Существенные условия договора купли-продажи недвиж

[Гость Kontra-gent]

Победили юристы-теоретики. Виртуально.

[Гость Александр Ягодкин]

Победили юристы-теоретики. Виртуально.

Победили юристы-теоретики-практики. Реально. Просто судебный процесс с ЦПН займет много времени. А так все шансы выиграть.

[Гость Юрист РФ]

Я работаю в сфере недвижимости в РФ. Просто не понимаю почему не зак-вом КЗ не предусмотренно обязательное условие по указанию порядка оплаты и размера выкупной цены недвиж. Ведь очевидно, что при отсутствии вышеуказанных условий на практике возникает ряд проблемм:

1) определение налогооблогаемой базы соот. гос. органами

2) как Покупателю при отсутствии условия о стоимости недв. имущества доказать что он в полном объеме исполнил свои обязательства об оплате и принудить Продавца к гос. регистрации договора??? (в случае если оплата производится до гос. рег.)

3) В РФ в случае, если к моменту регистрации договора к-п недв., цена Покупателем не оплачена в полном объеме право покупателя на объект недв. регистрируется с обременением в виде залога и обременение это можно снять только после уплаты продавцом оставшейся суммы (очень удобно).

[IronFelix]

полагаю, что цена и порядок оплаты - это условия, которые оговорить более чем желательно, как для проводок по бухгалтерии, так и для начисления неустойки по ставке рефинансиврования в порядке ст. 353 ГК РК

[Гость Cooper's & Droopers]

Требование регистрирующих органов о том, чтобы договор содержал условия о том, что уплата за покупаемое недвижимое имущество была полностью оплачена. Бред какой-то.

Для сравнения сделаем обзор иностранного права. В германской системе выделяют два вида сделок: обязательственный и вещный. В отношении недвижимого имущества для возникновения права собственности превалирующее значение имеет вещная сделка. Т.е. заключается договор купли-продажи (обязательственная сделка), а после выполнения всех отлагательных условий заключается вещная сделка (ее можно сравнить с актом приема-передачи). В земельных книгах заносится запись о вещной сделке.

В анго-саксонской системе прав занимает почти анологичную позицию, но такого формального отличия не проводится. Там также существует договор купли-продажи и документ за печатью (Deed) (в отношении морских судов купчая (Bill of Sale)), который должен быть подписан обеими сторонами и скреплен печатью (либо нотариуса либо common seal). Посредством Deed можно передать любой интерес в недвижимости и движимом имуществе.

И в тех и других случаях, неподписание либо несоставление Deed и вещной сделки признается неисполнением договорных обязательств. И в тех и других случаях для признании действительности договоров купли-продажи, лежащих в основе вещных сделок, госрегистрация не требуется равно как и других формальностей (нотариальное заверение, наличие common seal) не теруется.

Резюмируя, можно сказать, что посути договор купли-продажи недвижимости в Казахстане, является не обязательственной сделкой, а вещной сделкой.

При таком подходе акт приема-передачи утрачивает свое значение. Также и утрачивает значение ответственность сторон за неисполнение (теоретически если не указывать условие о неустойки).

Т.е. до регистрации договора купли-продажи презумируется то, что договор не заключен, но единственное можное потребовать регистрацию, а регисрация сама по себе и есть исполнеие договора, т.к. с регистрацией связывается вопрос перехода права собственности. Ну, а до тех пор пока договор не заключен вопрос о наступлени обязательства по передачи имущества не возникает (promise does not become due). Т.е. действует формула "заключение = регистрация = исполнеие" где все три факта возникают в одно время, в момент внесения записи в реестр.

И требование о наличии расписки в договоре о получение полной суммы денег равной стоимости недвижимого имущества является тоже фактом признания одной из сторон выполнения условий по оплате другой стороной. Фактически заключение (регистрация) договора купли-продажи является свидетельством об исполнении договора обоими сторонами. Мне кажется нет отличий между казахстанским договором купли-продажи и актом приема-передачи. Более, того договор будет свидетельствовать не только передачу имущества, но и исполние другой стороной своих денежных обязательств, в отличии от акта приема-передачи. Требование составления акта приема-передачи будет излишней формальностью и создавать почву для "поборов" из-за неточностей между актом и договором.

И как же нам быть коммерсантам?

В практике, как вы наверное знаете, мы используем отлагательные условия для денежных обязательств по уплате за недвижимое имущество пока все местные формальности не исполнены.

Необходимо ли в таком случае составлять два последующих договора? Но как будет квалифицироваться первый договор? Как предварительный договор? Но а если другая сторона не заключит, то в этом случае, пока основной договор не заключен, требовать возмещение убытков не возможно, разве что прямые расходы с заключением предварительного договора.

У кого есть какие мнения?

[Нурдин Саякбаев]

...

Резюмируя, можно сказать, что посути договор купли-продажи недвижимости в Казахстане, является не обязательственной сделкой, а вещной сделкой.

При таком подходе акт приема-передачи утрачивает свое значение. Также и утрачивает значение ответственность сторон за неисполнение (теоретически если не указывать условие о неустойки).

Т.е. до регистрации договора купли-продажи презумируется то, что договор не заключен, но единственное можное потребовать регистрацию, а регисрация сама по себе и есть исполнеие договора, т.к. с регистрацией связывается вопрос перехода права собственности. Ну, а до тех пор пока договор не заключен вопрос о наступлени обязательства по передачи имущества не возникает (promise does not become due). Т.е. действует формула "заключение = регистрация = исполнеие" где все три факта возникают в одно время, в момент внесения записи в реестр.

И требование о наличии расписки в договоре о получение полной суммы денег равной стоимости недвижимого имущества является тоже фактом признания одной из сторон выполнения условий по оплате другой стороной. Фактически заключение (регистрация) договора купли-продажи является свидетельством об исполнении договора обоими сторонами. Мне кажется нет отличий между казахстанским договором купли-продажи и актом приема-передачи. Более, того договор будет свидетельствовать не только передачу имущества, но и исполние другой стороной своих денежных обязательств, в отличии от акта приема-передачи. Требование составления акта приема-передачи будет излишней формальностью и создавать почву для "поборов" из-за неточностей между актом и договором.

...

Касательно договора и акта приема-передачи имущества, думаю, что это совершенно разные вещи. Договор - это сделка, устанавлявающая права и обязанности. Акт приема-передачи - это документ, не являющийся сделкой, так как только констатирует факт приема-передачи имущества, но сам по себе не устанавливает права и обязанности сторон. Прекращение обязанности передать имущество в результате передачи имущества, но не в результате подписания акта. Просто физическая передача вещи оформляется актом.

Кроме того, с регистрацией договора купли-продажи недвижимости происходит переход права собственности, что не всегда сопровождается физическим переходом имущества новому законному владельцу. Аки приема-передачи нужен, также как и расписка в получении денег нужны, но не к моменту регистрации договора, а к моменту соответственно физической передачи денег и недвижимого имущества.

Но если говорить о совершенствовании законодательства, то по-моему, вообще стоило бы момент перехода права собственности по сделкам, требующим госрегистрации не связывать с моментом регистрации сделок. Тем более, что имеются в этом некоторые колизии.

Статья 118 ГК РК

Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации.

То есть надо полагать, что с момента госрегистрации права собственности на конкретное имущество.

Статья 238 ГК РК

Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации или нотариального удостоверения, а при необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации договора с момента его регистрации.

То есть с момента регистрации договора. Понятно, что если одним договором передается несколько объектов, подлежащих госрегистрации, то момент регистрации договора может не совпадать с моментом регистрации конкретного объекта.

Тогда бы и долевое участие в строительстве не нужно было бы городить.

Что касается двух последующих договоров к договору купли-продажи, то честно говоря не понял о чем речь. :angryfire:

[Гость Витязь]

<font color='#000000'>Все-таки (повторно) предлагаю высказывать мнение, основанное на изучении цитируемых статей в полном объеме (и, желательно, теории права).

Почему Вы берете п.1 ст.385 ГК и совершенно упускаете п.3 данной статьи?

Никаких противоречий в цитируемых Вами статьях нет и не нужно расширительно толковать понятие "существенные условия договора" и говорить, что существенные условия договора - есть суть договора.

Ст.393 ГК четко устанавливает, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как мы видим, гражданское законодательство допускает возможность не указывать ни цену, ни порядок ее определения (п.3 ст.385 ГК). Следовательно цена не является существенным условием договора купли-продажи.

И совсем не надо думать, что если в договоре купли-продажи не указана цена, следовательно это дарение и ничего платить не надо. Порядок определения цены в таком случае установлен Гражданским кодексом.

