Квартирный спор

[Гость Dima1979]

Преамбула

Жила женщина с мужщиной, мужчина умер наследников небыло, эта женщина подделала  

решение суда о передачи ей его квартиры, было это все 1999-2000 году.

Проживала она там спокойно до текущего года.

Теперь амбула.

Друг берет кредит в банке, вкладывает последние деньги и покупает квартиру, представте себе

ту самую квартиру у той самой женщины.

Через месяц приходит финансовая полиция и давай таскать эту тетку на допросы, и моего друга тоже.

Что делать теперь моему другу ?

:(

[Vigoss]

Интересная ситуция, с первого взгляда простенькая, что тут сказать тетка не должна продавать эту квартиру, но продала. Соответственно теперь финполиция попвытается признать данную сделку недействительной, но в ГК РК предусмотрен исчерпывающий перечень в котором отсутствует то основания по которому можно её расторгнуть. Получается Ваш друг является добросовестным приобретателем.

Надо набратся терпения и сил и отстаивать свою квартиру.

Полагаю эту тетку будут судит по букету статей, но с точки гражданского законодательства Ваш друг останется при квартире.  

[Гость горЕ]

Если арест на квартиру наложен, то наиболее вероятно-

квартира выморочное имущество- в собственность государства, тетку - на зону, другу- исполнительный лист о взыскании с тетки уплаченной суммы.

[Гость горЕ]

Насчет добросовестного не согласен.

    Статья 261. Истребование имущества у добросовестного приобретателя

    1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

    2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

    3. Истребование имущества по основаниям, указанным в пункте 1 настоящей статьи, не допускается, если имущество было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений.

Квартира без наследников-выморочное имущество, т.е. собственность государства. Налицо ст. 177 и 325 УК.

[Vigoss]

Насчет добросовестного не согласен.

   ----------------------------------------

Квартира без наследников-выморочное имущество, т.е. собственность государства.

Фактически и юридически он является добросовестным приобретателем, про использование ст. 261 ГК РК речи нет. Т.е. речь идет о том что он незнал что доки подделаны и у него небыло преступного умысла.

А на счет вымороченого имущества согласен, но как то сделку надо признать недействительной, расторгнуть и взыскать в доход государства. Ставится вопрос: а как госдуарство это сделает?

[Гость Dima1979]

Так что делать ? Может надо уже принимать какие либо меры, ане дожидаться решения суда ?

Была идея продать квартиру.

[Гость горЕ]

Именно про 261 и идет речь. Основание недействительности сделки лежит на поверхности-  наличии умысла на достижение преступной цели у женщины, т.к. она пыталась реализовать похищенное у государства имущество.

Продавать квартиру дальше при таком развитии ситуации чревато, надо со следователями технично посоветоваться как лучше развести, если арест еще не наложен.

[Гость Lada]

... а продавать уже появится умысел...

[Гость горЕ]

ВОТ, кстати, решение в пользу добросовестного приобретателя, здесь немного иначе, но тему про возникновение права собственности, имхо, можно использовать-

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № 3н – 74-04г

Коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе председательствующего Полторабатько Л.Г. судей коллегии Линник А.В. и Мамонтова Н.И.с участием прокурора Управления Генеральной прокуратуры Республики Казахстан Исанова Г.М. рассмотрела в открытом судебном заседании 18 марта 2004 года в помещении Верховного Суда в гор. Астане дело по иску Бакировой С.С. к Квасовой И.Р., Кондрашевой Г. В. и частному нотариусу Скопиной О.Н. о признании завещания, свидетельства о праве на наследство по завещанию, договора купли-продажи квартиры недействительными и выселении, встречному иску Кондрашевой Г.В. о признании ее добросовестным приобретателем и собственником квартиры, поступившее по надзорной жалобе Кондрашевой Г.В. на постановление коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 23.05.2003 года и постановление надзорной коллегии Алматинского городского суда от 8 декабря 2003 года,

У С Т А Н О В И Л А :

Бакирова С.С. обратилась 7 февраля 2003 года в суд с иском к Квасовой И.Р., Кондрашевой Г.В., нотариусу Скопиной О.Н. о признании завещания, свидетельства о праве на наследство по завещанию, договора купли-продажи недействительными, и выселении Кондрашовой Г.В. из квартиры № 70 по адресу г. Алматы, микрорайон Коктем-3 д. 17.

