Недействительность сделки по купле-продаже квартиры

[Бондарь]

Можете здесь расместить или дать ссылку на этот документ, по реквизитам не могу найти.

Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года № 5

О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище

В целях обеспечения правильного и единообразного применения законодательства о праве собственности на жилище пленарное заседание Верховного Суда Республики Казахстан ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Конституции Республики Казахстан, статьей 191 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) и статьей 11 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (далее - Закон) в частной собственности граждан, юридических лиц может находиться любое законно приобретенное жилище. Права собственников по владению, пользованию и распоряжению жилищем защищаются в судебном порядке способами, предусмотренными законодательными актами.

В связи с тем, что нормами Конституции Республики Казахстан ограничение гражданских прав человека допускается только законами, иные подзаконные нормативные правовые акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

2. Иск о праве собственности на жилище предъявляется в суд по месту его нахождения. Иск, поданный с нарушением правил подсудности, возвращается, а принятый к производству - направляется по подсудности.

К искам о праве собственности на жилище относятся: иски об истребовании жилища из чужого незаконного владения; об устранении нарушений права, не связанного с лишением владения; о признании права на жилое помещение; о признании торгов по отчуждению жилища недействительными; о признании сделок по отчуждению жилища недействительными и другие.

3. Согласно пункту 2 статьи 118 ГК и статье 17 Закона право собственности на жилище у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации уполномоченным органом, однако ее отсутствие не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.

В случае несоблюдения формы сделки, когда фактически совершенная сделка подтверждается иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами (например, распиской о продаже жилища и получении денег, либо выдачей доверенности на право отчуждения), при неизвестности местонахождения продавца, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о признании сделки действительной, с указанием в качестве ответчика продавца, извещаемого судом по последнему известному месту его жительства. В случае отказа суда в признании сделки действительной, если собственник совершил отчуждение жилья в установленной форме третьему лицу, то истец имеет право на возмещение понесенных расходов.

4. Право распоряжения жилищем у приобретателя возникает с момента государственной регистрации права собственности.

Собственник, совершивший сделку по отчуждению жилища в установленной форме, не вправе впоследствии им распорядиться, поскольку указанное жилище является предметом исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем.

5. При возникновении спора по мотиву ненадлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате, приобретенного жилища, после его государственной регистрации продавец, на основании пункта 3 статьи 439 ГК, вправе требовать уплаты стоимости проданного жилища и неустойки в соответствии со статьей 353 ГК.

Если законом или соглашением предусмотрено расторжение договора с возвращением полученного сторонами, регистрация права собственности не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 401 ГК. В этом случае стороны вправе требовать, кроме возврата жилища, возмещения причиненных убытков.

6. Судам необходимо выяснять конкретные основания недействительности сделок, указанные в статьях 158 - 160 ГК. При этом следует иметь в виду, что статья 157 ГК содержит общее правило о недействительности сделки и последствиях ее недействительности и не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.

7. Последствия недействительности сделки, указанные в статье 158 ГК, пунктах 1-3, 5 статьи 159 ГК, статье 160 ГК, применяются судом по требованию любого заинтересованного лица, так как в соответствии с пунктом 8 статьи 157 ГК недействительная сделка недействительна с момента её совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью.

8. При признании сделки недействительной по мотивам совершения её лицом, впоследствии признанным недееспособным, или по основаниям, указанным в пунктах 6-11 статьи 159 ГК, суд применяет последствия, предусмотренные пунктами 3-7 статьи 157 ГК, только по иску лиц, указанных в ГК.

9. При разрешении иска об истребовании жилища из чужого незаконного владения истцом, право требования которого исходит из недействительности сделки как совершенной недееспособным лицом, а также наличия оснований, указанных в статье 158 ГК, пунктах 1-3 статьи 159 ГК, статье 160 ГК, либо незаконности акта государственного органа, суд, при требовании о признании сделки или акта недействительным, вправе дать оценку такой сделке либо акту государственного органа. При этом суду необходимо учесть, что если лицо приобрело право собственности на жилище на основании сделки, признанной недействительной или акта государственного органа, не соответствовавшего требованиям законодательства, то правовых оснований для истребования жилища у него не имеется.

