gathering:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость Олень (северный)

Однозначного ответа на Ваш вопрос дать сложно. Необходимо решить несколько вопросов.

1. 100% исполнены ли обязательства Дольщика перед Застройщиком.

2. После рабочей комиссии был подписан акт приема-передачи квартиры? Т.е. на данном этапе должен подписываться не акт, а договор приема-передачи квартир.

Далее, Дольщик никак не может самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру, пока Застройщик не передаст квартиру и техпаспорт по договору передачи.

При этом, на земельный участок, и на движимое и недвижимое имущество Застройщика обременении не должно быть, иначе БТИ не пропустит отчуждение имущества Застройщика в Вашу пользу.

Также хочу отметить, что ЗАЛОГ земельного участка, не препятствует Застройщику передать квартиры, т.к. это не обременение, не арест. :gathering:

Ответ на 1 вопрос: дольщик внес 100 % доли участия (т.е. полностью исполнил свое обязательство перед Застройщиком)

Ответ на 2 вопрос: Застройщик получил акт государственной приемочной комисси о приемке объекта в эксплуатацию и по после этого должен был заключить с дольщиком договор (акт) приема-передачи квартиры, но этого он пока не сделал.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

На Ваш вопрос ответить однозначно невозможно, так как ни Вы, ни мы не видели кредитный договор между банком и застройщиком, не знаем условий внесудебной реализации залога, сроков и условий погашения кредита.

Но даже, если у земли появится новый собственник, то целевое назначение поменять достаточно сложно, а также сносить построенные здания (тем более введенные в эксплуатацию) достаточно затратно, да и оснований никаких нет. тем более, что как я указывала при приобретении имущества к собственнику переходят не только права, но и обязанности (в т.ч. оформить квартиры на дольщиков). Хотя гарантий дать никто не сможет, в нашей стране при наличии определенных ключевых переменных всё возможно.

А у Вас есть достаточные оснвоания знать, что земля уходит с молотка? Попробуйте дл начала обратиться с письменным запросом к застройщику за оформлением и сроках оформления договоров передачи квартир. На копии Вашего запроса поставьте их входящий номер, по крайнем мере у Вас будет письменный мотивированный ответ

Изменено пользователем Zarin-A
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость МОЛОДОЙ

Ответ на 1 вопрос: дольщик внес 100 % доли участия (т.е. полностью исполнил свое обязательство перед Застройщиком)

Ответ на 2 вопрос: Застройщик получил акт государственной приемочной комисси о приемке объекта в эксплуатацию и по после этого должен был заключить с дольщиком договор (акт) приема-передачи квартиры, но этого он пока не сделал.

Понятно. В ДДУ имеются пункты указывающие и обязывающие Застройщика в течение "Х" после сдачи объекта в эксплуатацию передать Дольщику жилое помещение по договору (акту) передачи. Если данный срок уже прошел необходимо действовать. :writer:

Что-то я на базе ничего, чтобы опереться не нашел. Но, :gathering: по своему опыту могу сказать, что в данном случае Застройщик с банком будет разбираться самостоятельно. Дольщик "вне темы" никак не окажеться. Думаю так, т.к. объект уже построен, "сдан", обязательства Дольщика выполнены, и переживания не имеют места.

Для точного ответа необходимо владеть инфо на 100%. :buttrock:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

На Ваш вопрос ответить однозначно невозможно, так как ни Вы, ни мы не видели кредитный договор между банком и застройщиком, не знаем условий внесудебной реализации залога, сроков и условий погашения кредита.

Но даже, если у земли появится новый собственник, то целевое назначение поменять достаточно сложно, а также сносить построенные здания (тем более введенные в эксплуатацию) достаточно затратно, да и оснований никаких нет. тем более, что как я указывала при приобретении имущества к собственнику переходят не только права, но и обязанности (в т.ч. оформить квартиры на дольщиков). Хотя гарантий дать никто не сможет, в нашей стране при наличии определенных ключевых переменных всё возможно.

А у Вас есть достаточные оснвоания знать, что земля уходит с молотка? Попробуйте дл начала обратиться с письменным запросом к застройщику за оформлением и сроках оформления договоров передачи квартир. На копии Вашего запроса поставьте их входящий номер, по крайнем мере у Вас будет письменный мотивированный ответ

Согласен с Вами в той части, что сложно найти однозначный ответ, поскольку мы не имеем возможности изучить договорные обязательства между банком и Застройщиком (договор займа и залога). Думаю ответы кроются именно в них.

Но думается мне, банк изначально не оформлял бы в залог только земельный участок, без определения судьбы дома, который должен был быть построен в будующем на этом участке.