В обоснование исковых требований указала, что Башарова А.Х. на праве собственности имела квартиру № 70 в доме 17 микрорайона «Коктем-3». 12 августа 1993 года оставила завещание на имя Бакировой С. Поскольку Башарова А.Х. 18 марта 2002 года умерла, то 15 апреля 2002 года она обратилась с заявлением к нотариусу о выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию, но ей предложили прийти через 6 месяцев. Впоследствии она узнала, что Квасова И.Р., которая также приходится родственницей Башаровой А.Х., на квартиру получила свидетельство о праве наследования по завещанию, оформила квартиру на свое имя и продала 28 июня 2002 года Кондрашевой Г.В.

По ее заявлению финансовой полицией проведено расследование и установлено, что Квасова И. оформила наследство на основании завещания от 25 марта 2001 года. Однако, в данном завещании подпись от имени в Башаровой А.Х. выполнена не ею, а другим лицом.

Кондрашева Г.В. предъявила встречный иск к Квасовой И. нотариусу Скопиной О., Бакировой С., в котором просила суд признать ее добросовестным покупателем и собственником квартиры № 70 дома 17 микрорайона «Коктем-3», так как спорную квартиру нашла по объявлению, не знала, что между Квасовой И. и Бакировой С. имеется спор о наследстве.

Решением Бостандыкского районного суда г. Алматы от 7 апреля 2003 года признаны недействительными: завещание на имя Квасовой И.Р., свидетельство о праве на наследство по завещанию на имя Квасовой И., договор купли-продажи спорной квартиры между Квасовой и Кондрашевой от 28 июня 2002 года. С Квасовой И. и Скопиной О. взыскана государственная пошлина в сумме 1308 тенге в доход государства. В удовлетворении исковых требований Бакировой С. о выселении Кондрашевой Г. отказано. Встречный иск удовлетворен, суд признал Кондрашеву Г.В. собственником квартиры, расположенной по адресу г. Алматы, микрорайон «Коктем-3» дом 17 кв.70, состоящей из одной комнаты, санузла, коридора, кухни и шкафа, общей полезной площадью 33,0 кв.м. С ответчиков взыскано в возврат государственной пошлины 436 тенге.

Постановлением коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 23 мая 2003 года решение суда изменено. В части отказа в удовлетворении исковых требований Бакировой С. отменено и принято новое решение о выселении Кондрашевой Г.В. из квартиры № 70 микрорайона «Коктем-3» дом 17 со всеми членами семьи. Стороны постановлено привести в первоначальное положение, а именно: возвратить указанную квартиру на имя умершей Башаровой А.Х., с Квасовой И. взыскать в пользу Кондрашевой Г.А. стоимость квартиры в сумме 1.117.000 тенге, что эквивалентно 7.300 долларам США. Решение суда в части встречного иска отменено и вынесено новое решение об отказе в иске Кондрашевой Г.В. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Постановлением надзорной коллегии Алматинского городского суда от 8 декабря 2003 года постановление коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 23.05.2003 года оставлено без изменения, надзорная жалоба Кондрашевой Г. – без удовлетворения.

В надзорной жалобе Кондрашевой Г. указывается, что Бакирова С. не вправе истребовать спорную квартиру от добросовестного приобретателя, поскольку она не является собственником спорной квартиры, а имеет только предполагаемое право на имущество, оставшееся после смерти умершей. Заявитель считает, что ответственность перед Бакировой С. за утрату наследственного имущества, должны нести Квасова И. и нотариус Скопина О. При покупке квартиры она действовала осмотрительно, правомерно и добросовестно, не была знакома с продавцом Квасовой, нашла квартиру по объявлению, договор купли-продажи оформлен надлежащим образом, ею исполнен, что подтверждается распиской, зарегистрирован в центре по регистрации недвижимости, поэтому просит признать ее добросовестным приобретателем и спорную квартиру оставить на праве собственности.

Заслушав доклад судьи Полторабатько Л.Г. об обстоятельствах дела и доводах надзорной жалобы, возражения на жалобу представителя истца адвоката Байгазиной Г.Б. по ордеру от 15.03.2004 года, заключение прокурора об отмене судебных постановлений в части требований Кондрашевой Г.В. и требований Бакировой С.С. о выселении и направлении дела в этой части на новое рассмотрение, проверив материалы дела и обсудив доводы надзорной жалобы, коллегия считает, что постановления апелляционной инстанции и надзорной коллегии подлежат отмене в обжалуемой части с оставлением решения суда без изменения по следующим основаниям.