</font>

Существенными считаются и все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Это означает, что по желанию одной из сторон в договоре

существенным становится и такое условие, которое не признано таковым законом или иным правовым актом. Так, требования, которые предъявляются к цене продаваемой товара, не отнесены к числу существенных условий договора купли-продажи действующим законодательством .

Однако для покупателя, приобретающего товар, цена может быть весьма существенным обстоятельством. Поэтому, если покупатель потребует согласовать условие об цене товара, оно становится существенным условием договора купли-продажи, без которого данный договор купли-продажи не может быть заключен, в силу ст. 393 ГК.

[Гость Cooper's & Droopers]

Касательно договора и акта приема-передачи имущества, думаю, что это совершенно разные вещи. Договор - это сделка, устанавлявающая права и обязанности. Акт приема-передачи - это документ, не являющийся сделкой, так как только констатирует факт приема-передачи имущества, но сам по себе не устанавливает права и обязанности сторон. Прекращение обязанности передать имущество в результате передачи имущества, но не в результате подписания акта. Просто физическая передача вещи оформляется актом.

Кроме того, с регистрацией договора купли-продажи недвижимости происходит переход права собственности, что не всегда сопровождается физическим переходом имущества новому законному владельцу. Аки приема-передачи нужен, также как и расписка в получении денег нужны, но не к моменту регистрации договора, а к моменту соответственно физической передачи денег и недвижимого имущества.

Но если говорить о совершенствовании законодательства, то по-моему, вообще стоило бы момент перехода права собственности по сделкам, требующим госрегистрации не связывать с моментом регистрации сделок. Тем более, что имеются в этом некоторые колизии.

Статья 118 ГК РК То есть надо полагать, что с момента госрегистрации права собственности на конкретное имущество.

Статья 238 ГК РК То есть с момента регистрации договора. Понятно, что если одним договором передается несколько объектов, подлежащих госрегистрации, то момент регистрации договора может не совпадать с моментом регистрации конкретного объекта.

Тогда бы и долевое участие в строительстве не нужно было бы городить.

Что касается двух последующих договоров к договору купли-продажи, то честно говоря не понял о чем речь.

Это все понятно. Законы читать я славо богу еще умею. Вопрос здесь ограничивается только лищь к купле-продаже недвижимого имущества.

А как тебе такое утверждение. Акт приема-передачи это только лишь письменная форма сделки вручения (передачи имущества). Почему это сделка? Сделка это действие посредством которого осуществляется возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей. Посредством вручение могут возникнуть право собственности либо владения. Вручением также прекращается обязанность передать имущество по условиям соответствующего договора.

Соответственно. Можно ли приобрести в собственность недвижимое имущество по акту приема-передачи без регистрации? Думаю, что нет.

Возможно ли зарегистрировать акт приема-передачи для того чтоб приобрести недвижимое имущество в собственность, при этом не регистрируя договор купли-продажи? Думаю, что нет

Возможно ли зарегистрировать договор купли-продажи для того чтоб приобрести недвижимость в собственность без регистрации акта приема-передачи? Возможно.

Возможно ли требовать передачи недвижимого имущества в собственность по договору купли продажи, которое еще не зарегистрировано, без обращения в суд о понуждении уклоняющей стороны зарегистрировать договор купли продажи? Думаю, что нет.

Будет ли государственный орган регистрировать договор купли-продажи при этом не осуществляя регистрацию перехода права собственности на нового лица? Думаю, что нет.

Усложним ситуацию договором купли-продажи предприятия. Как правило, долги предприятия тоже переходят к новому собственнику. Т.е. стоимость предприятия может много меньше из-за существования долгов предприятия.

Допустим, я заключаю договор купли-продажи, где содержится условие о том, что если по ходу проведенной проверки будет установлено, что долги превысят определенный порог, то стоимость предприятия уменьшается согласно расчитанной формуле в самом договоре. А если значительная часть таких долгов возникла в связи с начисленных штафов и санкций за нарушение экологического законодательства, то по условям договора я могу отказаться от покупки предприятия.

Предположим, что по условиям договора мне предоставлено месяц на осуществление проверки. Почему я не хочу заключать договор после осуществления проверки? Так потому что, я хочу получить некую гарантию того, что он не перепродасть другому лицу до окончания проверки проводимой мною. Мне не нужна банковская гарантия либо какая-либо другая еще гарантия, мне нужно именно это предприятие, допустим, именно в этом регионе и именно с такой производительной мощьностью и трудовым коллективом (менеджентом).

В связи с этим вопрос: Зарегистрирует ли гос орган наш договор купли-продажи, где право собственности на предприятие по условиям договора может, а может не перейти (отлагательные условия)? А если такой договор не регистрировать, то опять есть риск того, что продавец перепродаст предприятие другому лицу?

В прошлом сообщении я имел именно эту ситуацию.

Пойдем дальше, если такой договор не зарегистрируют. Но ведь мне надо же как-то обязать продавца, чтоб он обязан был бы передать мне именно это предприятие, а не перепродал его моим конкурентам. Конечно, мы можем пойти по другому обязать продавца сделать выделение и перепродать доли либо акции в таком вновь созданном юридическом лице (но продавец ясен фиг не захочет этого делать, поскольку, возможно, он вынужден будет переплатить налог от прироста стоимости (наверняка у него есть косяки в бухгалтерии), но здесь мы не будем рассматривать эту ситуацию.

Перефразирую свой старый вопрос, который я раньше поставил ради прикола. Каким образом в вышеописанной ситуации я смогу обеспечить свои интересы в качестве покупателя предприятия?

С уважением,

Касательно договора и акта приема-передачи имущества, думаю, что это совершенно разные вещи. Договор - это сделка, устанавлявающая права и обязанности. Акт приема-передачи - это документ, не являющийся сделкой, так как только констатирует факт приема-передачи имущества, но сам по себе не устанавливает права и обязанности сторон. Прекращение обязанности передать имущество в результате передачи имущества, но не в результате подписания акта. Просто физическая передача вещи оформляется актом.

Кроме того, с регистрацией договора купли-продажи недвижимости происходит переход права собственности, что не всегда сопровождается физическим переходом имущества новому законному владельцу. Аки приема-передачи нужен, также как и расписка в получении денег нужны, но не к моменту регистрации договора, а к моменту соответственно физической передачи денег и недвижимого имущества.

Но если говорить о совершенствовании законодательства, то по-моему, вообще стоило бы момент перехода права собственности по сделкам, требующим госрегистрации не связывать с моментом регистрации сделок. Тем более, что имеются в этом некоторые колизии.

Статья 118 ГК РК То есть надо полагать, что с момента госрегистрации права собственности на конкретное имущество.

Статья 238 ГК РК То есть с момента регистрации договора. Понятно, что если одним договором передается несколько объектов, подлежащих госрегистрации, то момент регистрации договора может не совпадать с моментом регистрации конкретного объекта.

Тогда бы и долевое участие в строительстве не нужно было бы городить.

Что касается двух последующих договоров к договору купли-продажи, то честно говоря не понял о чем речь.

Я ТУТ НИ С КЕМ НЕ СОБИРАЮСЬ СПОРИТЬ. Я ЛИШЬ ЧИТАЮ ВАШИ МНЕНИЯ И ИХ ПРИНИМАЮ, А ИЗ НИХ ДЕЛАЮ ПРОСТО ВЫВОДЫ И ПИШУ ИХ

[Нурдин Саякбаев]

...

А как тебе такое утверждение. Акт приема-передачи это только лишь письменная форма сделки вручения (передачи имущества). Почему это сделка? Сделка это действие посредством которого осуществляется возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей. Посредством вручение могут возникнуть право собственности либо владения. Вручением также прекращается обязанность передать имущество по условиям соответствующего договора.

...

Интересно, но все таки думаю, что вручение - это действие, изменяющее права и обязанности, т.е. является сделкой, а АКТ - это письменный документ, фиксирующий вручение. Отличие Акта от Договора в том, что Договор сам по себе является действием, направленным на изменение прав и обязанностей, а Акт таким действием не является, действием является вручение. Аналогично этому факт хищения на предприятии фиксируется Актом, такой Акт сделкой не является.

...

Допустим, я заключаю договор купли-продажи, где содержится условие о том, что если по ходу проведенной проверки будет установлено, что долги превысят определенный порог, то стоимость предприятия уменьшается согласно расчитанной формуле в самом договоре. А если значительная часть таких долгов возникла в связи с начисленных штафов и санкций за нарушение экологического законодательства, то по условям договора я могу отказаться от покупки предприятия.

Предположим, что по условиям договора мне предоставлено месяц на осуществление проверки. Почему я не хочу заключать договор после осуществления проверки? Так потому что, я хочу получить некую гарантию того, что он не перепродасть другому лицу до окончания проверки проводимой мною. Мне не нужна банковская гарантия либо какая-либо другая еще гарантия, мне нужно именно это предприятие, допустим, именно в этом регионе и именно с такой производительной мощьностью и трудовым коллективом (менеджентом).

