Сделка под влиянием заблуждения, практические советы

[Анатолий Утбанов]

Приветствую уважаемые коллеги, хотелось бы услышать Ваши мнения по следующей ситуации:

Задача:

признать ДДУ частично недействительным по мотиву нахождения дольщика под влиянием заблуждения.

Диспозиция:

Гражданка Н. заключает договор долевого участия (ДДУ) с Застройщиком, по условиям договора застройщик после завершения строительства обязуется передать дольщику для регистрации права собственности квартиру общей площадью 71.70 кв.м.

По завершении строительства Застройщик передает гр. Н. по договору передачи квартиру общей площадью 71.70 кв.м. ( в договоре передачи указана цифра 71.70 кв.м. общей площади).

Таким образом при заключении договора и получении квартиры по договору передачи гр. Н расчитывала получить в собственность двухкомнатную квартиру общей площадью 71,70 кв.метров.

Однако при регистрации недвижимости в Департаменте юстиции по г. Астана было установлено, что по выданному РГКП «Центр по недвижимости по г. Астана» паспорту на квартиру общая площадь последней согласно технической документации составляет 62,60 кв.м. Следовательно из оборота выбыли 9.1 кв. метра которые в дальнейшем не могут быть объектом никаких сделок в отношении жилья, так как уполномоченный орган не вправе их учитывать при заключении сделок.

Данная ситуация по нашему мнению стала возможной из-за того что Застройщик производил расчет общей площади квартиры по собственной методике, так в договор ДДУ последний включил понятие расчетная общая площадь, вместо предусмотренного законодательством понятия общая площадь. Причем данные понятия на мой взгляд по звучанию сходны до смешения и могут ввести в заблуждение. Причем расчетная общая площадь была расчитана Застройщиком следующим образом:

так давая определение введенному им термину «расчетная общая площадь» он указывает, что последняя определяется им как сумма всех площадей квартиры, включая но, не ограничиваясь: жилыми комнатами, подсобными и служебными помещениями, также включает в нее вентиляционные шахты, и балконы и лоджии без понижающего коэффициента.

В другом пункте договора Застройщик указывает, что площадь квартиры считается им по осям стен квартиры, а также что площади, занимаемые внутренними стенами между комнатами квартиры полностью входят в общую площадь квартиры.

Между тем, в соответствии с п. 1 приложения № 1 к СНиП РК 3.02-43-2007 от 01.07.2007 года площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). При этом при определении общей площади квартир для балконов, террас, лоджий и веранд обязательно применение понижающего коэффициента.

Мотивируя свои требования мы ссылаемся на то что из-за указанных неправомерных действий Застройщика, при подписании договора гр. Н была введена в заблуждение относительно размеров общей площади квартиры, то есть таких ее качеств, которые значительно снижают ее цену и возможности.

Так при подписании договора гр. Н полагала, что под расчетной общей площадью речь идет об общей площади квартиры и думала, что именно эта площадь будет указана в регистрирующих документах на квартиру. При этом слово «расчетная» гр. Н думала связано с тем, что размер площади будет рассчитан уполномоченным органом РГКП «Центром по недвижимости по г. Астана». Что характерно, в пункте 2.1 договора также указывается стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры.

В данном случае сделка (договор долевого участия) в части понятия «расчетная общая площадь» в п. договора совершена гр. Н без ее свободного волеизъявления, а под влиянием заблуждения имеющего существенное значение.

Дело осложняется тем что ранее по искам дольщиков о возврате излишне уплаченной суммы этим же судом (судья правда другие были) уже было отказано в удовлетворении требований дольщиков. 7 решений не в их пользу, в том числе и апелляционная инстанция.

В своих возражения ответчик ссылался на то что договор был подписан дольщиком без каких либо возражений, а в п. договора указывается что расчет площади будет производится по осям стен, а не по отделанным поверхностям.

Однако основания и требования у тех истцов были несколько иные, возврат излишне уплаченной суммы. Мы же пошли по другому пути - признание ДДУ частично недействительным.