Коллегия по гражданским делам Алматинского городского суда, отменяя решение суда первой инстанции в части иска Бакировой С.С. о выселении Кондрашевой Г.В. из спорной квартиры, принимая новое решение об удовлетворении этого иска, выводы мотивировала тем, что квартира выбыла из владения Бакировой С.С. помимо ее воли. По мнению коллегии, Бакирова С. является единственной наследницей по завещанию от 12.08.1993 года имущества Башаровой А.Х., приняла наследство, обратившись в нотариальную контору 15.04.2002 года. Выводы суда первой инстанции о признании Кондрашевой Г.В. собственником спорной квартиры апелляционная коллегия признала ошибочными.

Надзорная коллегия Алматинского городского суда признала выводы апелляционной инстанции обоснованными, указав, что наследница Бакирова С.С. в силу ст. 1072 ГК приобрела право на наследство с момента его открытия, т.е. с 18.03.2002 года. Свидетельство о праве на наследование истица не получила по независящим от нее причинам. Спорная квартира выбыла из владения Бакировой С.С. помимо ее воли в результате преступных действий Квасовой И.И.

Обстоятельства, которые апелляционная и надзорная коллегии, положили в обоснование выводов, установлены правильно, но оценка этим обстоятельствам дана неправильная, что привело к неправильному применению норм материального права.

Суд установил, что после смерти Башаровой А.Х. свидетельство о праве на наследство по завещанию в виде однокомнатной квартиры № 70 в доме 17 микрорайона «Коктем-3» получено 26 июня 2002 года Квасовой И.Р. Зарегистрировав право собственности , Квасова И.Р. по договору купли-продажи от 28.06.2002 года продала эту квартиру Кондрашевой Г.В. Договор купли-продажи оформлен нотариально.

Суд первой инстанции признал Кондрашеву Г.В. добросовестным приобретателем. Это обстоятельство не опровергнуто апелляционной и надзорной коллегиями.

Согласно ст. 261 ГК собственник имущества или лицо, которому имущество было передано во владение, вправе истребовать спорное имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Суд установил, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры Квасова И.Р. была единственным собственником имущества, право собственности было зарегистрировано в Центре по недвижимости. Права Квасовой И.Р. на имущество на момент распоряжения им никем оспорены не были, недвижимое имущество под обременением не находилось.

По смыслу ст 265 ГК право на защиту владения имуществом, имеют лица, не являющиеся собственниками, но владеющими имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, постоянного землепользования либо по иному основанию, предусмотренному законодательными актами или договором. Бакирова С. спорным имуществом на момент заключения договора купли-продажи не владела, доказательств такого права, кроме завещания, которое в силу п.п.2) п.2 ст. 1053 ГК было отменено путем составления нового завещания, на владение спорным имуществом не представила.

При таких обстоятельствах, утверждение, что имущество выбыло из владения Бакировой С. помимо ее воли с учетом приведенного нельзя признать убедительным.

Утверждение надзорной коллегии, что наследник приобретает наследство с момента его открытия, если не откажется от его принятия либо не будет устранен от наследования в установленном порядке, правильно и соответствует требованиям ст. 1042 ГК. Однако, вывод коллегии, что с этого момента наследник обладает правом собственности, нельзя признать обоснованным, поскольку данное обстоятельство автоматически не порождает право собственности наследника на имущество, переходящее по праву наследования. Согласно ч.1 ст 155 ГК право собственности на недвижимое имущество у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации. Поэтому, выводы апелляционной и надзорной инстанций, что Бакирова С.С. вправе была истребовать имущество у добросовестного приобретателя нельзя признать основательными.

Доводы надзорной коллегии, что Бакирова С. лишилась наследственного имущества в виде квартиры в результате преступных действий Квасовой И., подделавшей завещание от имени Бошаровой А., подтверждаются постановлением старшего следователя СУ ДФП по г. Алматы о прекращении уголовного преследования вследствие акта амнистии.

В соответствии со ст. 917 ГК вред (имущественный или неимущественный), причиненный неправомерными действиями (бездействием) имущественным или неимущественным благам и правам граждан, подлежит возмещению лицом, причинившим вред, в полном объеме.