В связи с этим вопрос: Зарегистрирует ли гос орган наш договор купли-продажи, где право собственности на предприятие по условиям договора может, а может не перейти (отлагательные условия)? А если такой договор не регистрировать, то опять есть риск того, что продавец перепродаст предприятие другому лицу?

В прошлом сообщении я имел именно эту ситуацию.

Пойдем дальше, если такой договор не зарегистрируют. Но ведь мне надо же как-то обязать продавца, чтоб он обязан был бы передать мне именно это предприятие, а не перепродал его моим конкурентам. Конечно, мы можем пойти по другому обязать продавца сделать выделение и перепродать доли либо акции в таком вновь созданном юридическом лице (но продавец ясен фиг не захочет этого делать, поскольку, возможно, он вынужден будет переплатить налог от прироста стоимости (наверняка у него есть косяки в бухгалтерии), но здесь мы не будем рассматривать эту ситуацию.

Перефразирую свой старый вопрос, который я раньше поставил ради прикола. Каким образом в вышеописанной ситуации я смогу обеспечить свои интересы в качестве покупателя предприятия?

...

Договор купли-продажи предприятия с отлагательным условием, к сожалению зарегистрировать не удасться, а даже если и получиться, то отлагательное условие не сработает, так как право собственности по сделкам, подлежащим госрегистрации переходит в момент госрегистрации и эта норма императивная. Сам считаю, что это неправильно, но как говориться закон суров, но он закон.

Что касается защиты интересов покупателя, то проще всего в вашем примере заключить договор купли-продажи, определить в договоре все необходимые для вас моменты о предмете купли-продажи, включая размер долгов и определить ответственность продавца в случае, если долги предприятия увеличиваются в результате ненадлежащей деятельности продавца до купли-продажи, а также в случае, если выявяться недостатки предмета купли-продажи уже после заключения договора.

Я ТУТ НИ С КЕМ НЕ СОБИРАЮСЬ СПОРИТЬ. Я ЛИШЬ ЧИТАЮ ВАШИ МНЕНИЯ И ИХ ПРИНИМАЮ, А ИЗ НИХ ДЕЛАЮ ПРОСТО ВЫВОДЫ И ПИШУ ИХ

спасибо, я тоже стараюсь так поступать :)

Изменено 2 Августа 2006 пользователем Нурдин

[Гость Onsamyi]

Интересно, но все таки думаю, что вручение - это действие, изменяющее права и обязанности, т.е. является сделкой, а АКТ - это письменный документ, фиксирующий вручение. Отличие Акта от Договора в том, что Договор сам по себе является действием, направленным на изменение прав и обязанностей, а Акт таким действием не является, действием является вручение. Аналогично этому факт хищения на предприятии фиксируется Актом, такой Акт сделкой не является.

АКТ м. лат. вообще, всякое сбывшееся действие; принято в значении:

бумаги, заключающей в себе постановление, решение, сделку,

свидетельство, грамоту, документ, письмо;

[Гость Cooper's & Droopers]

Интересно, но все таки думаю, что вручение - это действие, изменяющее права и обязанности, т.е. является сделкой, а АКТ - это письменный документ, фиксирующий вручение. Отличие Акта от Договора в том, что Договор сам по себе является действием, направленным на изменение прав и обязанностей, а Акт таким действием не является, действием является вручение. Аналогично этому факт хищения на предприятии фиксируется Актом, такой Акт сделкой не является.

Договор купли-продажи предприятия с отлагательным условием, к сожалению зарегистрировать не удасться, а даже если и получиться, то отлагательное условие не сработает, так как право собственности по сделкам, подлежащим госрегистрации переходит в момент госрегистрации и эта норма императивная. Сам считаю, что это неправильно, но как говориться закон суров, но он закон.

Что касается защиты интересов покупателя, то проще всего в вашем примере заключить договор купли-продажи, определить в договоре все необходимые для вас моменты о предмете купли-продажи, включая размер долгов и определить ответственность продавца в случае, если долги предприятия увеличиваются в результате ненадлежащей деятельности продавца до купли-продажи, а также в случае, если выявяться недостатки предмета купли-продажи уже после заключения договора.

спасибо, я тоже стараюсь так поступать :)

Я согласен с теми кто утверждает, что акт, сам по себе, это лишь документ фиксирующий юр факт и ничего более, и не может являться сделкой. В это и была моя ошибка. А вручение является сделкой, но какой, точно не обязательственной (т.е. не создает обязательств), а вещной, поскольку в результате такого действия возникают вещные права, но и право собственности. В теории утверждение о том, что вручение является сделкой является пока еще спорной, поскольку в нашей доктрине права, как и в российской доктрине, не существует разграничение сделок между обязательственными и вещными сделками. А если посмотреть мое предыдущее сообщение относитльно разграничения в иностранном праве между вещной и обязательственной сделкой, можете увидеть к чему я делаю уклон.

К тому, что до регистрации договора купли-продажи недвижимости можно ли считать договор заключенным? Нет и такой договор не создает прав и обязанностей по передачи имущества, и я не смогу потребовать передачи индивидуально-определенной вещи. Но а если зарегистрировать договор купли-продажи недвижимости, то в практике регистрирующих органов такая регистрация автоматически влечет переход права собственности. Здесь стирается грань между заключением (возникновения обязательств) договора и передачей имущества. В иностранной практике договор купли-продажи недвижимости не требует регистрации, регистрируют вещную сделку.

Цель разграничения. Я заключаю договор купли-продажи предприятия под условием для того, чтоб во время проверки продавец не смог перепродать ее другому, а к продавцу я мог бы предъявить иск о понуждении продавца передать предприятие в мою собственность. При вашей структуре сделки, практически невозможно (успеть) сделать проверку долгов предприятия до купли-продажи либо хотябы до перепродажи предприятия продавцом моему конкуренту. Во-первых, проверка предприятия (due dilligence) занимает от 3 до 6 месяцев. Во-вторых, исходя из ваших слов "до купли-продажи" можно понять, что договор еще незарегистрирован и незаключен, в этой ситуации нет реальных правовой защиты к понуждению продавца передать предприятие как индивидуально-определенную вещь в мою собственность по договору. В-третьих, в практике покупатель не ставит условия на угад типа: "если вдруг случится это, то ты, продавец, несешь ответственность", поскольку ему , покупателю придется угадать все случаи косяков предприятия, поскольку нет понятия "качество предприятия", есть много ньюансов такие как наличие допущеных нарушений, которые не известны покупателю, но станет известно после очередной плановой либо неплановой проверки гос органами, а долг по уплате штафов, уже возникает после перехода права собственности на предприятие, а бухгалтерия использует метод начисления либо метод инкассации, т.е. в момент покупки тяжело определить какой будет долг предприятия. В-четвертых, есть такое поняте злоупотребление правом (что это означает?) покупатель должен дейтсвовать разумно и добросовестно (ст.8 п.4 ГК РК), продавец, в случае обнаружения косяков, укажет ему, что если бы покупатель проявил бы разумную заботливость, то он обнаружил бы эти недостатки, и именно так трактуются полжение казахстанского законодательства в международных коммерческих арбитражах (им далеко плевать что там написано в законах касательно существенного нарушения договора), поскольку арбитражи помимо казахстанского законодательства применяют нормы "lex mercatoria" в соответствии с которым каждый участник международного коммерческого оборота является профессионалом в своей отрасли деятельности и презюмируют, что он знает, что его деятельность споряжена с рисками, и знал о таких рисках, с которыми как профессионал он сталкивается постоянно, и должен, как профессионал, действовать осмотрительно проявляя должную и разумную заботливость (в коммерческих арбитражах не рассматривают споры по сделкам между физическими лицами не связанной с предпринимательской деятельностью), отсюда и пошла такая традиция проверять предприятия и делать due dilligence report и legal opinion. (Арбитражи как правило дают такую защиту покупателю (расторжение, взыскание убытков и т.п.), если несмотря на то, что он проявил разумную осмотрительность, все таки его интересы нарушены, поскольку эти риски уже выходят за рамки коммерческих рисков. Некоторые правовые риски трактуются как обычные коммерческие риски).

Ваши рассуждения справедливы, но они не решат тех вопросов, которые я пытаюсь довести.

[Гость MaXim_A]

Извните что не пишу в отдельную тему (но почему-то в вашем форуме у меня нет прав наее организацию)...

