получение денег по предварительному договору аренды

[Гость алматинец]

Уважаемые юристы, добрый день!

В настоящее време наша компания завершает строительство офисного центра. Здание уже фактически готово, тех надзор проходит все необходимые процедуры согласования в уполномоч органах.

Акт ввода здания в эксплуатацию будет подписан не раньше чем в декабре месяце.

Однако, наше руководство уже с этого месяца планирует сдавать помещения в аренду.

Возможно ли до момента ввода здания в эксплуатацию и подписания Основного договора аренды, заключить с арендаторами предварительный договор и по нему получать Платежи за аренду?

Будут ли у нас нарушения законодательства? какие последствия могут быть с налоговой, с арендаторами?

Заранее спасибо!

[baskervil]

До ввода в эксплуатацию, Вы не можете использовать объект, а тем более извлекать прибыль.

Статья 239 КоАП РК Эксплуатация объектов и комплексов, не введенных в установленном порядке в эксплуатацию

Эксплуатация (проживание, оказание услуг, производство продукции с целью получения доходов) законченных строительством, но не введенных в установленном порядке в эксплуатацию объектов, комплексов или их отдельных частей

-влечет штраф на физических лиц в размере от пяти до десяти, на должностных лиц, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства или некоммерческими организациями, - в размере от десяти до пятидесяти, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, - в размере от пятидесяти до ста месячных расчетных показателей.

[Lost child]

Будут ли у нас нарушения законодательства? какие последствия могут быть с налоговой, с арендаторами?

Заранее спасибо!

будут и еще какие. вкупе с административной ответсвтенностью вам светит и гражданская в соответствии со ст.547 ГК РК. так что и не думайте :crazy:

[Гость Гость]

в данное время на объект имеется только технический паспорт.

а что если в предварительном договоре указать, что суммы, получаемые Арендодателем будут являться авансовыми платежами по Основному Договору аренды

[Гость Гость]

я слышал многие торговые центры получают оплату по предварительному договору.

[baskervil]

Не представляю как это будет выглядеть авансирование события, которое может и не наступить по многим причинам!

Изменено 13 Августа 2008 пользователем baskervil

[Гость Mishanya]

Возможно ли до момента ввода здания в эксплуатацию и подписания Основного договора аренды, заключить с арендаторами предварительный договор и по нему получать Платежи за аренду?

Конечно, можете.

Предметом предварительного договора - является обязательство. А вовсе не аренда или само здание.

Поэтому, никаких проблем. :crazy:

[Гость Mishanya]

Не представляю как это будет выглядеть авансирование события, которое может и не наступить по многим причинам!

Рекомендую почитать ст. 390 ГК РК.

[baskervil]

Рекомендую почитать ст. 390 ГК РК.

А аванс - плата за то, чтобы обязательство выполнили? :crazy:

[ПравоДел]

Предварительный договор заключить можно, однозначно, но считаю, что деньги по нему получать нельзя. так как предварительный договор это обязательство сторон заключить в будущем, основной договор аренды, например, в вашем случае, после ввода объекта в эксплуатацию иных обязательств у сторон быть не может. В предварительном договоре определяются основные условия договора аренды, в том числе и сумма арендной платы. Странные у вас арендаторы, которые готовы платить аренду, фактически не арендуя помещений, попахивает отмыванием денег.

Изменено 13 Августа 2008 пользователем Праводел

[Чичиков]

А аванс - плата за то, чтобы обязательство выполнили?

аванс в форме задатка, в чем проблема-то?

Суть запрета на эксплуатацию зданий, сооружений - чтобы эти сооружения соответствовали нормам СНиП, СЭС, и т.д., что подтверждается актом ввода в эксплуатацию.

Что касается получения в той или иной форме аванса за аренду - так эксплуатация еще не производится, а арендатор просто несет предпринимательские риски.

Изменено 13 Августа 2008 пользователем Чичиков

[ПравоДел]

автор говорит об АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ, а не об авансе.

Я думаю, что вам можно поступить следующим образом.

заключайте с арендаторами сразу Договор аренды с условием (ст 150 ГК РК)

пишите в договре что Арендатор вносит сумму аванса в размере_________, и что данная сумма пойдет в счет арендной платы, после ввода в эксплуатацию объекта и подписания сторонами акта п/п арендуемой площади.

Изменено 13 Августа 2008 пользователем Праводел

[Катя К]

Может это и не правильно, но я бы сделала след.образом:

1.заключила превар.договор, взяла задаток- сумму за фактическое пользование помещением+ аренду реальную за 2 месяца будущих, впустила бы арендаторов- для обживания , а в связи с тем, что сумма задатка будет принята в доход арендатору с того момента, как здание будет сдано в эксплуат. и арендатор использует свое право на аренду. Суммы за первое время по Договору аренды будут больше чем в последующем.... Так же в Предварит.договоре можно указать, что в случае если арендатор откажется заключать основн.договор или расторгать предварительный сумма задатка остается у арендодателя.

Может немножко сумбурно, но времени все красиво расписывать нет.