А вот с Вашим мнением, относительно изменения целевого назначения и перехода обязанностей к новому собственнику (в т.ч. оформить квартиры на дольщиков) - не согласен.

Менять целевое использование земли это вопрос необходимости. Тем более зачем сносить постренный дом?? К новому собственнику обязанности по договору долевого участия в строительстве жилого дома не переходят, поскольку предметом реализации залогового обеспечения является - недвижимое имущество. Вырученные деньги идут на покрытие задолженности перд банком.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Понятно. В ДДУ имеются пункты указывающие и обязывающие Застройщика в течение "Х" после сдачи объекта в эксплуатацию передать Дольщику жилое помещение по договору (акту) передачи. Если данный срок уже прошел необходимо действовать. :writer:

Что-то я на базе ничего, чтобы опереться не нашел. Но, :cheer: по своему опыту могу сказать, что в данном случае Застройщик с банком будет разбираться самостоятельно. Дольщик "вне темы" никак не окажеться. Думаю так, т.к. объект уже построен, "сдан", обязательства Дольщика выполнены, и переживания не имеют места.

Для точного ответа необходимо владеть инфо на 100%. :gathering:

Да в ДДУ есть такие условия, которые обязывают Застройщика подписать договор (акт) приема-передачи квартиры в течение определенного срока, с момента оформления акта приемочной комиссии о принятии построенного объекта в эсплуатацию. Дольщик пока не предпринимает никаких действий, поскольку ждет результатов обсуждаемой темы. :buttrock:

Я тоже по этому поводу ничего в законодат. актах для дольщика путного не нашел. И поэтому тоже склоняюсь к мысли, что отношения между банком и Застройщиком будут решаться самостоятельно между ними. Дольщик тут навряд ли сможет чем то им помочь. Более того, учитывая что предметом договора долевого участия в строительстве жилого дома является внесение дольщиком - денег, это мало гарантирует ему возможности "зацепиться" за квартиру при реализации банком залогового обеспечения. Иными словами, дольщик не собственник земельного участка, не является залогодержателем он всего лишь "кошелек".

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Однако ИМХО дольщик есть инвестор, т.е. участник совместной деятельности (до нового Закона 2007 года) по строительству дома, т.е. имеет право на долю в построенной недвижимости, а так как недвижимость неотделима от земли, то зем.участок не может быть отчужден без соответсвенного отчуждения стоящих на нем зданий, а значит без выкупа квартир у дольщиков и при нарушении его прав имеет право не только на возврат вложенных денег, но и на возмещение убытков

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Однако ИМХО дольщик есть инвестор, т.е. участник совместной деятельности (до нового Закона 2007 года) по строительству дома, т.е. имеет право на долю в построенной недвижимости, а так как недвижимость неотделима от земли, то зем.участок не может быть отчужден без соответсвенного отчуждения стоящих на нем зданий, а значит без выкупа квартир у дольщиков и при нарушении его прав имеет право не только на возврат вложенных денег, но и на возмещение убытков

Интересно...

Я пересмотрел договор долевого участия в строительстве в соотношении с нормами по совместной деятельности. Он (ДДУ), к сожалению, даже косвенно не подпадает под регулирование договора простого товарищества.

Так, так, так..... ребята, надо сделать еще один рывок. :gathering: И если никто не приведет доводы об обратном, я утвержусь во мнении что дольщику в сложившейся ситуации просто не позавидуешь. Он самое слабое и не защищенное звено в этом правовом и финансовом лабиринте.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Насколько я видела договоры до 2007 года, то они содержат условия об объединении усилий дольщика и застройщика для достижения общей цели: дольщик - деньгами, а застройщик - трудовым участием и матералами и пр., взамен дольщик приобретает право на долю в имуществе. А Вы говорите "не подпадает"...

Нормальное заключение может дать юрист, который сам изучал Ваши документы, а не судивший по Вашим предположениям.

Изменено пользователем Zarin-A
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость МОЛОДОЙ

Интересно...

Я пересмотрел договор долевого участия в строительстве в соотношении с нормами по совместной деятельности. Он (ДДУ), к сожалению, даже косвенно не подпадает под регулирование договора простого товарищества.

Так, так, так..... ребята, надо сделать еще один рывок. :writer: И если никто не приведет доводы об обратном, я утвержусь во мнении что дольщику в сложившейся ситуации просто не позавидуешь. Он самое слабое и не защищенное звено в этом правовом и финансовом лабиринте.

Абсалютно с Вами не согласен. :gathering:

Дольщик не слабое звено, и его права защищаются судом.

Не раз приходилось восстанавливать права и интересы Дольщиков.