Мне срочно требуется земельный адвокат для решения следующей ситуации:

Я владелец дома находящегося в непосредственной близости (0,5 м) от участка выкупленного крупным (очень) застройщиком. Этот застройщик проводит земляные работы на своем участке в результате чего мой дом сейчас находится на краю катлована в 10м глубиной. Постройка у меня старая и каркасно-кмышитовая. Из-за проводимых работ и по причине осадки грунта дом дал трещину (угрожающих размеров). Я готов продать дом. Но ни от застройщика ведущего строительные работы угрожающие ЧП моей собственности ни от кого-либо другого предложений не поступает. А между тем в моем доме кроме меня проживает мой отец, человек приклонного возраста, жена и маленькая дочь. Жилищные условия крайне удручающие поскольку строительные работы ведущиеся на соседнем участке приносят как материальный вред в виде осколков щебня заваливших весь задний двор и выбивших стекла в доме, так и моральный вред в виде неприкращающегося гула т тряски земли.

Очень прошу юристов имеющих опыт судебных разбирательств в подобных ситуациях обратить внимание на мой вопрос.

мои контактный тел. 8 701 389 6229 Максим.

[Гость Cooper's & Droopers]

Извните что не пишу в отдельную тему (но почему-то в вашем форуме у меня нет прав наее организацию)...

Мне срочно требуется земельный адвокат для решения следующей ситуации:

Я владелец дома находящегося в непосредственной близости (0,5 м) от участка выкупленного крупным (очень) застройщиком. Этот застройщик проводит земляные работы на своем участке в результате чего мой дом сейчас находится на краю катлована в 10м глубиной. Постройка у меня старая и каркасно-кмышитовая. Из-за проводимых работ и по причине осадки грунта дом дал трещину (угрожающих размеров). Я готов продать дом. Но ни от застройщика ведущего строительные работы угрожающие ЧП моей собственности ни от кого-либо другого предложений не поступает. А между тем в моем доме кроме меня проживает мой отец, человек приклонного возраста, жена и маленькая дочь. Жилищные условия крайне удручающие поскольку строительные работы ведущиеся на соседнем участке приносят как материальный вред в виде осколков щебня заваливших весь задний двор и выбивших стекла в доме, так и моральный вред в виде неприкращающегося гула т тряски земли.

Очень прошу юристов имеющих опыт судебных разбирательств в подобных ситуациях обратить внимание на мой вопрос.

мои контактный тел. 8 701 389 6229 Максим.

Да это тема, одним только земельными и градостроительными законами необойдешься.

Придется смотреть санитарные нормы и правила, строительные нормы и правила, градостроительную документацию, правила застройки вашего райнона или города.

А где сама стройка ведется? Они с подветренной стороны ведут строительство? Строительные леса там есть? Строительные работы ночью ведутся? Кто-нибуть из вашей семьи принимал участие в принятии новой градостроительной документации? Согласие на застройку у вас брали?

С уважением,

[Гость Александр Ягодкин]

Существенными считаются и все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Это означает, что по желанию одной из сторон в договоре

существенным становится и такое условие, которое не признано таковым законом или иным правовым актом. Так, требования, которые предъявляются к цене продаваемой товара, не отнесены к числу существенных условий договора купли-продажи действующим законодательством .

Однако для покупателя, приобретающего товар, цена может быть весьма существенным обстоятельством. Поэтому, если покупатель потребует согласовать условие об цене товара, оно становится существенным условием договора купли-продажи, без которого данный договор купли-продажи не может быть заключен, в силу ст. 393 ГК.

Угу. Как говорил Дж. Лукас: "Поверьте, все члены съемочной группы прекрасно знают, что в космосе звук не распространяется".

Помнится, что мы рассуждали о действиях специалистов ЦПН, а не о правах сторон договора купли-продажи.

Цитирую автора темы:

Среди прочего, специалисты ЦПН требуют, чтобы в договорах обязательно были указаны цена товара (цена сделки), согласованная сторонами, и условия ее оплаты.

и

Между тем, я считаю, что в соответствии с нормами гражданского законодательства существенным условием договора купли-продажи объекта недвижимости является исключительно условие о товаре (ст.407 ГК РК). [конечно, если обе стороны сделки с этим согласны]

В связи с этим я полагаю, что непосредственно текст договора купли-продажи недвижимости может не содержать ни условия о цене товара, ни условия о порядке и (или) способа оплаты. Тем более, требование ЦПН о предоставлении в целях регистрации сделки расписки продавца о получении расчета от покупателя - полагаю неправомерным.

[Гость Cooper's & Droopers]

Угу. Как говорил Дж. Лукас: "Поверьте, все члены съемочной группы прекрасно знают, что в космосе звук не распространяется".

Помнится, что мы рассуждали о действиях специалистов ЦПН, а не о правах сторон договора купли-продажи.

Цитирую автора темы:

и

Извиняюсь, коллеги. Но что тут поделаешь, я тут прав не имею, я тут никто, я создать форум не могу. Вот и приходится грубо вклиниваться.

А еще мне кажется спор о том, что является ли или нет те или иные условия договора существенными, это чисто техническая проблема. Хотя мой вопрос, если разобраться, тоже всего лишь технический.

Если мы считаем, что дейтсвия НЦП нарушают права и интересы юридических и физических лиц, то давайте смело подавайть иск, госпошлина не дорогая. Такая тендеция утрет нос таким действиям.

[Нурдин Саякбаев]

Я согласен с теми кто утверждает, что акт, сам по себе, это лишь документ фиксирующий юр факт и ничего более, и не может являться сделкой. В это и была моя ошибка. А вручение является сделкой, но какой, точно не обязательственной (т.е. не создает обязательств), а вещной, поскольку в результате такого действия возникают вещные права, но и право собственности. В теории утверждение о том, что вручение является сделкой является пока еще спорной, поскольку в нашей доктрине права, как и в российской доктрине, не существует разграничение сделок между обязательственными и вещными сделками. А если посмотреть мое предыдущее сообщение относитльно разграничения в иностранном праве между вещной и обязательственной сделкой, можете увидеть к чему я делаю уклон.

К тому, что до регистрации договора купли-продажи недвижимости можно ли считать договор заключенным? Нет и такой договор не создает прав и обязанностей по передачи имущества, и я не смогу потребовать передачи индивидуально-определенной вещи. Но а если зарегистрировать договор купли-продажи недвижимости, то в практике регистрирующих органов такая регистрация автоматически влечет переход права собственности. Здесь стирается грань между заключением (возникновения обязательств) договора и передачей имущества. В иностранной практике договор купли-продажи недвижимости не требует регистрации, регистрируют вещную сделку.

А я считаю, что для целей регистрации не нужно разделять в купле-продаже два документа (один для возникновения права передать вещь, а другой для регистрации и возникновения непосредственно права собственности на вещь). Проблема не вэтом, а в том, что законодательство вообще связывает момент перехода права собственности с моментом регистрации. В неподлежащих регистрации сделках, момент перехода права собственности мы можем обусловить не только фактической передачей вещи, но любым другим условием. Например, взяв аренду телевизор, я уже обладаю им, и если я захочу выкупить у арендодателя этот телевизор, я могу заключить с ним договор купли-продажи и обусловить момент перехода права собственности моментом передачи ему денег за этот телевизор, допустим через месяц после заключения сделки. Момент передачи был в прошлом, а переход права собственности в будущем. Точно также и со сделками, подлежащими госрегистрации, нужно просто убрать нормы, где сказано, что право собственности возникает с момента госрегистрации права или с момента госрегистрации сделки. Регистрации договоров, думаю будет достаточным. А в договоре момент перехода права собственности пусть определяется сторонами.

Что касается Вашего примера, то я писал:

Что касается защиты интересов покупателя, то проще всего в вашем примере заключить договор купли-продажи, определить в договоре все необходимые для вас моменты о предмете купли-продажи, включая размер долгов и определить ответственность продавца в случае, если долги предприятия увеличиваются в результате ненадлежащей деятельности продавца до купли-продажи, а также в случае, если выявяться недостатки предмета купли-продажи уже после заключения договора.

Говоря "заключить договор купли-продажи", я предполагал, что заключенным (совершенным) договор будет являться после государственной регистрации. Соответственно все права и обязанности по нему возникнут. В приложениях к Договору купли-продажи предприятия нужно определить весь перечень имущества, включая все обязательства по бухгалтерии на определенный момент, близкий к моменту регистрации договора. В условиях договора, указать, что покупатель после заключения догвора (регистрации договора) производит комплексную проверку на предприятии (due dilligence или инвентаризацию или не важно как еще ее назвать) в такие-то сроки. Определить, что продавец несет ответственность за соответствие фактического состояния предприятия, выявленного на момент проверки - тому как состояние предприятия отражено в приложениях к договору.

После регистрации договора можно проводить проверку и применять санкции, предусмотренные в договоре. Думаю, что санкции не обязательно здесь расписывать, они могут быть разными и компенсировать издержки, возникшие в результате наложения штрафов после продажи предприятия.