По данному делу вред имущественным интересам Бакировой С.С. причинен действиями Квасовой И., а не действиями покупателя Кондрашевой Г.В. Несмотря на такие обстоятельства, апелляционная и надзорная коллегии считают, что вред имущественным интересам Бакировой С. должна возместить Кондрашева Г.В. путем возврата купленного имущества, что не согласуется с требованиями закона.

При таких обстоятельствах, когда апелляционная и надзорная коллегии, не применили закон, подлежащий применению, судебные постановления в части отмены решения суда первой инстанции по иску Бакировой С.С. о выселении, и по встречным требованиям Кондрашевой Г.В. нельзя признать законными и обоснованными. Указанные судебные акты в этой части подлежат отмене с оставлением решения суда первой инстанции в этой части без изменения.

Руководствуясь п.п.1) ч.4 ст. 398 ГПК, коллегия

П О С Т А Н О В И Л А :

Постановление коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 23 мая 2003 года и постановление надзорной коллегии того же суда от 8 декабря 2003 года изменить.

Указанные судебные постановления в части принятия нового решения об удовлетворении иска Бакировой С.С. о выселении Кондрашевой Г.В. с членами семьи из квартиры № 70 дома 17 в микрорайоне «Коктем-3» в гор. Алматы, возврата квартиры на имя умершей Башаровой А.Х., взыскании с Квасовой И.Р. в пользу Кондрашевой Г.А. стоимости квартиры в размере 1.117.000 тенге, об отказе в иске Кондрашевой Г.В. о признании собственником данной квартиры отменить, решение Бостандыкского районного суда гор. Алматы от 7 апреля 2003 года в этой части оставить без изменения.

В остальной части судебные постановления оставить без изменения. Надзорную жалобу удовлетворить.

Председательствующий коллегии Полторабатько Л.

Судьи коллегии Мамонтов Н.И. Линник А.В.

[Гость solus]

Спасибо большое, Игорь

Я как раз тот "друг", у которого возникла проблема с квартирой. Надеюсь использовать описанный Вами случай, если дело дойдет до суда.

Также я бы хотел Вас попросить - если Вы еще обнаружите подобные прецеденты - запостите пожалуйста их тоже на этом форуме. И конечно я буду рад любым советам.

[Гость горЕ]

Я уже где-то цитировал здесь российское решение, можно его логику попробовать использовать и у нас в Казахстане, хотя это, конечно, тема нормативного постановления ВС-

См. графическую копию официальной публикации

Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П

"По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева"

См. комментарии к настоящему Постановлению

    Конституционный Суд Российской Федерации в составе председательствующего Н.В.Селезнева, судей Ю.М.Данилова, Л.М.Жарковой, В.Д.Зорькина, С.М.Казанцева, М.И.Клеандрова, О.С.Хохряковой,

    с участием представителя гражданки О.М.Мариничевой - адвоката Л.А.Бородина, гражданки А.В.Немировской и ее представителя - адвоката А.Э.Акопова, гражданки З.А.Скляновой, представителя граждан З.А.Скляновой и Р.М.Скляновой - адвоката З.А.Галкиной, гражданина В.М.Ширяева, постоянного представителя Государственной Думы в Конституционном Суде Российской Федерации В.В.Лазарева, представителя Совета Федерации - кандидата юридических наук Н.М.Лавровой и полномочного представителя Президента Российской Федерации в Конституционном Суде Российской Федерации М.А.Митюкова,

    руководствуясь статьей 125 (часть 4) Конституции Российской Федерации, пунктом 3 части первой, частями третьей и четвертой статьи 3, пунктом 3 части второй статьи 22, статьями 36, 74, 86, 96, 97 и 99 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации",

    рассмотрел в открытом заседании дело о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации.

    Поводом к рассмотрению дела явились жалобы граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева на нарушение их конституционных прав и свобод положениями пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации о последствиях недействительности сделки. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли данные законоположения Конституции Российской Федерации.

    Поскольку все жалобы касаются одного и того же предмета, Конституционный Суд Российской Федерации, руководствуясь статьей 48 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", соединил дела по этим жалобам в одном производстве.