Может Ваш случай исключительный, но все зависит от грамотной позиции Дольщика. :buttrock:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Абсалютно с Вами не согласен. :writer:

Дольщик не слабое звено, и его права защищаются судом.

Не раз приходилось восстанавливать права и интересы Дольщиков.

Может Ваш случай исключительный, но все зависит от грамотной позиции Дольщика. :gathering:

:buttrock: Поддерживаю, коллега! :cheer:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Насколько я видела договоры до 2007 года, то они содержат условия об объединении усилий дольщика и застройщика для достижения общей цели: дольщик - деньгами, а застройщик - трудовым участием и матералами и пр., взамен дольщик приобретает право на долю в имуществе. А Вы говорите "не подпадает"...

Нормальное заключение может дать юрист, который сам изучал Ваши документы, а не судивший по Вашим предположениям.

Дело в том, что у меня на руках только ДДУ. Из него следует: одна сторона передает деньги другой стороне, а та сторона строит дом + сроки постройки + площадь квартиры + неуйстока за нарушение условий договора. И все, больше ничего интересного. А на счет договора простого товарищества можно поспорить и привести следующий пример: В соответствии с п. 3 ст. 228 ГК обязательства участников простого товарищества, связанные с договором о совместной деятельности, перед третьими лицами являются солидарными, если договором о совместной деятельности не предусмотрено иное. Выходит, что если ДДУ ничего по этому поводу не предусматривает, то дольщик несет солидарное обязательство перед банком вместе с Застройщиком. Так выходит что ли?????? См. п. 3 ст. 287 ГК. Тогда это в конец подкосит дольщика.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость МОЛОДОЙ

Дело в том, что у меня на руках только ДДУ. Из него следует: одна сторона передает деньги другой стороне, а та сторона строит дом + сроки постройки + площадь квартиры + неуйстока за нарушение условий договора. И все, больше ничего интересного. А на счет договора простого товарищества можно поспорить и привести следующий пример: В соответствии с п. 3 ст. 228 ГК обязательства участников простого товарищества, связанные с договором о совместной деятельности, перед третьими лицами являются солидарными, если договором о совместной деятельности не предусмотрено иное. Выходит, что если ДДУ ничего по этому поводу не предусматривает, то дольщик несет солидарное обязательство перед банком вместе с Застройщиком. Так выходит что ли?????? См. п. 3 ст. 287 ГК. Тогда это в конец подкосит дольщика.

:gathering: непонятно к чему Вы клоните ... :buttrock:

... кажись немного отошли от темы :writer:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Дело в том, что у меня на руках только ДДУ. Из него следует: одна сторона передает деньги другой стороне, а та сторона строит дом + сроки постройки + площадь квартиры + неуйстока за нарушение условий договора.

Сразу к концу. при ликвидации юр.лица (застройщик) в связи с банкротством начнет действовать приоритетный список (очередь) погашения кредиторской задолженности (обязательств в денежном эквиваленте). Дом вместе с земельным участком будет продан, денежные средства выплачены кредиторам. Дольщик получит, в лучшем случае, какую-то часть вложенных денег.

Рекомендации: заключить с банком, оформивший займ с залогом земельного участка, договор цессии. Шаг рискованный для Дольщика (возможная потеря части денег), но выгодный для Банка, т.к. он укрепляет его позиции в этом вопросе.

Иначе - долгое судебное разбирательство, крохи от раздела пирога.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Ничего сложно по данному вопросу я лично не вижу!

Банку просто необходимо обратить взыскание на квартиры! И не надо сразу предприятие банкротом объявлять, наверняка у него имеется имущество, другие объекты недвижимости, спец.техника, банковские счета и т.п.

И не важно, что недвижимость не была предметом залога! Банку разницы нет как будет исполнено обязательство перед ним! Ведь данные обязательства выражены в денежном выражении! Соответственно банк просто-напросто взыщет сумму задолженности, и взыскание все равно падет именно на квартиры, как не крути-не верти, а требования дольщиков являются вторичным перед правом требования банка.

В данном случае картина плачевная для дольщиков, но не для банка! Дольщики в свою очередь будут предъявлять требований к застройщику, ну и как всегда страдает дольщик и только дольщик!

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость Олень (северный)

Соответственно банк просто-напросто взыщет сумму задолженности, и взыскание все равно падет именно на квартиры, как не крути-не верти, а требования дольщиков являются вторичным перед правом требования банка.

В данном случае картина плачевная для дольщиков, но не для банка! Дольщики в свою очередь будут предъявлять требований к застройщику, ну и как всегда страдает дольщик и только дольщик!