А потому не принимаются Ваши выводы, сделанные из моих мнений описанные ниже и как кажеться, не представляющие собой спор

(ТУТ НИ С КЕМ НЕ СОБИРАЮСЬ СПОРИТЬ. Я ЛИШЬ ЧИТАЮ ВАШИ МНЕНИЯ И ИХ ПРИНИМАЮ, А ИЗ НИХ ДЕЛАЮ ПРОСТО ВЫВОДЫ И ПИШУ ИХ (с) Cooper's & Droopers)

Цель разграничения. Я заключаю договор купли-продажи предприятия под условием для того, чтоб во время проверки продавец не смог перепродать ее другому, а к продавцу я мог бы предъявить иск о понуждении продавца передать предприятие в мою собственность. При вашей структуре сделки, практически невозможно (успеть) сделать проверку долгов предприятия до купли-продажи либо хотябы до перепродажи предприятия продавцом моему конкуренту. Во-первых, проверка предприятия (due dilligence) занимает от 3 до 6 месяцев. Во-вторых, исходя из ваших слов "до купли-продажи" можно понять, что договор еще незарегистрирован и незаключен, в этой ситуации нет реальных правовой защиты к понуждению продавца передать предприятие как индивидуально-определенную вещь в мою собственность по договору. В-третьих, в практике покупатель не ставит условия на угад типа: "если вдруг случится это, то ты, продавец, несешь ответственность", поскольку ему , покупателю придется угадать все случаи косяков предприятия, поскольку нет понятия "качество предприятия", есть много ньюансов такие как наличие допущеных нарушений, которые не известны покупателю, но станет известно после очередной плановой либо неплановой проверки гос органами, а долг по уплате штафов, уже возникает после перехода права собственности на предприятие, а бухгалтерия использует метод начисления либо метод инкассации, т.е. в момент покупки тяжело определить какой будет долг предприятия. В-четвертых, есть такое поняте злоупотребление правом (что это означает?) покупатель должен дейтсвовать разумно и добросовестно (ст.8 п.4 ГК РК), продавец, в случае обнаружения косяков, укажет ему, что если бы покупатель проявил бы разумную заботливость, то он обнаружил бы эти недостатки, и именно так трактуются полжение казахстанского законодательства в международных коммерческих арбитражах (им далеко плевать что там написано в законах касательно существенного нарушения договора), поскольку арбитражи помимо казахстанского законодательства применяют нормы "lex mercatoria" в соответствии с которым каждый участник международного коммерческого оборота является профессионалом в своей отрасли деятельности и презюмируют, что он знает, что его деятельность споряжена с рисками, и знал о таких рисках, с которыми как профессионал он сталкивается постоянно, и должен, как профессионал, действовать осмотрительно проявляя должную и разумную заботливость (в коммерческих арбитражах не рассматривают споры по сделкам между физическими лицами не связанной с предпринимательской деятельностью), отсюда и пошла такая традиция проверять предприятия и делать due dilligence report и legal opinion. (Арбитражи как правило дают такую защиту покупателю (расторжение, взыскание убытков и т.п.), если несмотря на то, что он проявил разумную осмотрительность, все таки его интересы нарушены, поскольку эти риски уже выходят за рамки коммерческих рисков. Некоторые правовые риски трактуются как обычные коммерческие риски).

Ваши рассуждения справедливы, но они не решат тех вопросов, которые я пытаюсь довести.

С уважением

[Гость Cooper's & Droopers]

А я считаю, что для целей регистрации не нужно разделять в купле-продаже два документа (один для возникновения права передать вещь, а другой для регистрации и возникновения непосредственно права собственности на вещь). Проблема не вэтом, а в том, что законодательство вообще связывает момент перехода права собственности с моментом регистрации. В неподлежащих регистрации сделках, момент перехода права собственности мы можем обусловить не только фактической передачей вещи, но любым другим условием. Например, взяв аренду телевизор, я уже обладаю им, и если я захочу выкупить у арендодателя этот телевизор, я могу заключить с ним договор купли-продажи и обусловить момент перехода права собственности моментом передачи ему денег за этот телевизор, допустим через месяц после заключения сделки. Момент передачи был в прошлом, а переход права собственности в будущем. Точно также и со сделками, подлежащими госрегистрации, нужно просто убрать нормы, где сказано, что право собственности возникает с момента госрегистрации права или с момента госрегистрации сделки. Регистрации договоров, думаю будет достаточным. А в договоре момент перехода права собственности пусть определяется сторонами.

Что касается Вашего примера, то я писал:

Говоря "заключить договор купли-продажи", я предполагал, что заключенным (совершенным) договор будет являться после государственной регистрации. Соответственно все права и обязанности по нему возникнут. В приложениях к Договору купли-продажи предприятия нужно определить весь перечень имущества, включая все обязательства по бухгалтерии на определенный момент, близкий к моменту регистрации договора. В условиях договора, указать, что покупатель после заключения догвора (регистрации договора) производит комплексную проверку на предприятии (due dilligence или инвентаризацию или не важно как еще ее назвать) в такие-то сроки. Определить, что продавец несет ответственность за соответствие фактического состояния предприятия, выявленного на момент проверки - тому как состояние предприятия отражено в приложениях к договору.

После регистрации договора можно проводить проверку и применять санкции, предусмотренные в договоре. Думаю, что санкции не обязательно здесь расписывать, они могут быть разными и компенсировать издержки, возникшие в результате наложения штрафов после продажи предприятия.

А потому не принимаются Ваши выводы, сделанные из моих мнений описанные ниже и как кажеться, не представляющие собой спор

(ТУТ НИ С КЕМ НЕ СОБИРАЮСЬ СПОРИТЬ. Я ЛИШЬ ЧИТАЮ ВАШИ МНЕНИЯ И ИХ ПРИНИМАЮ, А ИЗ НИХ ДЕЛАЮ ПРОСТО ВЫВОДЫ И ПИШУ ИХ (с) Cooper's & Droopers)

С уважением

Я с вами здесь согласен. Но проблема в том, что если международный коммерческий арбитраж посчитает, что те или иные косяки являлись предвидимыми для покупателя, почему тогда он решил провести проверку после приобретения предприятия, почему он сразу не завил об этом, он что действовал на авось?

Честно говоря, я с вами согласен, но на практике продавец не соглашается на это, поскольку он не хочет нести ответственность за тот период, за который он не осуществлял контроль за деятельностью предприятия и не давал обязательные указания (уже теперь не своим работникам) по устранению рисков, он может сослаться на то, что если бы он имел бы полномочия, он могбы своевременно отреагировать на правовые проблемы (имею ввиду если устанавливать ответсвенность продавца за фактическое состояние предприятия выявленного на момент окончании проверки). Скорей, здесь понимут вопрос о разумности действий и той и другой стороны и с учетом этого могут отказать в удовлетворении требований в части (т.е. типа копцепции смешанной вины).

Здесь конечно можно провести аналогию с гарантийным сроком, где продавец товара несет ответственность за недостатки обнаруженные после передачи в собственность и в процесс эксплаутации до истечении определенного срока. Такая система работает в отношении технических товаров, где сам производитель разрабатывает технические условия в соответствии с гос стандартами, где описывается как правильно эксплуатировать оборудование. Там можно четко определить кто виновен в недостатке, был ли проведен надлежащий уход, поддержание определенной температуры нагрева и т.п. Если такие условия покупателем нарушаются, то продавец не несет ответсвенности за обнаруженные недостатки.

В отношении предприятия, такую аналогию было бы трудно провести либо обеспечить. Хотя кто его знает.

Интересно, а если нет, то тогда будет ли работать концепция скрытых недостатков предприятия, которая применяется в отношении только лишь к договору подряда?

[Биржан Жарасбаев]

К тому, что до регистрации договора купли-продажи недвижимости можно ли считать договор заключенным? Нет и такой договор не создает прав и обязанностей по передачи имущества, и я не смогу потребовать передачи индивидуально-определенной вещи. Но а если зарегистрировать договор купли-продажи недвижимости, то в практике регистрирующих органов такая регистрация автоматически влечет переход права собственности. Здесь стирается грань между заключением (возникновения обязательств) договора и передачей имущества. В иностранной практике договор купли-продажи недвижимости не требует регистрации, регистрируют вещную сделку.

Говоря "заключить договор купли-продажи", я предполагал, что заключенным (совершенным) договор будет являться после государственной регистрации. Соответственно все права и обязанности по нему возникнут.

Приветствую всех коллег!

Интересный спор. Все же как Вы рассматриваете, в рамках данного вопроса, норму п. 2 ст. 155 ГК:

"Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда."