    Заслушав сообщение судьи-докладчика С.М.Казанцева, объяснения сторон и их представителей, пояснения специалиста - кандидата юридических наук В.В.Чубарова, выступления полномочного представителя Правительства Российской Федерации в Конституционном Суде Российской Федерации М.Ю.Барщевского и приглашенного в заседание представителя от Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации - судьи Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации В.Л.Слесарева, исследовав представленные документы и иные материалы, Конституционный Суд Российской Федерации установил:

    1. Согласно статье 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

    Данные положения были применены судами общей юрисдикции при рассмотрении дел по искам о признании недействительными заключенных заявителями сделок по продаже жилых помещений. Так, решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 31 января 2001 года, оставленным без изменения постановлением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми, признан недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный гражданкой О.М.Мариничевой; решением Савеловского межмуниципального (районного) суда города Москвы от 12 марта 2001 года признан недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный гражданкой А.В.Немировской; решением Ленинского районного суда города Екатеринбурга от 23 ноября 2001 года признан недействительным договор купли-продажи квартиры, одной из сторон которого являлся гражданин В.М.Ширяев; решением Ангарского городского суда Иркутской области от 12 ноября 2001 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда, признан недействительным договор купли-продажи квартиры по иску к гражданам Р.М.Скляновой и З.А.Скляновой. Во всех перечисленных случаях суды, действуя на основании положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации, обязывали стороны возвратить друг другу все полученное по сделкам (двусторонняя реституция).

    В своих жалобах в Конституционный Суд Российской Федерации граждане О.М.Мариничева, А.В.Немировская, З.А.Склянова, Р.М.Склянова и В.М.Ширяев утверждают, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, устанавливающей обязанность каждой из сторон возвратить все полученное по сделке, не позволяют добросовестным приобретателям защитить свои имущественные права. Тем самым, по мнению заявителей, нарушаются их права и свободы, гарантированные статьями 2, 8, 17 (часть 1), 18, 19 (часть 1), 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

    Именно в указанной части - в силу требований статьи 74 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" - пункты 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации являются предметом проверки в настоящем деле.

    2. Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2).

    Названные права, как следует из статей 1, 2, 15 (часть 4), 17 (части 1 и 2) и 19 (части 1 и 2), 45 (часть 1) и 46 Конституции Российской Федерации, гарантируются в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, которые провозглашаются и в числе основных начал гражданского законодательства (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 1 апреля 2003 года по делу о проверке конституционности положения пункта 2 статьи 7 Федерального закона "Об аудиторской деятельности").

    По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (часть 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.

    Вместе с тем в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

    Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (статья 1 Протокола N 1 в редакции Протокола N 11).

    Конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.

    В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

    3. Гражданский кодекс Российской Федерации - в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 ГК Российской Федерации) - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

    Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166-181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301-302). Между тем, как следует из материалов настоящего дела, нормы, закрепляющие указанные способы защиты нарушенных прав, в том числе статьи 167 и 302 ГК Российской Федерации, истолковываются и применяются судами общей юрисдикции неоднозначно, противоречиво, что приводит к коллизии конституционных прав, которые реализуются на их основе собственником и добросовестным приобретателем.

    Из статьи 120 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 76 (части 3, 5 и 6), 118, 125, 126 и 127 следует, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды самостоятельно решают, какие нормы подлежат применению в конкретном деле. Вместе с тем в судебной практике должно обеспечиваться конституционное истолкование подлежащих применению нормативных положений. Поэтому в тех случаях, когда неоднозначность и противоречивость в истолковании и применении правовых норм приводит к коллизии реализуемых на их основе конституционных прав, вопрос об устранении такого противоречия приобретает конституционный аспект и, следовательно, относится к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации, который, оценивая как буквальный смысл рассматриваемого нормативного акта, так и смысл, придаваемый ему сложившейся правоприменительной практикой, а также исходя из его места в системе правовых актов (часть вторая статьи 74 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации"), обеспечивает в этих случаях выявление конституционного смысла действующего права.

    3.1. Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302 если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

    По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

    Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

    Вместе с тем из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

    Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

    Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

    Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

    3.2. Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.

    Названное правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества, а потому не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества, полученного добросовестным приобретателем, поскольку собственник обладает правом на его виндикацию у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 302 ГК Российской Федерации. Кроме того, собственник, утративший имущество, обладает иными предусмотренными гражданским законодательством средствами защиты своих прав.

