Расторжение договора или признание его недействительным (как вернуть домик на родину?)

[Ирида]

Уважаемые форумчане! Помогите разобраться в ситуации: Иванов продает дом Петрову и получает 1/5 часть его стоимости. Сделка оформлена нотариально, в договоре указано, что расчет произведен полностью. В тот же день и там же оформляется договор займа на остальные 4/5, предусматривающий пеню,. Время идет, Петров рассчитываться и не думает. Суд выносит решение о взыскании суммы займа с пеней. Иванов берет справку о зарегистрированных правах в ЦОНе и узнает, что Петров право собственности не зарегистрировал., обременений нет.Суд.исполнитель выясняет, что Петров успел взять денюжку у "микрокредитников"и заложить дом. В договоре залога фигурируют првоустановливающие документы, якобы, зарегистрированныев ЦОНе.Далее, Петров предоставляет справку о декретном отпуске по уходу за ребенком, и обещает платить "в час по чайной ложке!. Иванов вновь берет справку и снова прво собственностиза ним, обременений нет. Эту ситуацию проясяет факт родственных отношений( не отрицаемый Петровым) жены Петрова - Сидоровой, и руководителя ЦОНа Сидорова. На справке и в договоре залога-его фамилия - Сидоров.

В общем, Иванов теперь хочет привести все в первоначальное положение.Вот тут на меня нашло затмение: оснований признать сделку недействительной вроде нет. А по расторжению договора опять-таки непонятно - ну признаем мы нарушение договора существенным, но при расторжении стороны не вправе требовать возвращения того, что ими было исполнено по обязательству до момента расторжения (этим то расторжение и отличается от признания договора недействительным). Потом будем требовать возмещения убытков, а домишко-то уже у Петрова. Непонятно применение ГК о расторжения договора непосредственно к этой сделке купли-продажи. Да еще и "микрокредитники"встрянут...

Буду всем очень признательна за советы, если таковые будут. :buttrock:

[PETR]

Если цена, указанная в договоре К-П, оплачена полностью (хоть и не соответвует рыночной стоимости) и стороны сделали отметку у нотариуса о том, что расчет по договору произведен полностью, то шансов вернуть дом нет.

Если договор займа м/у продавцом и покупателем заключен без привязки к сделке К-П дома, то взыскание долга возможно только в общем порядке (иск, исполнительный лист, арест и т.д.).

Но если цена сделки не соответствует рыночной стоимости и нет связи с договором займа, можно попробовать признать сделку кабальной. Только это будет сложновато.

п. 9 ст. 159 ГК: Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

[Ирида]

Спасибо за ответ!

Цена дома соответсвует рыночной,в договоре купли-продажи указано, что расчет призведен полностью.

Что Вы считаете "првязкой" между договором купли-продажи и договором займа? Они были удостоверены одним и тем же нотариусом в один день. Я думаю, что это свидетельствует о взаимосвязи, ибо для чего продать дом да еще вдогонку дать взаймы незнакомому человеку.

Сейчас я хочу пойти другим путем: признать договор залога по микрокредиту недействительным, т.к. есть доказательства , что оппонент не сдлелал гос.регистрацию дома, а микрокредит получил по фиктивным документам по причине родственников в РГП. Таким образом я "очищу" дом от притязаний микрокредитников. Затем понудить оппонента произвести регистрацию дома, наложить на него арест и пусть идет с торгов. Таким образом он рассчитается по решению суда о взыскании суммы займа. Хочу еще взыскать разницу по пене, т.к. время прошло порядком и пеня натикала приличная. :biggrin:

[Вовун]

чёт непонятки.

ну лана, документы правоустанавливающие сфальцировал для получения кредита, сделал левую отметку

но как ЦОН залог зарегистрировал?

получаеца, что Вам ЦОН дает справку, что право собственности не зарегистрировано, но с/исполнителю дает данные о залоге дома (что невозмоно без регистрации права собственности на дом).

может имеет смысл ещё раз взять спарвку Вам (тем более что сейчас это бесплатно делатеся)

может и право собственности, и договор залога были зарегистрированы уже после того, как вы получали первоначальную справку

[Вовун]

к тому же если бы Петров право собственности на дом не зарегистрировал, право собственности на дом до сих пор у Иванова.

