Является ли дольщик совладельцем незавершенного дома?

[validator]

Приветствую всех форумчан, и гостей форума!

Возник вот такой вопрос:

Является ли дольщик по договору долевого участия в строительстве жилого дома совладельцем незавершенного жилого дома?

Ну и соответственно: является ли возводимый жилой дом общей долевой собственностью всех дольщиков и застройщика?

:biggrin:

[Астроном]

У дольщика права только обязательственные на этот дом. Право собственности может у него возникнуть, если суд обратит взыскание на имущество застройщика, то бишь незавершенное строительство, по долгам перед дольщиком. Тогда у него возникнет право на часть незавершенки в размере его долевого взноса

[Гость Олень (северный)]

Приветствую всех форумчан, и гостей форума!

Возник вот такой вопрос:

Является ли дольщик по договору долевого участия в строительстве жилого дома совладельцем незавершенного жилого дома?

Ну и соответственно: является ли возводимый жилой дом общей долевой собственностью всех дольщиков и застройщика?

Ответы на Ваши вопросы можно дать только при изучении договорных отношений между дольщиком и застройщиком.

На практике у меня возник подобный вопрос при изучении договора долевого участия в строительстве жилого дома, когда дольщик вкладывал только деньги (не имея прав на земельный участок) и вывод был следующий:

Договорные отношения между дольщиком и застройщиком складываются таким образом, что дольщик передает застройщику деньги в целях участия в строительстве недвижимости. В договоре долевого участия четко прописано целевое использование денег - это строительство недвижимости, последующие права дольщика на эту недвижимость, обязательства застройщика передать дольщику эту недвижимость по акту до определенного срока и все в таком духе. Все вроде бы ясно и понятно и у дольщика не возникает сомнений в том, что он в будущем получит в собственность недвижимость. Но есть одно "НО", которое заключается в том, что предметом такого договора являются деньги, которые дольщик передает застройщику. Поэтому если застройщик не исполнит свои обязательства перед застройщиком, или кредиторы застройщика (например Банк) каким-либо образом "отметут" у него (застройщика) эту недвижимость, то в этой ситуации дольщик просто напросто не будет иметь каких либо прав на недвижимость. Хочу вновь обратить внимание на то, что предметом договора являются деньги, которые передаются от одной стороны другой. С момента получения денег застройщик приобретая строительные материалы становится их собственником. Земля как правило находится тоже в его собственности и дольщик не имеет прав на нее.

На вопрос является ли возводимый жилой дом собственностью дольщиков - нет, по вышеизложенным аргументам и потом. право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации и соответственно на не введенную в эксплуатацию недвижимость дольщик права собственности иметь не может.

В любом случае надо изучить договорные отношение между застройщиком и дольщиком.

[CAT]

владеть можно только тем, что введено в эксплуатацию и при наличии регистрации права собственности на объект (долю), до этого есть только инвестиционные (обязательственные) правоотношения

Изменено 29 Августа 2008 пользователем CAT

[validator]

Ответы на Ваши вопросы можно дать только при изучении договорных отношений между дольщиком и застройщиком.

Договор до 2007г.

Форма достаточно типовая на то время:

Дольщик принимает долевое участие в строительстве ЖК "ХХХ" по адресу ХХХ путем вложения денежных средств в строительство Объекта.

Доля Дольщика представляет собой общую площадь -, квартиру в строящемся ЖК площадью _____, общей стоимостью _.

Далее порядок исполнения договора.

владеть можно только тем, что введено в эксплуатацию и при наличии регистрации права собственности на объект (долю), до этого есть только инвестиционные (обязательственные) правоотношения

после регистрации на долю в недвижимости, а до регистрации на долю в незавершенном строительстве или стройматериалы по п. 4 ст. 236 ГК РК

Думаю, если прочитать заглавие договора " Договор долевого участия " то ясно видно что помимо строительства данный договор регламентирует соотношение долей в самом ЖК "ХХХ"

[Neron]

Договор до 2007г.

Форма достаточно типовая на то время:

Дольщик принимает долевое участие в строительстве ЖК "ХХХ" по адресу ХХХ путем вложения денежных средств в строительство Объекта.

Доля Дольщика представляет собой общую площадь -, квартиру в строящемся ЖК площадью _____, общей стоимостью _.

Далее порядок исполнения договора.

после регистрации на долю в недвижимости, а до регистрации на долю в незавершенном строительстве или стройматериалы по п. 4 ст. 236 ГК РК

Думаю, если прочитать заглавие договора " Договор долевого участия " то ясно видно что помимо строительства данный договор регламентирует соотношение долей в самом ЖК "ХХХ"

Неет, уважаемый, участия в самом доме у дольщика нет и не будет. А по поводу Вашей ссылки - смотрите внимательно п.3. той же статьи, ведь это как раз такой случай - недвижимость требует обязательной регистрации.

[Гость Олень (северный)]

Договор до 2007г.

Форма достаточно типовая на то время:

Дольщик принимает долевое участие в строительстве ЖК "ХХХ" по адресу ХХХ путем вложения денежных средств в строительство Объекта.

Доля Дольщика представляет собой общую площадь -, квартиру в строящемся ЖК площадью _____, общей стоимостью _.

Далее порядок исполнения договора.

после регистрации на долю в недвижимости, а до регистрации на долю в незавершенном строительстве или стройматериалы по п. 4 ст. 236 ГК РК

Думаю, если прочитать заглавие договора " Договор долевого участия " то ясно видно что помимо строительства данный договор регламентирует соотношение долей в самом ЖК "ХХХ"

Такие же условия были прописаны и в моем случае.