Если по-Вашему сделки еще нет, что означает нет и обязательства, то в рамках какого правоотношения существует указанное право стороны требовать регистрации?

... Точно также и со сделками, подлежащими госрегистрации, нужно просто убрать нормы, где сказано, что право собственности возникает с момента госрегистрации права или с момента госрегистрации сделки. Регистрации договоров, думаю будет достаточным. А в договоре момент перехода права собственности пусть определяется сторонами.

А если стороны ничего в договоре не определят? Ведь так часто бывает, что забывают, либо просто по незнанию, не включают какое-либо условие? :shuffle:

[Нурдин Саякбаев]

Приветствую всех коллег!

Интересный спор. Все же как Вы рассматриваете, в рамках данного вопроса, норму п. 2 ст. 155 ГК:

Если по-Вашему сделки еще нет, что означает нет и обязательства, то в рамках какого правоотношения существует указанное право стороны требовать регистрации?

Ядумаю, что это всего-лишь очередная несуразица вызванная несовершенством законодательства. Согласитесь, Биржан, согласно п.1 ст. 155 сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами. Но не получиться здесь говорить, что п. 2 ст. 155 предусматривает иное.

Я думаю, что требование государственной регистрации, по-сути, является требованием к форме сделки (теоретически, несмотря, что в одной из статей ГК предусмотрены только две формы). Несоблюдение формы может либо вести к недействительности (ничтожности) без права требовать регистрации, либо не вести к недействительности незарегистрированной сделки, но, вероятно, с возможностью ограничения защиты прав по такой сделке и с правом требовать регистрации через суд. В действующем законе такой последовательности нет.

Цитата(Нурдин @ 3.8.2006, 14:39)

... Точно также и со сделками, подлежащими госрегистрации, нужно просто убрать нормы, где сказано, что право собственности возникает с момента госрегистрации права или с момента госрегистрации сделки. Регистрации договоров, думаю будет достаточным. А в договоре момент перехода права собственности пусть определяется сторонами.

А если стороны ничего в договоре не определят? Ведь так часто бывает, что забывают, либо просто по незнанию, не включают какое-либо условие?

Тогда будет также, как и в случаях с нерегистрируемыми договорами. Как правило с момента вручения вещи, что может подтверждаться Актом приема-передачи.

Статья 238. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

[Биржан Жарасбаев]

Нурдин, эта, как Вы выразились, несуразица, имеет место быть и в ГК РФ и в модельном ГК.

Имхо, данное положение не связано с какими-то внутренними противоречиями в ГК. Не секрет, что гражданское законодательство выделяет несколько значений, или как бы уровней, понятия «договор». В частности, это «договор-соглашение», «договор-сделка», «договор-правоотношение» и «договор-документ». Отдельные нормы ГК действуют только в одном определенном значении. К примеру, положения о форме сделки (к примеру, ст.ст. 151-154 ГК) относятся к понятию договора как сделки. К слову, регистрация сделки не рассматривается ГК в качестве требования к ее форме. Нормы о «договоре-соглашении» содержатся, к примеру, в ст. 393 ГК, в связи с чем, в частности, и делается разница между «совершением» сделок и «заключением» договоров. В свою очередь, нормы о регистрации договора раскрывают договор как правоотношение, поскольку обязательство, закрепленное в соглашении, заключенном в надлежащей форме, возникнет только с момента государственной регистрации договора.

Что касается п. 2 ст. 155 ГК, то я склонен рассматривать его как норму, придающую значение договору опять же как соглашению между сторонами. Это означает, что даже в отсутствие договора как обязательства законодатель предоставляет стороне возможность требовать регистрации по суду, и тем самым реализовать соглашение между сторонами, обратив его в действующее обязательство.

Что касается отмены требования о моменте регистрации, то я думаю, что такое требование должно сопровождаться одновременно и отменой всей системы регистрации прав. Возможность сторон самим определять момент перехода права собственности будет означать, что данные регистрационных кадастров будут иметь доказательственную способность только в отношении обязательств сторон, вытекающих из регистрируемого договора. Возникновение же прав будет поставлено в зависимость от иных вторичных доказательств, вроде расписок, актов выполненных работ/оказанных услуг и т.д. Как следствие следует ожидать увеличения количество споров на предмет достоверности того или иного доказательства, и в свою очередь увеличения судебных экспертиз, назначаемых по таким делам.

Поскольку данные, содержащиеся в регистрационных кадастрах, не будут иметь той степени окончательности как при системе регистрации прав, падает уровень определенности товарно-денежного оборота, увеличивается тенденция к судебному установлению юридических фактов, как следствие – удорожание гражданского оборота в виде роста цен на рынке и инфляции.

Все это будет означать провал самой идеи повышения роли регистрации юридических фактов, воплощенной в новом ГК (как и кодексах иных стран СНГ), поскольку направлена она была как раз таки на обеспечение надежности и предсказуемости гражданского оборота.

Кстати, предполагаю, что при системе регистрации договоров момент возникновения права, определенный сторонами, может быть только после момента регистрации договора. В противном случае теряет смысл и сама регистрация договора.

[Нурдин Саякбаев]

Нурдин, эта, как Вы выразились, несуразица, имеет место быть и в ГК РФ и в модельном ГК.

Имхо, данное положение не связано с какими-то внутренними противоречиями в ГК.

Ну модельный ГК и ГК РФ ведь не претендуют на безупречность. Выделение «договора-правоотношения» и «договора-документа» отдельно от «договора-сделки» возможны, однако разве «договор-соглашение» не представляет собой «договор-сделку»? Соглашение как раз является тем действием, которым изменяются права и обязанности, т.е. сделкой.

Кроме того, правоотношение возникает с возникновением прав и обязанностей. Грубо говоря, правоотношение и есть такое отношение, где одна сторона имеет право, а другая несет соответствующую обязанность.

Таким образом, совпадают момент заключения сделки, возникновения прав и обязанностей по сделке (можно утверждать если не в отношении всех прав конкретно, но в целом, в общем) и момент возникновения правоотношения.

Таким образом, либо где-то в этой цепочке у Вас, Биржан, иное мнение, либо Вы со мной согласитесь.

Относительно понимания регистрации как требования к форме сделки, то я исхожу из выделения пары категорий: 1) форма и 2) содержание. Содержанием будет согласованное содержание воли сторон, т.е. непосредственно права и обязанности, возникающие с заключением сделки (изменение или прекращение прав и обязанностей), возникающие правоотношение и всё такое. Все требования в форме изложения этой воли сторон – это требования к форме сделки. Требования, например, нотариального заверения сделки – тоже требования к форме сделки, как и требования к госрегистрации.

Статья 151. Форма сделки

1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

2. Сделка, для которой законодательством или соглашением сторон не установлена письменная (простая либо нотариальная) или иная определенная форма, может быть совершена устно, в частности все сделки, исполняемые при самом их совершении. Такая сделка считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

Я понимаю, что исходя из буквального толкования п. 1 ст. 151 ГК можно делать выводы о том, что существует только две формы сделки и не указывается государственной регистрации, но обратите внимание на пункт 2 ст. 151, где есть слова «или иная определенная форма».

Что касается отмены требования о моменте регистрации, то я думаю, что такое требование должно сопровождаться одновременно и отменой всей системы регистрации прав. Возможность сторон самим определять момент перехода права собственности будет означать, что данные регистрационных кадастров будут иметь доказательственную способность только в отношении обязательств сторон, вытекающих из регистрируемого договора. Возникновение же прав будет поставлено в зависимость от иных вторичных доказательств, вроде расписок, актов выполненных работ/оказанных услуг и т.д. Как следствие следует ожидать увеличения количество споров на предмет достоверности того или иного доказательства, и в свою очередь увеличения судебных экспертиз, назначаемых по таким делам.

Поскольку данные, содержащиеся в регистрационных кадастрах, не будут иметь той степени окончательности как при системе регистрации прав, падает уровень определенности товарно-денежного оборота, увеличивается тенденция к судебному установлению юридических фактов, как следствие – удорожание гражданского оборота в виде роста цен на рынке и инфляции.

Все это будет означать провал самой идеи повышения роли регистрации юридических фактов, воплощенной в новом ГК (как и кодексах иных стран СНГ), поскольку направлена она была как раз таки на обеспечение надежности и предсказуемости гражданского оборота.

Кстати, предполагаю, что при системе регистрации договоров момент возникновения права, определенный сторонами, может быть только после момента регистрации договора. В противном случае теряет смысл и сама регистрация договора.