ну и нехай его продаст ещё раз, или возьмет кредит под залог дома

потому как, повторюсь, ситуация, когда за петровым в ЦОНе не зарегистрировано право собственности на дом, но зарегистрирован залог по его обязательствам, невозможна

или ПС и залог, или ничего

[Ирида]

А вот и возможно! У Петрова в ЦОНЕ родственники. Справку в ЦОНе брали неоднократно, правообладатель - Иванов. А суд. исполнителю, который сейчас пытается по решению суда взыскать долг по договору займа, предоставили договор залога, зарегистрированный в ЦОНе . В нем указано, что собственник - Петров. Кстати, с земельного комитета справка также подтверждает право прежнего собственника Иванова. В договоре залога явнвя фальшь. Например, в штампе регистрации кадастровый номер указан другой, хотя он меняется ( в последних цифрах ,по-моему) лишь при "приращении" участка и т.д.

А как этого нехорошего человека выселить? ст.260 ГК РК"истребование имущества изч ужого незаконного владения" не поможет. Он ведь имеет титул, т.е. договор купли-продажи.

Так что факт налицо, право собственности за Ивановым ( кстати, ему оооочень не хотели справочку давать в ЦОНе под всякими предлогами), а договор залога все-таки существует. Я в качестве третьего лица ЦОН тоже привлеку, пусть объясняют ситуацию. Какие советы еще будут? С большим удовольствием все учту! Всех с праздником! :dont:

[Ирида]

То есть Петров с помощью родственников оформил залог, но не зарегистрировал его как положено. Информацию "микрокредитникам" о своем праве собственности дал фиктивную: справки, штампики и пр. Петров- балщущий аферист, много людей на него обижается. Тактика Петрова.- по возможности платить по обязательствам минимум.

[Sova]

Нашла подходящую тему и решила не начинать новую. Кстати, я уже задавала вопрос по своей проблеме, но почему-то не нашла его

Дано: ФЛ выдает доверенность другому ФЛ на распоряжение своим имуществом -з/у (очень хорошим). Мотивы выдачи доверенности постороннему лицу обсуждать, думаю, не имеет смысла.

Поверенный на основании такой доверенности заключает договор займа (36 млн.) и в обеспечение - договор залога. Деньги доверителю не передает, о заключении договоров в известность не ставит. Более того, поверенный с помощью нотариуса подделывает согласие супруги доверителя на продажу (на продажу - не на залог)!!!

Срок исполнения обязательства истек. Деньги не возвращены: поверенным - по причине отсутствия таковых, доверителем - по причине того, что он эти деньги не брал.

Опомнившись, доверитель отменил доверенность и наложил арест на з/у.

Поверенный никаких внятных объяснений не дает. Денег у него нет.

Заимодатель подал в суд заявление о вынесении судебного приказа. Суд, естественно, такой приказ выносит.

Мы, в свою очередь, неделю назад подали иск о признании сделки недействительной, и сегодня - заявление об отмене судебного приказа. Суды разные.

Вопросы:

1. имеет ли значение (в качестве одного из аргументов) содержание заявления-согласия супруги: на продажу, в то время как фактически был заключен договор залога. В любом случае, основанием для признания договоров недействительными будет поддельное заявление.

2. Может ли являться одним из оснований для признания договоров недействительными тот факт, что поверенный не сообщил о заключенных им договорах и не передал деньги доверителю?

3. При самом плохом раскладе, может ли з/у быть передан в собственность заимодателя если на него наложен арест собственником (в связи с отменой доверенности)?

Какие варианты возврата земли нерадивому собственнику могут быть еще?

P.S. оценочная стоимость з/у по соглашению сторон значительно ниже рыночной, что наводит на мысль о спланированном акте по завладению участком - никто и не собирался возвращать эти деньги :dont:

Изменено 2 Июня 2008 пользователем Sova

[Sova]

ауууу, неужто все уже в отпусках? :druzja:

[Sova]

Коллеги, ну где же вы? Неужели никаких мыслей? :druzja:

[Sova]

:druzja: :dont:

[Вовун]

Вопросы:

2. Может ли являться одним из оснований для признания договоров недействительными тот факт, что поверенный не сообщил о заключенных им договорах и не передал деньги доверителю?

а почему он был должен передавать деньги доверителю?

я так понимаю, договор займа был заключен от имени поверенного, а уже в обеспечение его - залог имущества третьего лица - доверителя.

[Sova]

а почему он был должен передавать деньги доверителю?

я так понимаю, договор займа был заключен от имени поверенного, а уже в обеспечение его - залог имущества третьего лица - доверителя.

А потому что все ПРАВА и обязанности по такой сделке возникают у доверителя. И как следствие - право на получение тех самых денег.

[Вовун]

А потому что все ПРАВА и обязанности по такой сделке возникают у доверителя. И как следствие - право на получение тех самых денег.