10. Если при рассмотрении иска об истребовании жилища из чужого незаконного владения выяснится, что оно основано на недействительности сделки, совершенной лицом, впоследствии признанным недееспособным или в случаях, указанных в пунктах 6-11 статьи 159 ГК, то суд не вправе по своей инициативе признать ее недействительной.

11. Иск о признании права собственности на самовольно построенное жилище предъявляется к местному исполнительному органу и рассматривается судом в порядке искового производства. Удовлетворение такого иска возможно при условии, если сохранение постройки не повлечет нарушение законных интересов других лиц или не создаст угрозу жизни и здоровью граждан. Эти условия должны подтверждаться органами, уполномоченными осуществлять государственную приемку законченных строительных объектов.

12. При рассмотрении иска о признании права собственности на жилой дом, самовольно возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей, он может быть удовлетворен только при условии, что данный участок будет предоставлен истцу в установленном законом порядке.

В этой связи судье в стадии подготовки дела к судебному разбирательству следует предложить истцу представить доказательства того, что земельный участок будет предоставлен ему и что строение соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам. Такими доказательствами могут быть выданные акимом и уполномоченными органами документы о согласии предоставления истцу земельного участка и соответствии строения нормам и правилам.

На самовольно возведенный жилой дом, расположенный на неправомерно занимаемом земельном участке и построенный без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, установленная статьей 240 ГК приобретательная давность не распространяется.

13. При признании права собственности на жилой дом за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где возведена самовольная постройка, суд при наличии соответствующего требования, возмещает лицу, осуществившему постройку, расходы.

14. В случае нахождения жилища в незаконном фактическом владении у другого лица, собственник вправе предъявить иск об истребовании жилища из чужого незаконного владения. Если в ходе рассмотрения такого иска будет установлено, что жилище находится у третьего лица, то суд вправе с согласия истца привлечь его в качестве соответчика и удовлетворить иск при наличии обстоятельств, указанных в статье 261 ГК.

15. При рассмотрении иска об истребовании жилища у добросовестного приобретателя, в целях обеспечения стабильности гражданского оборота, судам необходимо учитывать, что, интересы приобретателя проявившего разумную осторожность, добросовестность и осмотрительность подлежат защите. Неопровержимые факты добросовестного владения и пользования жилищем, наряду с другими доказательствами, являются основанием для признания лица добросовестным приобретателем.

16. Если суд установит, что приобретатель знал или должен был знать об отчуждении жилища лицом, не имеющем на это право, либо если в момент совершения возмездной сделки в отношении продаваемого жилища имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было или могло быть известно, и эти притязания впоследствии признаны правомерными, то он не может быть признан добросовестным приобретателем.

17. Собственник вправе истребовать жилище у добросовестного приобретателя лишь в случае, когда жилище выбыло из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Такими случаями являются, в частности, совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя собственника с другим лицом и.т.п. При этом собственник должен доказать факт выбытия жилища помимо его воли.

Иск собственника об истребовании жилища из чужого незаконного владения подлежит удовлетворению во всех случаях, когда жилище перешло к добросовестному приобретателю безвозмездно.

18. Если жилище отчуждено по возмездному договору лицом, которое не имело на это право, то собственник вправе обратиться в суд с иском об истребовании жилища у добросовестного приобретателя с признанием сделки недействительной. Это право собственника касается не только первой сделки, совершенной с нарушением закона, но и всех последующих сделок.

Если при рассмотрении дела суд установит, что последующий покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, а жилище выбыло из владения собственника по его воле, то в удовлетворении исковых требований может быть отказано.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности добросовестного приобретателя на жилище в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

19. Собственник жилища вправе на основании статьи 264 ГК предъявить иск об устранении всяких нарушений его прав на жилище, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование срок исковой давности не распространяется.

В соответствии со статьей 265 ГК лицо, хотя и не являющееся собственником жилища, но владеющее им на законных основаниях, имеет право на защиту владения жилищем наравне с защитой права собственности, в том числе, от незаконных действий собственника.

20. Согласно статье 4 Конституции Республики Казахстан настоящее нормативное постановление включается в состав действующего права, а также является общеобязательным и вводится в действие со дня официального опубликования.

Председатель Верховного Суда К. Мами

Республики Казахстан

Судья Верховного Суда Республики Казахстан, секретарь пленарного заседания Ж. Баишев

[Adonia]

Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года № 5

О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище

Спасибо

[Бондарь]

Как экспертиза дала заключение: полная дура, поэтому не могла осознавать характер своих действий в момент заключения сделки, судья ушла в ступор!