    4. В компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации, который, по смыслу статьи 125 Конституции Российской Федерации, не вправе подменять правоприменителя, не входит проверка законности и обоснованности правоприменительных решений. Вместе с тем, как следует из статьи 125 (части 4 и 6) Конституции Российской Федерации и конкретизирующих ее статьи 6, части второй статьи 36, части второй статьи 74, пункта 9 части первой статьи 75, статей 79, 80, 81, 86, 96, 97, 99 и 100 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", данная Конституционным Судом Российской Федерации оценка проверяемой правовой нормы как не соответствующей или, напротив, как соответствующей Конституции Российской Федерации, а также выявленный им конституционно-правовой смысл правовой нормы являются обязательными как для законодателя, так и для правоприменителя и не могут быть отвергнуты или преодолены в законодательной и правоприменительной практике.

    Следовательно, суды при разрешении конкретных дел не вправе придавать рассматриваемым положениям пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации какое-либо иное значение, расходящееся с их конституционно-правовым смыслом, выявленным Конституционным Судом Российской Федерации в настоящем постановлении.

    Исходя из изложенного и руководствуясь частями первой и второй статьи 71, статьями 72, 75, 79 и 100 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации постановил:

    1. Признать не противоречащими Конституции Российской Федерации содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

    2. Конституционно-правовой смысл положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации, выявленный Конституционным Судом Российской Федерации в настоящем постановлении, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике.

    3. Правоприменительные решения по делам граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева, основанные на истолковании положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации, расходящемся с их конституционно-правовым смыслом, выявленным в настоящем постановлении, подлежат пересмотру в установленном порядке, если для этого нет других препятствий.

    4. Настоящее постановление окончательно, не подлежит обжалованию, вступает в силу немедленно после провозглашения, действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами.

    5. Согласно статье 78 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" настоящее постановление подлежит незамедлительному опубликованию в "Российской газете" и "Собрании законодательства Российской Федерации". Постановление должно быть опубликовано также в "Вестнике Конституционного Суда Российской Федерации".

Конституционный Суд

Российской Федерации

    N 6-п

[Гость горЕ]

Вот еще прецедент-

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е №2а-1471

Коллегия по гражданским делам Алматинского городского суда в составе

Председательствующего Шарифбаевой Х.С.,

судей – Каракузиевой С.А., Балбекова С.Р.,

с участием прокурора Аблакова С.А.,

истца, его представителя Каленовой К.К.,

ответчика, его представителя Драп Г.В.,

рассмотрев 24 июня 2004 года в открытом судебном заседании в помещении Алматинского городского суда гражданское дело по исковому заявлению Капенова Азамата Абаевича к Перепилица Юрию Юрьевичу, Косанову Айдару Коканбаевичу о признании его добросовестным приобретателем квартиры и признании за ним права собственности на указанную квартиру,

по встречному исковому заявлению Перепилица Ю.Ю. к Капенову А.А. о выселении и об обязывании РГП «Центр по недвижимости по г.Алматы» произвести регистрацию квартиры и документов на квартиру на его имя, поступившее по апелляционным жалобе ответчика и протесту прокурора на решение Медеуского районного суда г.Алматы от 27 апреля 2004 года,

у с т а н о в и л а:

Капенов А.А. обратился в суд с исковым заявлением к Перепилица Ю.Ю. и Косанову А.К. о признании его добросовестным приобретателем квартиры №7 в доме №120 по ул. Фурманова в г.Алматы. В обоснование исковых требований указал, что он согласно договора купли-продажи от 28.10.2001г. приобрел указанную квартиру. Он полностью рассчитался с продавцом, передав ему деньги, о чем у него имеется расписка продавца. Квартира после оформления договора была передана ему. Он не знал о том, что между бывшими собственниками квартиры существовали какие-то другие отношения, связанные с займом денег.

Перепелица Ю..Ю. предъявил встречное исковое заявление к Капенову А.А., о выселении, к РГП «Центр недвижимости по городу Алматы» о понуждении провести перерегистрацию квартиры. Мотивировал свои требования тем, что решением Медеуского районного суда г.Алматы от 29.04.2003г. все сделки по купле-продаже квартиры №7 в доме №120 по ул. Фурманова в г.Алматы были признаны недействительными. Постановлением Алматинского городского суда от 28.08.2003года это решение суда оставлено без изменения. Он обратился в суд с исковым заявлением о выселении Капенова А.А. из спорной квартиры, производство по делу неоднократно приостанавливалось по мотивам подачи ответчиком надзорной жалобы. Попытки произвести перерегистрацию квартиры на свое имя не увенчались успехом, т.к. по ходатайству Капенова А.А. на квартиру наложен арест.