Я думаю, что содержащиеся в регистрационных кадастрах сведения, будут иметь тем более высокую степень окончательности, и уровень определенности товарно-денежного оборота будет тем более высок, чем больше препонов и затруднений будет вызывать процедура регистрации и соответственно чем менее изменчивыми будут отношения. Сделав невозможным заключение сделок с недвижимостью, поступающей в будущем (например квартиры в строящемся доме); сделок с переходом права собственности в момент не совпадающий с моментом регистрации (например лизинг), законодатель пытается решить проблему предсказуемости гражданского оборота. Согласитесь, надежное применение нормальных и разработанных веками механизмов к объектам, подлежащим регистрации, пусть даже, если момент возникновения права собственности придется подтверждать еще и актом приема-передачи (кстати, только тогда, когда стороны своим договором определили это, запрет же этого принижает роль договора как источника гражданского права) – принесет пользу.

Но все-таки думаю, что сам институт государственной регистрации сделок необходимо оставить, мне кажется, что основные функции института сохраняться.

[Биржан Жарасбаев]

Ну модельный ГК и ГК РФ ведь не претендуют на безупречность.

Ну на безупречность определенно ни один закон не тянет.

Имелось в виду, что такая единообразная позиция всех кодексов все же указывает на наличие какого-то определенного смысла в этих нормах.

Таким образом, совпадают момент заключения сделки, возникновения прав и обязанностей по сделке (можно утверждать если не в отношении всех прав конкретно, но в целом, в общем) и момент возникновения правоотношения.

Таким образом, либо где-то в этой цепочке у Вас, Биржан, иное мнение, либо Вы со мной согласитесь.

Разграничение понятий договора я приводил в качестве аргументации, что п. 2 ст. 155 ГК это одно из проявлений договора как соглашения. Наделяя сторону правом требовать регистрации сделки по суду, законодатель признает существование договора как соглашения. Только так можно объяснить соотношение между нормой о регистрации сделки (когда права, из нее вытекающие, возникают только после регистрации), и нормой о заключении договора (ст. 393). То есть договор может считаться заключенным как соглашение, но не совершенным как сделка.

Соответственно, нельзя согласиться с утверждением, что

К тому, что до регистрации договора купли-продажи недвижимости можно ли считать договор заключенным? Нет и такой договор не создает прав и обязанностей по передачи имущества, и я не смогу потребовать передачи индивидуально-определенной вещи.

Я понимаю, что исходя из буквального толкования п. 1 ст. 151 ГК можно делать выводы о том, что существует только две формы сделки и не указывается государственной регистрации, но обратите внимание на пункт 2 ст. 151, где есть слова «или иная определенная форма».

Относительно того, является ли регистрации формой сделки. Думаю, что все-таки нет. Оборот, указывающий на «иную определенную форму» в п. 2 ст. 151, конечно, теоретически может давать основания для такого признания.

Все же, есть принципиальные различия между формой сделки и ее регистрацией. Во-первых, регистрация имеет самостоятельное значение как способ фиксации сделки. По регистрируемым сделками соблюдение предъявленной к сделке формы (простой письменной или нотариальной) должно сопровождаться осуществлением регистрации, причем последняя является отдельным юридическим фактом.

Обратите внимание на п. 2 ст. 155 ГК:

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме…

что определенно подразумевает, что регистрация формой не является

Во-вторых, существует различие в способах «исцеления» соответственно сделки, не оформленной в надлежащей форме, и незарегистрированной сделки. Так, несоблюдение нотариальной формы сделки может быть исцелено путем признания сделки действительной судом после подачи заявления об этом заинтересованной стороной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 154).

В случае же с незарегистрированной сделкой, даже признание судом факта существования сделки как соглашения не является основанием для автоматического возникновения обязательств из такой сделки. Сделка, после принятия судебного решения, все равно должна будет зарегистрирована соответствующим государственным органом (п. 2 ст. 155).

Все это указывает на автономный характер регистрации, не связанный с положениями ГК о форме сделки.

Следует отметить, что ГК придерживается такого разделения, чему есть конкретные примеры.

Ст. 494. Форма (1) и государственная регистрация (2) договора продажи предприятия

Соответственно первый пункт статьи посвящен форме договора, а второй – регистрации:

1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 495 настоящего Кодекса.

2. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Аналогично:

Статья 575. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Статья 582. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Несоблюдение формы договора или отсутствие регистрации договора для недвижимого имущества влечет его недействительность (Доверительное управление, п. 2 ст. 887).

Я думаю, что содержащиеся в регистрационных кадастрах сведения, будут иметь тем более высокую степень окончательности, и уровень определенности товарно-денежного оборота будет тем более высок, чем больше препонов и затруднений будет вызывать процедура регистрации и соответственно чем менее изменчивыми будут отношения.

Действительно, увеличение количества юридических фактов, подлежащих регистрации, в новом ГК в определенной мере усложняет и формализует гражданский оборот. Но это, имхо, напрямую связано с усложнением самих сделок, с совокупности составляющих современный гражданский оборот. И эта нормальная цена, которую участники оборота будут платить в обмен на упоминавшуюся предсказуемость и определенность в отношениях со своими контрагентами.

[Нурдин Саякбаев]

Разграничение понятий договора я приводил в качестве аргументации, что п. 2 ст. 155 ГК это одно из проявлений договора как соглашения. Наделяя сторону правом требовать регистрации сделки по суду, законодатель признает существование договора как соглашения. Только так можно объяснить соотношение между нормой о регистрации сделки (когда права, из нее вытекающие, возникают только после регистрации), и нормой о заключении договора (ст. 393). То есть договор может считаться заключенным как соглашение, но не совершенным как сделка.

Насколько я правильно понял, Вы смотрите на пункт 2 ст. 155 ГК и пытаясь дать ему объяснение говорите о существовании разных понятий "договор-соглашение" и "договор-сделка", при этом, к моменту подачи стороной требования в суд о регистрации сделки, "договор-соглашение" заключен, но "договор-сделка" еще не совершен.

Я же наоборот, говорю о несуразице в ГК, именно потому, что считаю невозможным существование отдельно "договора-соглашения" от "договора-сделки", говоря, что соглашение является сделкой.

Соглашение само по себе является действием, которым стороны изменяют свои права, т.е. само выступает сделкой. Рассматривая конкретно право собственности на недвижимость и договор купли-продажи, говорим, что для возникновения права собственности у покупателя, юридическим фактом является сделка, т.е. договор купли-продажи. Этот юридических факт наступает однажды и не повторяется, в конкретный момент времени он либо уже свершился, либо еще не свершился. Не может быть,что соглашение об отчуждении вещи заключается раньше чем совершается сделка по отчуждению. Если исходить из этого, то нельзя наблюдать логики в пункте 2. ст. 155 ГК, и потому не следует брать эту норму как основу из которой мы будем выводить умозаключения - слишком велика вероятность ложных выводов.

Относительно того, является ли регистрации формой сделки. Думаю, что все-таки нет. Оборот, указывающий на «иную определенную форму» в п. 2 ст. 151, конечно, теоретически может давать основания для такого признания.

Все же, есть принципиальные различия между формой сделки и ее регистрацией. Во-первых, регистрация имеет самостоятельное значение как способ фиксации сделки. По регистрируемым сделками соблюдение предъявленной к сделке формы (простой письменной или нотариальной) должно сопровождаться осуществлением регистрации, причем последняя является отдельным юридическим фактом.

Мне кажется, что способ фиксации сделки - это и есть форма сделки. Конечно регистрация имеет самостоятельное значение, с этим согласен, но требование регистрации от этого не перестает относится к форме сделки. Аналогично требованию нотариального заверения письменной сделки.

Понятно, что такие рассуждения могут расходиться с выводами, сделанными из анализа норм ГК, если бы у законодатель четко разделял изложенную мнойпозицию, то уже ст. 151 ГК он однозначно обозначил отнесение требования госрегистрации к требованию по форме сделки. Отсутствие этого указывает на обратное. Все приведенные Вами выдержки из ГК - тому подтверждение. Но ведь институт государственной регистрации прав и сделок достаточно молод, потому очень много встречается несуразиц, явно нежелательных ограничений и даже коллизий. Ядумаю, что Вы со мной согласитесь, что доктрина или дух права, хоть и не имеют юридической силы закона (позитивного права), но все же должны учитываться при формировании самого закона. Потому, если в ходе применения закона на практике выясняется его несогласованность, то закон может быть изменен.

Во-вторых, существует различие в способах «исцеления» соответственно сделки, не оформленной в надлежащей форме, и незарегистрированной сделки. Так, несоблюдение нотариальной формы сделки может быть исцелено путем признания сделки действительной судом после подачи заявления об этом заинтересованной стороной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 154).

В случае же с незарегистрированной сделкой, даже признание судом факта существования сделки как соглашения не является основанием для автоматического возникновения обязательств из такой сделки. Сделка, после принятия судебного решения, все равно должна будет зарегистрирована соответствующим государственным органом (п. 2 ст. 155).