Иск подан недееспособным лицом!!!

Значит, пока ее судъя "отошьет", квартиру надо "сливать"!

Что дальше делать?

[Гость Гость]

а можно ли взять в психдиспансере справку что она "не дура"

и вообще как обезопасить себя при покупке квартиры от такой ситуации?

требовать справку что продавец на учете в дурке и в наркодиспансере не состоит?

[Avgur]

Описываю ситуацию более подробно:

Девушка лежала в психбольнице в 2005 году. О диагнозе доподлино не известно. Со ее слов, она страдает шизофренией.

В 2006 году эта "шизофреничка" преобретает квартиру. Никто никаких вопросов не задает.

В августе 2008 года она продает квартиру моему товарищу. Сделку офорляют нотариально, само собой регистрируют.

После регистрации эта "подруга" кричит, что она - дура, и у нее справка есть!

То, что она страдает недугом в виде шезофрении известно только с ее слов.

Шиза подает иск о признании сделки недействительной по причине того, что она давно "не в себе"!

Параллельно на ушко товарищу говорит, что бабок ему не видать и квартиры тоже, потому что: "я дура и сменя взятки гладки!".

Иска на руках пока нет, как нет ничесго, кроме ее слов!

Вопросы:

Если действительно был установлен решением суда факт недееспособности этой дамы до реализации квартиры, то какие шансы у моего товарища после признания сделки недействительной и реституции арестовать имущество недееспособной и реализовать его в счет долга?

Если не был установлен решением суда факт недееспособности этой дамы до реализации квартиры, а она только "отдыхала" в больничке, то какие шансы у моего товарища выиграть дело о недейвительности сделки, если она представит все подтверждения ор своем недуге на момент совершения сделки в суд?

Добрый день!!!

В первую очередь надо обратиться в канцелярию суда и выяснить имеется ли у них иск такой то истец Шиза к ответчику Товарищу. если есть то получить копию ознакомиться и уже будет решать по ситуации...

Во вторую не нужно пока паниковать, ибо паника до добра не доведет. нужно здраво оценивать сложивщуюся ситуацию.

Если иск есть то:

прогноз дело не благоприятное но иск могут удовлетворить, и даже скорее всего удовлетворят (суд всегда на стороне несовершеннолетних недееспособных и др. соц. незащишенных лиц).

однако есть меры противодействия которые могут оказать действенными (хотя ничего не гарантирую):

1. в рамках этого иска заявить ходатайство о проведении экспертизы дабы убедиться в действительности ли она недееспособна, и с какого периода. Было ли решение суда по этому поводу?!

2. Согласен с коллегой который предложил подать встречный иск о признании добросовестным приобретателем, в рамках которого как обеспечение иска можно и наложить арест на спорное имущество.

3. найти контакты с предыдущим собственником нед-ти (до Шизы), т.к. Шиза уже в состоянии неполноценности приобретала нед-ть. и пригрозить Шизе что и она потеряет кв-ру (при условии наличия факта признания недееспособности на 2005-2006гг.) и она ничего не поимеет с Товарища. т.к. сделку признают недействительной и стороны приведут в первоначальное положение. и при участии пред-щего собственника можно признать и их сделку недействительной (т.е. между пред-щим соб-ом и Шизой). в этом случае все могут остаться при своем, при условии что опекун/попечитель не окажеться ушлым. а если ушлый то тогда кв-ра может остаться и при опекун/попечителе.

самый болезненый вопрос это приведение сторон в первоначальное положение, тут надо настаивать на том чтобы суд при отсутствии притензии сторон т.е. пред-го соб-ка и попечителя оставил спорную нед-ть у Товарища, а также при наличии доказательств оплаты со стороны Товарища, т.к. в этом случае будет вопрос куда смотрел опекун/попечитель когда Шиза распоряжалась деньгами? откуда такие деньги?

ну и надееться на лучшее (на бога надейся и сам не плошай)!!!

всех благ!!!!!!!

с наступающим всех..................

[Вовун]

Добрый день!!!

В первую очередь надо обратиться в канцелярию суда и выяснить имеется ли у них иск такой то истец Шиза к ответчику Товарищу. если есть то получить копию ознакомиться и уже будет решать по ситуации...