Решением Медеуского районного суда г.Алматы от 27 апреля 2004 года исковые требования Капенова А.А. удовлетворены, он признан добросовестным приобретателем квартиры по адресу: г.Алматы, ул. Фурманова №120, кв.7, а также за ним признано право собственности на эту квартиру. В удовлетворении встречных исковых требований Перепелица Ю.Ю. о выселении Капенова А.А. и обязывании РГП «Центр по недвижимости по г.Алматы» произвести регистрацию квартиры и документов отказано.

Ответчик Перепелица Ю.Ю, подал апелляционную жалобу, в которой приводит доводы, аналогичные исковому заявлению, указывая, что Капенов А.А. знал о том, что в суде рассматривается дело по спорной квартире, она является проблемной, купил ее, на основании вступившего в законную силу решения суда он является собственником квартиры, просит отменить решение суда и вынести новое решение об отказе в удовлетворении требований истца и об удовлетворении его встречных исковых требований.

Прокурор Медеуского района в протесте приводит аналогичные доводы и просит отменить решение суда и вынести новое решение об отказе в иске Капенову А.А. и удовлетворении встречного иска.

Заслушав доклад судьи Шарифбаевой Х.С., объяснения ответчика Перепилица Ю.Ю., его представителя Драп Г.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения истца Капенова А.А., его представителя – адвоката Каленовой К.К., заключение прокурора Аблакова С.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения по следующим основаниям:

Согласно п/п 4 п. 1 ст. 364 ГПК РК основанием к отмене решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

В соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 365 ГПК РК нормы материального права считаются нарушенными или неправильно примененными, если суд не применил закон, подлежащий применению, неправильно истолковал закон.

Суд, удовлетворяя исковые требования Капенова А.А., признал его добросовестным приобретателем квартиры по адресу: г. Алматы, ул. Фурманова д.120, кв.7 в нарушение требований п. 1 ст.261 ГК РК, согласно которого, добросовестным приобретателем является приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобретает имущество, не имело права его отчуждать.

Исследованные судом материалы дела свидетельствуют о том, что Капенов А.А., приобретая у Косанова А.К. спорную квартиру, знал, что Косанов А.К. не имел права ее отчуждать. Об этом свидетельствуют показания Косанова А.К. данные им при рассмотрении гражданского дела по иску Перепилица Ю.Ю. к частному нотариусу Смайловой Д.А., Копенову А.А. и другим о признании доверенности и договоров купли-продажи спорной квартиры не действительными. Так, Косанов А.К. показал, что в октябре 2001 года, отчаявшись получить квартиру и нуждаясь в деньгах, он дал объявление в газету «Крыша» о том, что продается квартира с проблемами. Решением Медеуского районного суда г. Алматы от 29.04.2003 г. установлено: «Доводы Капенова А.А. о том, что он ничего не знал и купил квартиру нормально по объявлению, которое увидел на столбе и о том, что квартира является проблемной, он не знал, поэтому является добросовестным покупателем, не могут быть приняты во внимание судом и опровергаются материалами дела. Действительно, в № 42 от 25.10.2001 г. газеты «Крыша» имеется объявление о продаже квартиры с проблемами за 15 000 долларов США, где указан домашний и сотовый телефон Косанова А. Других объявлений на досках объявлений и столбах по пояснению Косанова А., он не писал».

Согласно п. 2 ст. 71 ГПК РК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда и не доказываются вновь при разбирательстве других гражданских дел, в которых участвуют те же лица. Поскольку решением Медеуского районного суда г. Алматы от 29.04.2003 г. установлено, что Капенов А.А. не является добросовестным покупателем, что покупает квартиру с проблемами, то при рассмотрении данного гражданского дела, в котором участвуют те же лица: Копенов А.А. и Перепилица Ю.Ю.,- то обстоятельства, является ли Капенов А.А. добросовестным приобретателем, не должны были доказываться.