ещё раз - поверенный от своего имени заключал договор займа денег или от имени доверителя по доверенности?

вроде как доверенность была только на распоряжение з/у, но никак на заключение договора займа

[Sova]

ещё раз - поверенный от своего имени заключал договор займа денег или от имени доверителя по доверенности?

вроде как доверенность была только на распоряжение з/у, но никак на заключение договора займа

поверенный заключал сделки на основании доверенности на распоряжение имуществом (дословно). В полномочия, в числе прочего, входили: заключение в отношении указанного земельного участка любых разрешенных законом сделок.

Т.е. он в рамках выданной доверенности заключил договора и должен был (имхо) передать доверителю деньги. Или я ошибаюсь?

Изменено 4 Июня 2008 пользователем Sova

[Вовун]

поверенный заключал сделки на основании доверенности на распоряжение имуществом (дословно). В полномочия, в числе прочего, входили: заключение в отношении указанного земельного участка все разрешенные законом сделки.

Т.е. он в рамках выданной доверенности заключил договора и должен был (имхо) передать доверителю деньги. Или я ошибаюсь?

ИМХО, договор займа денег - не есть сделка в отношении земельного участка

не было у поверенного таких полномочий

[Sova]

ИМХО, договор займа денег - не есть сделка в отношении земельного участка

не было у поверенного таких полномочий

к сожалению, в доверенности отдельно выделено право на передачу участка в залог :druzja:

[Сельбаева Арай]

1. имеет ли значение (в качестве одного из аргументов) содержание заявления-согласия супруги: на продажу, в то время как фактически был заключен договор залога. В любом случае, основанием для признания договоров недействительными будет поддельное заявление.

ГК РК

Статья 220. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

ЗоБС

Статья 33. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается согласие другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и(или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, нотариально удостоверенное согласие которого на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Поскольку в «липовом» заявлении согласие давалось на продажу, то есть все шансы обжаловать договор залога. По общему правилу такая сделка может быть признана недействительной в случае, если «если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки». Получается, заимодавец знал о том, что надлежащее согласие на ЗАЛОГ, действительно, отсутствовало.

2. Может ли являться одним из оснований для признания договоров недействительными тот факт, что поверенный не сообщил о заключенных им договорах и не передал деньги доверителю?

Как уже отмечалось, сделка по привлечению кредита, скорее всего, заключалась от имени поверенного, поскольку доверенность на распоряжение имуществом не дает права получать кредит от имени доверителя. По этой, и не только этой, причине не доведение до сведения доверителя информации о том, что поверенный привлек кредит и заключил договор залога не влияет на действительность договора залога.

Соответственно, никто никому не обязан был передавать деньги.

Более того, законодательство не предусматривает такого основания для признания сделки недействительной, равно как и порядка взаимодействия поверенного и доверителя. Поэтому доверитель, выдающий такие пространные доверенности, значительно рискует. В результате, случилось худшее. На практике, банковские юристы обычно стараются не пропускать такие абстрактные доверенности, чтобы не было обжалований. Этот случай стал исключением.

3. При самом плохом раскладе, может ли з/у быть передан в собственность заимодателя если на него наложен арест собственником (в связи с отменой доверенности)?

Какие варианты возврата земли нерадивому собственнику могут быть еще?

При самом плохом раскладе получается так. Согласно Закону об ипотеке недвижимого имущества «Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в случаях, когда: 1) для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено; 2) предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; 3) предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда. Т.о., банк (заимодатель) не сможет провести торги во внесудебном порядке, а как следствие, обратить залоговое имущество в свою собственность.

Однако это не означает, что наложенный арест «спасет» в дальнейшем имущество. Если договор залога не будет признан недействительным, то займодатель сможет обратить взыскание на залог в судебном порядке.

Т.о., возврат земли может быть произведен только в случае признания договора залога недействительным. А, судя по всему, шансы есть (если заявления-согласия на ЗАЛОГ, действительно, не было). Предлагаю дополнительно тщательным образом изучить доверенность и договор залога на предмет наличия «подвохов». Вероятно, могли еще что-нибудь существенное пропустить.

[Вовун]

к сожалению, в доверенности отдельно выделено право на передачу участка в залог

я ж не про договор залога Вам толкую

а про Договор ЗАЙМА денег :druzja:

[Sova]

Вовун, спасибо помощь очень ценная информация

я ж не про договор залога Вам толкую

а про Договор ЗАЙМА денег

т.е. Вы хотите сказать, что по такой доверенности он не имел права заключать договор займа, но договор залога - да.