А Вы в темах только первое сообщение читаете?

[Avgur]

не исключен риск ни в чем!!!!

[Бондарь]

Выкладываю состоявшиеся судебные акты по этому делу!

Прошу высказываться!

Решение_райсуда_часть_1.doc

Решение_райсуда_часть_2.doc

Постановление_горсуда_часть_1.doc

Постановление_горсуда_часть_2.doc

[Бондарь]

Выкладываю состоявшиеся судебные акты по этому делу!

Прошу высказываться!

ъ

Качайте, коллеги, и дивИтесь!

[roksi]

ъ

Качайте, коллеги, и дивИтесь!

Да-а-а-а… Как сказала Алина в одной из тем: Ж@@а не только нависла, но и разверзлась. Как же можно попасть и буквально на ровном месте. Суд признал Товарища добросовестным приобретателем, но в закреплении за ним квартиры отказал. Ну и что ему теперь делать с этим статусом добросовестного приобретателя, без квартиры. А почему Товарищ не заявил ходатайство о наложении ареста на квартиру, как здесь советовали?

[Гость ЕРА]

Добрый вечер!

Сложилась прескверная ситуация.

Мой товарищ купил квартиру в Алматы.

Переоформили право собственнсти на него. Прошла госрегистрация.

В этот момент бывшая хозяйка заявляет, что у нее шизофрения, показывает соотвествующую справку, ложится на всякий случай, извините за выражение, в "дурку" и требует возврата назад квартиры или доплаты в 5 000$!

Товарищ посылает ее в долгое путешествие с эротическим уклоном.

Она (илилее опекун/попечитель), в свою очередь, обращается в суд с иском о признании сделки недействительной т.к. она на момент совершения сделки, да и впрочем как и сейчас, является недееспособной!

Более того, она заявляет, что денег у нее нет, она все успела потратить (а сумма 60 000$) и квартиру у нее в счет долга не арестуют и не реализуют, т.к. схема отработана и она уже не одного лоха так развела!!!

Что делать? Бороться в суде или сдаться на милость бывшей хозяйки?

Бондарь слушай сюда

также пусть разводит как она (скорее всего кто-то другой)

1. Найдите друзей человек пять с камерой и всеми причиндалами

2. скажи готовы дать 5 000$

3. когда она возмет баксы пусть все друзья залетают и говорят , что финпол поступило заявление и т.д. снимают на камеру имитация

если она совсем с ума не сойдет тут же надо вести к нотариусу с опекуном и всего делов

А иск точно есть? если нет, то попробуйте быстро переоформить.

или придумай другой иск или в рамаках приказного производства наложить арест и т.д.

[Zarin-A]

Ужас, кошмар, как страшно жить!

НИкому и ничему верить нельзя, даже справка об отсутствии обременений не поможет!

Вот например как проверять долёвку? Очень опасно покупать...

[Искатель Истины]

А иск точно есть?

Не то что иск, а уже даже Постановление Горсуда есть .

[Neron]

ъ

Качайте, коллеги, и дивИтесь!

Да уж..дела... И что теперь всех так можно раводить?

Вероятно, следовало в суде ходатайстовавть об установлении конкретной даты произведения реституции и в случае неполучения денег, путем привлечения вначале судоисполнителя сразу же наложить арест на уже переданную "добросовестным приобретателем" квартиры. Тем временем готовить надзорную жалобу, затем попробовать возбудить уголовное дело (прецедентов пока мало) 362 и 177 УК РК, в рамках которого вновь попытаться провести переосвидетельствование "дурки". Ну не знаю, что еще здесь посоветуешь

Но что есть, то есть. Как грится: "что написано пером - не вырубить и топором". Остается уповать только на дальновидность надзорной коллегии, что крайне сомнительно.

Попробуйте привлечь СМИ, Вам обязательно нужно придать дело огласке, иначе положительного решения не добиться.

[Бондарь]

А почему Товарищ не заявил ходатайство о наложении ареста на квартиру, как здесь советовали?

Ходатайство и арест есть! Забыл об этом упомянуть! По крайней мере я ему об этом говорил и во вчерашнем разговоре он меня заверил, что арест наложен!

[Бондарь]

Попробуйте привлечь СМИ, Вам обязательно нужно придать дело огласке, иначе положительного решения не добиться.

Идея неплоха! Спасибо!