[ПравоДел]

Может это и не правильно, но я бы сделала след.образом:

1.заключила превар.договор, взяла задаток- сумму за фактическое пользование помещением+ аренду реальную за 2 месяца будущих, впустила бы арендаторов- для обживания , а в связи с тем, что сумма задатка будет принята в доход арендатору с того момента, как здание будет сдано в эксплуат. и арендатор использует свое право на аренду. Суммы за первое время по Договору аренды будут больше чем в последующем.... Так же в Предварит.договоре можно указать, что в случае если арендатор откажется заключать основн.договор или расторгать предварительный сумма задатка остается у арендодателя.

Может немножко сумбурно, но времени все красиво расписывать нет.

читайте пост выше.

И арендатора пускать в помещение до ввода в эксплуатацию нельзя!

[ПравоДел]

читайте пост выше.

И арендатора пускать в помещение до ввода в эксплуатацию нельзя!

И вот вам на закуску

КобАП

Статья 239. Эксплуатация объектов и комплексов, не введенных в установленном порядке в эксплуатацию

Эксплуатация (проживание, оказание услуг, производство продукции с целью получения доходов) законченных строительством, но не введенных в установленном порядке в эксплуатацию объектов, комплексов или их отдельных частей -

влечет штраф на физических лиц в размере от пяти до десяти, на должностных лиц, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства или некоммерческими организациями, - в размере от десяти до пятидесяти, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, - в размере от пятидесяти до ста месячных расчетных показателей.

[Катя К]

Знаю что нельзя, но если очень хочется.... А штраф- это только штраф.... Может арендодателю выгоднее будет заплатить штраф, если возникнет такая необходимость, чем ждать акта ввода в эксплуатацию.... Они же знают про свои риски.....

[ПравоДел]

Знаю что нельзя, но если очень хочется.... А штраф- это только штраф.... Может арендодателю выгоднее будет заплатить штраф, если возникнет такая необходимость, чем ждать акта ввода в эксплуатацию.... Они же знают про свои риски.....

Ну здесь уже на ваше усмотрение, главное предупредите свое руководство, желательно письменно, что бы вы потом по шапке не получили.

а штраф наверняка будет, представте придет комиссия принимать объект, а там ваши арендаторы сидят, вопрос у них явно возникнет

[svetlanka]

ст. 390 ГКРК все просто, аванс еще никто не отменял, т.е.

солидарна с Мишаней считаю, что можно брать платежи по предварительному договору аренды, конечно оговорив, что сам Договор аренды будет заключен после ввода в эксплуатацию, аренда начнется тоже после ну вообщем все что нужно после, платежи в этом случае -это просто аванс, а об эксплуатации такого объекта выше уже написали это отдельная тема, очень понятная по моему.

[svetlanka]

Не представляю как это будет выглядеть авансирование события, которое может и не наступить по многим причинам!

также, как и авансирование работ, которые могут не выполнить по многим причинам :crazy:

[Вовун]

Конечно, можете.

Предметом предварительного договора - является обязательство. А вовсе не аренда или само здание.

Поэтому, никаких проблем.

Безусловно это обязательство, предмет которого - заключение в будущем основного договора.

И ничего более.

[Гость Mishanya]

автор говорит об АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ, а не об авансе.

Автор в своём посте ниже исправился ведь:

а что если в предварительном договоре указать, что суммы, получаемые Арендодателем будут являться авансовыми платежами по Основному Договору аренды

Элементарно делается:

Заключается предварительный договор: Стороны обязуются заключить договор аренды в срок до 00.00.0000 г. Одна из сторон передаёт другой стороне на хранение энную сумму, которая, в случае заключения Основного договора, будет вычитаться из размера арендной платы. В случае не заключения Основного договора, сумма подлежит возврату (а может и нет).

В чём проблема-то??? Не надо просто заморачиваться словами "арендная плата" и "задаток" - тогда всё в ажуре!

[Гость Mishanya]

Безусловно это обязательство, предмет которого - заключение в будущем основного договора.

И ничего более.

ВОТ ИМЕННО!

Вовчик, ну хоть ты народу объясни, а? :lol:

[baskervil]

И вот вам на закуску

КобАП

Статья 239.

Извиняюсь спросить, а в посте № 2 эта норма плохо читается? :crazy:

[ПравоДел]

Безусловно это обязательство, предмет которого - заключение в будущем основного договора.

И ничего более.

Вот именно... заключение предварительного договора - это обязательство, причем оно единственное, а именно: заключение Основного договора в будущем и все, по сути никаких иных обязательств, как то передача аванса или совершения иных действий, т.е. дополнительных обязательств, в рамках "предварительного договора" законодатель не предусматривает!!!,

Поэтому я думаю логичней сразу заключить договор "аренды с условием", о котором я писал выше и на основании этого договора взять аванс в счет будующей аренды, которая начнется со дня ввода объета в эксплуатацию.

Изменено 13 Августа 2008 пользователем Праводел

[Гость Mishanya]

Поэтому я думаю логичней сразу заключить договор "аренды с условием", о котором я писал выше и на основании этого договора взять аванс в счет будующей аренды, которая начнется со дня ввода объета в эксплуатацию.

Тоже вариант. Просто автор писал именно о предварительном договоре, а он также применим, и, кстати, мне больше нравится.

Потому как аренда (хоть с условием, хоть без) подразумевает всё же наличие предмета. А его нету пока.