Более того, Капенов А.А. не рассчитался при оформлении договора купли-продажи с Косановым А.К., о чем свидетельствуют пояснения Косанова А.К. и показания нотариуса Дуйсенбаева Е.Т., а также заявление Косанова А.К. в Медеуское РУВД г. Алматы от 18.04.2002 г. из которого видно, что на момент оформления договора купли-продажи с Косановым А.К. он не рассчитался, что Капенов А.А. проживает в квартире по ул. Фурманова д.120, кв. 7, при этом незаконно выселив Перепилицу Ю. И Фуга В., с которыми идет судебный процесс, о котором Капенов А.А. был предупрежден.

Недобросовестность в сделке со стороны Капенова А.А. подтверждается заключением эксперта от 2.03.2004 г. из которого видно, что в представленной на исследование расписке от имени Перепилицы Ю. от 6.01.2002 г. фрагмент рукописной записи «получил за квартиру 10 000 долларов США» дописан к основному тексту с использованием иной шариковой ручки с пастой светло сине-голубого цвета.

Решением суда за Капеновым А.А. признано право собственности на кв.7 в д.120 по ул. Фурманова в г. Алматы, тогда как решением Медеуского районного суда г. Алматы от 29.04.2003 г. договор купли-продажи этой квартиры, заключенный 28.10.2001 г. между Косановым А.К. и Капеновым А.А., удостоверенный частным нотариусом Дуйсенбаевым Е.Т. в реестре № 1-11203, признан недействительным. Признание сделки недействительной согласно п.3 ст.157 ГК РК является основанием для изъятия квартиры приобретенной на основании этой сделки. Поэтому признание права собственности за Капеновым А.А. на спорную квартиру является незаконным.

Коллегия находит исковые требования Перепилица Ю.Ю. о выселении Капенова А.А. из спорной квартиры, и обязать РГП «Центр недвижимости по г. Алматы» произвести регистрацию правоустанавливающих документов законными и обоснованными. Все сделки по отчуждению спорной квартиры признаны вступившим в законную силу решением суда недействительными. В силу требований п. 3 ст. 157 ГК РК Перепилица Ю.Ю. должен получить свою квартиру, в которой незаконно проживает Капенов А.А., поэтому суду следовало Капенова А.А. выселить. Однако в нарушение норм материального и процессуального закона суд в иске о выселении отказал. Поэтому решение суда и в части встречных исковых требований Перепилица Ю.Ю. подлежит отмене с вынесением нового решения.

Наряду с выше изложенным требования Перепилица Ю.Ю., являющегося законным собственником спорной квартиры, о регистрации правоустанавливающих документов на недвижимость в регистрирующем органе подлежат безусловному удовлетворению, однако суд незаконно отказал в удовлетворении этих требований.

При выше изложенных обстоятельствах дела решение суда подлежит отмене. Коллегия находит, что по делу собраны и исследованы судом все доказательства, доводы апелляционной жалобы и протеста о нарушении судом требований закона обоснованы, поэтому следует вынести новое решение об отказе в иске Капенову А.А. и удовлетворении исковых требований Перепилица Ю.Ю.

На основании выше изложенного и руководствуясь п. 3 ст. 358, ст.ст. 359-360 ГПК РК коллегия,

п о с т а н о в и л а:

Решение Медеуского районного суда г.Алматы от 27 апреля 2004 года по данному гражданскому делу отменить, вынести новое решение.

В удовлетворении исковых требований Капенова Азамата Абаевича к Перепилица Юрию Юрьевичу, Косанову Айдару Коканбаевичу о признании его добросовестным приобретателем квартиры по адресу: г.Алматы, ул. Фурманова №120, кв.7 и признании за ним права собственности на эту квартиру отказать.

Встречные исковые требования Перепилица Ю.Ю. удовлетворить в полном объеме. Выселить Капенова Азамата Абаевича с членами семьи из квартиры 7, дома № 120 по ул. Фурманова г. Алматы. Обязать РГП «Центр по недвижимости по г. Алматы произвести регистрацию квартиры № 7 в доме № 120 по ул. Фурманова в г. Алматы и всех документов на эту квартиру на имя Перепилицы Юрия Юрьевича.

Апелляционную жалобу и протест удовлетворить.

Председательствующий: Х.С. Шарифбаева

Судьи: С.А. Каракузиева

С.Р. Балбеков