И если признать недействительным договой займа, то договор залога будет признан недействительным "автоматически", т.к. он заключен в обеспечение исполнения основного обязательства? Я правильно поняла Вашу мысль? :biggrin:

[Вовун]

т.е. Вы хотите сказать, что по такой доверенности он не имел права заключать договор займа, но договор залога - да.

И если признать недействительным договой займа, то договор залога будет признан недействительным "автоматически", т.к. он заключен в обеспечение исполнения основного обязательства? Я правильно поняла Вашу мысль?

тут надо подумать.Была какая то тема насчет прекращения дополнительного обязательства в случае признания недействительным основного.

но хоть с прекращенеим основного обязательства прекращается залог, может все имеет смысл в суде признавать недействительными оба договора.

при этом основанием для признания недействительным:

договора займа будет отсутствие у поверенного каких-либо полномочий от доверителя на заключение данного договора

договора залога - недействительность основного договора + отсутствие согласие супруги

[Sova]

тут надо подумать.Была какая то тема насчет прекращения дополнительного обязательства в случае признания недействительным основного.

но хоть с прекращенеим основного обязательства прекращается залог, может все имеет смысл в суде признавать недействительными оба договора.

при этом основанием для признания недействительным:

договора займа будет отсутствие у поверенного каких-либо полномочий от доверителя на заключение данного договора

договора залога - недействительность основного договора + отсутствие согласие супруги

В принципе, все изложенное Вами, кроме отсутствия полномочий на заключение договора займа, я уже изложила в своем иске о признании недействительными договоров займа и залога.

Спасибо Особенно приятно получать помощь от земляков :idea2:

[Миу]

Вопросы:

1. имеет ли значение (в качестве одного из аргументов) содержание заявления-согласия супруги: на продажу, в то время как фактически был заключен договор залога. В любом случае, основанием для признания договоров недействительными будет поддельное заявление.

2. Может ли являться одним из оснований для признания договоров недействительными тот факт, что поверенный не сообщил о заключенных им договорах и не передал деньги доверителю?

3. При самом плохом раскладе, может ли з/у быть передан в собственность заимодателя если на него наложен арест собственником (в связи с отменой доверенности)?

Какие варианты возврата земли нерадивому собственнику могут быть еще?

P.S. оценочная стоимость з/у по соглашению сторон значительно ниже рыночной, что наводит на мысль о спланированном акте по завладению участком - никто и не собирался возвращать эти деньги

Вовун сказал все правильно.

1. Всё имеет значение - если заявление поддельное - одно из оснований уже есть.

2. Повторю мысль Вовуна - Поверенный не вправе был совершать сделку - Договор займа. И соответственно автоматом признается не действительным договор залога.

[Sova]

Вовун сказал все правильно.

1. Всё имеет значение - если заявление поддельное - одно из оснований уже есть.

2. Повторю мысль Вовуна - Поверенный не вправе был совершать сделку - Договор займа. И соответственно автоматом признается не действительным договор залога.

В продолжение темы. Помогите разобраться вот с чем:

согласно п. 3 ст. 157 ГК РК При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре возместить стоимость в деньгах.

В договоре займа и залога стороной указан доверитель, от имени которого действует поверенный. Ответчики настаивают на том, что надлежащей стороной по данной сделке является доверитель. Как следствие - в случае приведения сторон в первоначальное положение, деньги должен вернуть доверитель.

Мы, естесственно, с этим категорически не согласны. Доверитель же не получил ничего по сделке (кроме головной боли).

Единственная зацепка - ст. 165 - Сделка, совершенная от имени другого лица лицом, не уполномоченным на совершение сделки, или с превышением полномочия, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для представляемого лишь в случае последующего одобрения им этой сделки.

Хочу в свете того, что поверенный не был уполномочен на заключение договора займа, требовать признать его стороной сделки и лицом, ответственным за возвращение денег заимодавцам.

Вот только с формулировкой пока не могу определиться

Какие мысли посещают, коллеги?

[Вовун]

Да уж, в ГК РФ норма, аналогичная нашей ст.165, получше сформулирована

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

что то я признаться начал я сомневаться, имело ли смысл признавать договор займа денег недействительным

возможно, надо было ссылаться на незаключенность данного договора от имени доверителя (по причине отсутствия у поверенного соответствующих полномочий), а уже договор залога только признавать недействительным (как заключенный в отсутствие основного договора)

Вы на какие статьи ссылались, требуя признания недействительным договоров залога и займа?