Все это указывает на автономный характер регистрации, не связанный с положениями ГК о форме сделки. /quote]

Очень интересный аргумент! Но опять ссылка идет на пункт 2. ст 155 ГК. опять указывается на признание "договора-соглашения" сначала, а позже во времени происходит регистрация и совершение "договора-сделки"?

Ну это конечно мое личное оценочное суждение, но значимость института государственной регистрации не следует переоценивать. Ведь речь идет не просто об усложнении, но о том, что практически невозможными оказались все сделки с имуществом, подлежащим регистрации, где право собственности возникает в момент иной, нежели момент регистрации сделки. Невозможным оказалось заключать договоры купли-продажи объектов, не поступивщих еще в собственность продавца. В связи с этим на практике пришлось изобретать неудобный механизм долевого участия в строительстве, лизинг в отношении объектов недвижимости и прочего имущества, подлежащего регистрации - практически стал невозможным. И даже популярная в свое время аренда недвижимости с последующим выкупом оказалась под сомнением. Кроме того, я говорю не об упразднении института госрегистрации, но о его совершенсвовании, в частности, об исключении норм, в соответствии с которыми права на имущество возникают смомента госрегистрации сделки. Как это будет выглядеть еще не знаю, возможно следует просто разделить понятия регистрации сделки и регистрации прав имущества.

Изменено 17 Августа 2006 пользователем Нурдин Саякбаев

[Нурдин Саякбаев]

Разграничение понятий договора я приводил в качестве аргументации, что п. 2 ст. 155 ГК это одно из проявлений договора как соглашения. Наделяя сторону правом требовать регистрации сделки по суду, законодатель признает существование договора как соглашения. Только так можно объяснить соотношение между нормой о регистрации сделки (когда права, из нее вытекающие, возникают только после регистрации), и нормой о заключении договора (ст. 393). То есть договор может считаться заключенным как соглашение, но не совершенным как сделка.

Насколько я правильно понял, Вы смотрите на пункт 2 ст. 155 ГК и пытаясь дать ему объяснение говорите о существовании разных понятий "договор-соглашение" и "договор-сделка", при этом, к моменту подачи стороной требования в суд о регистрации сделки, "договор-соглашение" заключен, но "договор-сделка" еще не совершен.

Я же наоборот, говорю о несуразице в ГК, именно потому, что считаю невозможным существование отдельно "договора-соглашения" от "договора-сделки", говоря, что соглашение является сделкой.

Соглашение само по себе является действием, которым стороны изменяют свои права, т.е. само выступает сделкой. Рассматривая конкретно право собственности на недвижимость и договор купли-продажи, говорим, что для возникновения права собственности у покупателя, юридическим фактом является сделка, т.е. договор купли-продажи. Этот юридических факт наступает однажды и не повторяется, в конкретный момент времени он либо уже свершился, либо еще не свершился. Не может быть,что соглашение об отчуждении вещи заключается раньше чем совершается сделка по отчуждению. Если исходить из этого, то нельзя наблюдать логики в пункте 2. ст. 155 ГК, и потому не следует брать эту норму как основу из которой мы будем выводить умозаключения - слишком велика вероятность ложных выводов.

Относительно того, является ли регистрации формой сделки. Думаю, что все-таки нет. Оборот, указывающий на «иную определенную форму» в п. 2 ст. 151, конечно, теоретически может давать основания для такого признания.

Все же, есть принципиальные различия между формой сделки и ее регистрацией. Во-первых, регистрация имеет самостоятельное значение как способ фиксации сделки. По регистрируемым сделками соблюдение предъявленной к сделке формы (простой письменной или нотариальной) должно сопровождаться осуществлением регистрации, причем последняя является отдельным юридическим фактом.

Мне кажется, что способ фиксации сделки - это и есть форма сделки. Конечно регистрация имеет самостоятельное значение, с этим согласен, но требование регистрации от этого не перестает относится к форме сделки. Аналогично требованию нотариального заверения письменной сделки.

Понятно, что такие рассуждения могут расходиться с выводами, сделанными из анализа норм ГК, если бы у законодатель четко разделял изложенную мнойпозицию, то уже ст. 151 ГК он однозначно обозначил отнесение требования госрегистрации к требованию по форме сделки. Отсутствие этого указывает на обратное. Все приведенные Вами выдержки из ГК - тому подтверждение. Но ведь институт государственной регистрации прав и сделок достаточно молод, потому очень много встречается несуразиц, явно нежелательных ограничений и даже коллизий. Ядумаю, что Вы со мной согласитесь, что доктрина или дух права, хоть и не имеют юридической силы закона (позитивного права), но все же должны учитываться при формировании самого закона. Потому, если в ходе применения закона на практике выясняется его несогласованность, то закон может быть изменен.

Во-вторых, существует различие в способах «исцеления» соответственно сделки, не оформленной в надлежащей форме, и незарегистрированной сделки. Так, несоблюдение нотариальной формы сделки может быть исцелено путем признания сделки действительной судом после подачи заявления об этом заинтересованной стороной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 154).

В случае же с незарегистрированной сделкой, даже признание судом факта существования сделки как соглашения не является основанием для автоматического возникновения обязательств из такой сделки. Сделка, после принятия судебного решения, все равно должна будет зарегистрирована соответствующим государственным органом (п. 2 ст. 155).

Все это указывает на автономный характер регистрации, не связанный с положениями ГК о форме сделки.

Очень интересный аргумент! Но опять ссылка идет на пункт 2. ст 155 ГК, опять указывается на признание "договора-соглашения" сначала, а позже во времени на регистрацию и совершение "договора-сделки".

Действительно, увеличение количества юридических фактов, подлежащих регистрации, в новом ГК в определенной мере усложняет и формализует гражданский оборот. Но это, имхо, напрямую связано с усложнением самих сделок, с совокупности составляющих современный гражданский оборот. И эта нормальная цена, которую участники оборота будут платить в обмен на упоминавшуюся предсказуемость и определенность в отношениях со своими контрагентами.

Ну это конечно мое личное оценочное суждение, но значимость института государственной регистрации не следует переоценивать. Ведь речь идет не просто об усложнении, но о том, что практически невозможными оказались все сделки с имуществом, подлежащим регистрации, где право собственности возникает в момент иной, нежели момент регистрации сделки. Невозможным оказалось заключать договоры купли-продажи объектов, не поступивщих еще в собственность продавца. В связи с этим на практике пришлось изобретать неудобный механизм долевого участия в строительстве, лизинг в отношении объектов недвижимости и прочего имущества, подлежащего регистрации - практически стал невозможным. И даже популярная в свое время аренда недвижимости с последующим выкупом оказалась под сомнением. Кроме того, я говорю не об упразднении института госрегистрации, но о его совершенсвовании, в частности, об исключении норм, в соответствии с которыми права на имущество возникают смомента госрегистрации сделки. Как это будет выглядеть еще не знаю, возможно следует просто разделить понятия регистрации сделки и регистрации прав имущества.

[Биржан Жарасбаев]

Насколько я правильно понял, Вы смотрите на пункт 2 ст. 155 ГК и пытаясь дать ему объяснение говорите о существовании разных понятий "договор-соглашение" и "договор-сделка", при этом, к моменту подачи стороной требования в суд о регистрации сделки, "договор-соглашение" заключен, но "договор-сделка" еще не совершен.

Я же наоборот, говорю о несуразице в ГК, именно потому, что считаю невозможным существование отдельно "договора-соглашения" от "договора-сделки", говоря, что соглашение является сделкой.

Соглашение само по себе является действием, которым стороны изменяют свои права, т.е. само выступает сделкой. Рассматривая конкретно право собственности на недвижимость и договор купли-продажи, говорим, что для возникновения права собственности у покупателя, юридическим фактом является сделка, т.е. договор купли-продажи. Этот юридических факт наступает однажды и не повторяется, в конкретный момент времени он либо уже свершился, либо еще не свершился. Не может быть,что соглашение об отчуждении вещи заключается раньше чем совершается сделка по отчуждению. Если исходить из этого, то нельзя наблюдать логики в пункте 2. ст. 155 ГК, и потому не следует брать эту норму как основу из которой мы будем выводить умозаключения - слишком велика вероятность ложных выводов.

Ок. Уважаю мнение коллег даже если оно не совпадает с моим.

Все же было бы интересно узнать Вашу интерпретацию соотношения п. 1 ст. 155 и ч. 1 п. 1 ст. 393 ГК.

А конкретнее, чем объяснить, что договор купли-продажи недвижимости в силу ч. 1 п. 1 ст. 393 будет считаться заключенным с момента достижения соглашения по всем его существенным условиям, а права из него в силу п. 1 ст. 155 возникнут только после государственной регистрации?