В том то и дело. Банк имеет залоговое обеспечение и при неисполнении Застройщиком своих обязательств перед ним он мало-мальски застрахован. И если между банком и Застройщиком начнуться тяжбы относительно залогового обеспечения (зем. участок), то дольщик в таком случае может предьявить претензии лишь к Застройщику и в лучшем случае расчитывать на возврат своих денег + неустойки и т.п.. А вот отстоять свое право на квартиру ему будет сложно.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость МОЛОДОЙ

Ничего сложно по данному вопросу я лично не вижу!

Банку просто необходимо обратить взыскание на квартиры! И не надо сразу предприятие банкротом объявлять, наверняка у него имеется имущество, другие объекты недвижимости, спец.техника, банковские счета и т.п.

И не важно, что недвижимость не была предметом залога! Банку разницы нет как будет исполнено обязательство перед ним! Ведь данные обязательства выражены в денежном выражении! Соответственно банк просто-напросто взыщет сумму задолженности, и взыскание все равно падет именно на квартиры, как не крути-не верти, а требования дольщиков являются вторичным перед правом требования банка.

В данном случае картина плачевная для дольщиков, но не для банка! Дольщики в свою очередь будут предъявлять требований к застройщику, ну и как всегда страдает дольщик и только дольщик!

:gathering: Я не соглашусь с Вами, уважаемый Бахтияр!

Здесь, как я понял дом построен и уже введен в эксплуатацию. Следовательно, дом зарегистрирован на имя Застройщика. Наверное, могу сказать с уверенностью, что с момента регистрации в ДЮ прошло не много времени и тем более банк на введенный дом "лапу не наложил". Ситуация была бы плачевной, если бы дом еще начал строиться или строительство еще велось бы.

Думаю, что именно в данном случае Дольщику не стоит беспокоиться.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

:writer: Я не соглашусь с Вами, уважаемый Бахтияр!

Здесь, как я понял дом построен и уже введен в эксплуатацию. Следовательно, дом зарегистрирован на имя Застройщика. Наверное, могу сказать с уверенностью, что с момента регистрации в ДЮ прошло не много времени и тем более банк на введенный дом "лапу не наложил". Ситуация была бы плачевной, если бы дом еще начал строиться или строительство еще велось бы.

Думаю, что именно в данном случае Дольщику не стоит беспокоиться.

А что в данном случае меняется?! :buttrock:

Договор банковского займа заключен ведь в денежном выражении, и в данном случае не важно что было предметом залога! :gathering:

Банку в-первую очередь необходимо удовлетворить свои требования, и не важно путем продажи з/участка или квартир, реализации спец.автотехники или ареста расчетного счета! Банк в данном случае, ждать не будет, взыщет сумму задолженности и дело в шляпе, одновременно в качестве обеспечения иска наложит запрет на распоряжение недвижимым имуществом (квартирами/домом), а входе исполнительного производства обратит на них взыскание, кроме этого как я указывал выше требования дольщиков являются вторичными перед правом требования банка! :cheer:

Так, что увольте, а дольщику надо бить тревогу, да еще какую!!!

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость МОЛОДОЙ

А что в данном случае меняется?! :writer:

Договор банковского займа заключен ведь в денежном выражении, и в данном случае не важно что было предметом залога! :buttrock:

Банку в-первую очередь необходимо удовлетворить свои требования, и не важно путем продажи з/участка или квартир, реализации спец.автотехники или ареста расчетного счета! Банк в данном случае, ждать не будет, взыщет сумму задолженности и дело в шляпе, одновременно в качестве обеспечения иска наложит запрет на распоряжение недвижимым имуществом (квартирами/домом), а входе исполнительного производства обратит на них взыскание, кроме этого как я указывал выше требования дольщиков являются вторичными перед правом требования банка! :cheer:

Так, что увольте, а дольщику надо бить тревогу, да еще какую!!!

:gathering: ... тревогу надо бить....

И все таки, с Вашего позволения, я останусь при своем мнении.

Здесь нужен индивидуальный подход. :crash:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.
Note: Your post will require moderator approval before it will be visible.

Гость
Ответить в этой теме...

×   Вы вставили отформатированный текст.   Удалить форматирование

  Допустимо не более 75 смайлов.

×   Ваша ссылка была автоматически заменена на медиа-контент.   Отображать как ссылку

×   Ваши публикации восстановлены.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставить изображения напрямую. Загрузите или вставьте изображения по ссылке.

  • Недавно просматривали   0 пользователей

    • Ни один зарегистрированный пользователь не просматривает эту страницу.
  • Upcoming Events

    No upcoming events found
  • Recent Event Reviews

×

Важная информация

Правила форума Условия использования