Вчитайтесь в предмет договора, скорее всего там и кроется ответ, а точнее "бомба" для дольщика. Дольщик передает Застройщику деньги, на определенных условиях (это участие в долевом строительстве) значит в итоге предметом договора являются только деньги, а не доля в чем либо. С передачей Дольщиком денег Застройщику у последнего в отношении их возникает право собственности, и только. Иными словами Дольщик не выкупает у собственника долю в земельном участке, он не является дольщиком, т.е. собственником в отношении строительных материалов и оборудовния используемое в процессе строительства. У земли однозначно есть собственник, но это или государство или кто то еще, но это не дольщик (как я понял). На строительные материалы и обрудовнаие право собственности возникает у застройщика (или возможно субподрядчика). Да, я признаю что договор изначально предполагает возникновение прав дольщика на недвижимость, но это только в том случае, если все идет положительным образом. Вопрос в другом, если все пошло не так как надо, как в таком случае дольщик может на что то рассчитывать? Может ли он, к примеру, при банкротстве Застройщика рассчитывать на долю в земельном участке, на котором начато строительство недвижимости?

Я не думаю что Ваш договор чем то отличается от того договора который был рассмотрен в моем случае.

Принцип долевого участия в строительстве сам по себе хорошый, но при плохом раскладе правовые последствия могут быть иными, чем те на которые рассчитывает дольщик.

.....Вчитайтесь в предмет договора, там кроется .....истина

[validator]

смотрите внимательно п.3. той же статьи, ведь это как раз такой случай - недвижимость требует обязательной регистрации.

да требует, но после ввода в эксплуатацию, а до ввода это не недвижимость а стройматериалы.

[validator]

Принцип долевого участия в строительстве сам по себе хорошый, но при плохом раскладе правовые последствия могут быть иными, чем те на которые рассчитывает дольщик.

Это всё понятно, ясно что позиция дольщика "никакая".

Но всё таки - есть ли доводы в пользу дольщика.

[Гость Гость]

Это всё понятно, ясно что позиция дольщика "никакая".

Но всё таки - есть ли доводы в пользу дольщика.

Если в действительности в отношении этого долевого участия возникнут негативные моменты (нарушение условий договора со стороны Застройщика, его ликвидация и т.п.), то дольщик практически не будет иметь возможности отстоять сове право на недвижимость. Максимальное на что может рассчитывать Дольщик, это требовать возврата денег и возмещения убытков.

[Neron]

да требует, но после ввода в эксплуатацию, а до ввода это не недвижимость а стройматериалы.

Верно, но стройматериалами чьими? Правильно - застройщика, а никак не дольщика. Ответ очевиден - дольщик нервно курит в сторонке.

Это всё понятно, ясно что позиция дольщика "никакая".

Но всё таки - есть ли доводы в пользу дольщика.

Ну раз понятно, то какие еще могут быть доводы? Только и остается уповать на то, что имущества застройщика будет достаточно для удовлетворения всех требований. Поверьте мне, я судился с застройщиками один из первых в стране, представлял интересы примерно 80 человек по разным делам. Суды конечно выиграл, но с исполением проблемы, большинство дел я успел решить за счет средств застройщиков, но вот пара дел зависла и исполнить их нынче крайне затруднительно.

[Гость Гость]

Верно, но стройматериалами чьими? Правильно - застройщика, а никак не дольщика. Ответ очевиден - дольщик нервно курит в сторонке.

Ну раз понятно, то какие еще могут быть доводы? Только и остается уповать на то, что имущества застройщика будет достаточно для удовлетворения всех требований. Поверьте мне, я судился с застройщиками один из первых в стране, представлял интересы примерно 80 человек по разным делам. Суды конечно выиграл, но с исполением проблемы, большинство дел я успел решить за счет средств застройщиков, но вот пара дел зависла и исполнить их нынче крайне затруднительно.

Neron, если не секрет какой был результат с дольщиками. Т.е. оформляли ли они в таких ситуациях, когда они могли просто напросто "пролететь", право собствености на недвижимость? Или же они возвращали только свои деньги?

За ранее Рахметик.

[Биржан Жарасбаев]

У дольщика права только обязательственные на этот дом. Право собственности может у него возникнуть, если суд обратит взыскание на имущество застройщика, то бишь незавершенное строительство, по долгам перед дольщиком. Тогда у него возникнет право на часть незавершенки в размере его долевого взноса

Боюсь не всегда дольщик сможет обратить взыскание на незавершенное строительство. Чаще всего застройщики сами не строят, а являясь девелоперами, нанимают строительную организацию. Последняя является подрядчиком, а девелопер заказчиком. В таких случаях получается у девелопера две группы кредиторов: с одной стороны дольщики, требующие предоставления своей доли, и строители, требующие выплаты стоимости работ. Если строительство не было докончено скажем по вине девелопера (сбежал с деньгами), обе группы кредиторов будут разумеется обращать взыскание на незавершенку.

По ГК (п. 4 ст. 651):

Собственником незавершенного строительства до его сдачи заказчику и оплаты работ является подрядчик.

Норма императивная, договорного регулировани не предусматривает. Прямых договорных взаимоотношений между дольщиками и подрядчиком не имеется. Получается, дольщики у разбитого корыта, а подрядчик может спокойно реализовать незавершенку или распорядиться им иным образом.