По данному делу был только один процесс, но судья на следующий процесс предложила подготовиться к прениям. Тем более что ответчик выложил судье все те 7 решений.

Это-то меня собственно и смущает.

Буду рад выслушать Ваши соображения относительно наших требований и оснований. Также не помешают примеры из личного опыта признания сделок недействительными по мотиву нахождения стороны под влиянием заблуждения.

ЗЫ: спрашиваю редко, но много :confused:

[Елена_Л]

[Тем более что ответчик выложил судье все те 7 решений. Это-то меня собственно и смущает.]

Пусть хоть 10 выкладывает.

Статья 71 ГПК:

1.Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда и не доказываются вновь при разбирательстве других гражданских дел, в которых участвуют те же лица.

У Вас, во первых, одна из сторон заменена, во вторых, предмет иска другой. Преюдициального значения эти решения иметь не будут.

[Анатолий Утбанов]

У Вас, во первых, одна из сторон заменена, во вторых, предмет иска другой. Преюдициального значения эти решения иметь не будут.

Все так, об этом я в принципе и заявлял в процессе.

Другое дело психологический эффект. Если ее коллеги отказали, то каково будет ей при вынесении решения. Это меня немало беспокоит. Легче ведь не думать, а сделать так как уже делали до этого другие. В связи с этим и возникла необходимость обратиться к форумчанам, ибо одна голова хорошо, а много гораздо лучше. Непонятно почему прения на втором судебном заседании, что такого услышала и увидела судья чтобы принять такое скорое решение.

Изменено 30 Сентября 2008 пользователем AnaTOLiy

[Мессир]

как можно измерить то, чего еще нет?

только по проекту. (на момент заключения договора)

а если так... то... то в договорах указывается - проектная площадь, строительная площадь, расчетная площадь...

далее... построенную квартиру передают дольщику и дольщик сам уже получает все правоустанавливающие документы на свое имя, на основание ДДУ. то есть получается дольщику передали его строительные площадя, а уже БТИ(ЦпН) используя свои методики измеряет свою площадь.

думаю нет судебной перспективы у этого дела (имхо).

Изменено 30 Сентября 2008 пользователем Мессир

[Елена_Л]

[Другое дело психологический эффект. Если ее коллеги отказали то каково будет ей при вынесении решения, это меня немало беспокоит.]

Бывают исключения. У меня аналогичная ситуация была в СМЭСе, когда имелось вступившее в силу решение о признании пунктов договора недействительными и взыскании суммы (предмет и основание иска были те же самые, истец только другой), а судья рискнула вынести решение об отказе в иске. Облсуд оставил в силе. Так что - удачи!

[Вовун]

А что, в данном случае, дает признание договора частично недействительным?

[Анатолий Утбанов]

как можно измерить то, чего еще нет?

только по проекту. (на момент заключения договора)

а если так... то... то в договорах указывается - проектная площадь, строительная площадь, расчетная площадь...

далее... построенную квартиру передают дольщику и дольщик сам уже получает все правоустанавливающие документы на свое имя, на основание ДДУ. то есть получается дольщику передали его строительные площадя, а уже БТИ(ЦпН) используя свои методики измеряет свою площадь.

думаю нет судебной перспективы у этого дела (имхо).

Если Застройщик принимает на себя обязательства по предоставлению Дольщику квартиры общей площадью 71.70 кв.м., то именно с такой площадью квартира и должна быть передана. Если методики расчета площадей Застройщика отличаются от методик БТИ то дольщик в момент заключения договора должен быть об этом предупрежден. Более того, расчет площадей должен производится в соответствии с законодательством РК. Так согласно п. 1. ст. 383 ГК РК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законодательством (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

[Анатолий Утбанов]

А что, в данном случае, дает признание договора частично недействительным?

При признании пунктов договора, содержащих не соответствующие закону понятия, недействительными Застройщик будет обязан возвратить дольщику излишне уплаченную сумму (соответствующее требование было заявлено нами в совокупности с требованием о признании пунктов договора недействительными - забыл упомянуть в первом посте).

Изменено 30 Сентября 2008 пользователем AnaTOLiy

[Мессир]

когда квартира была передана дольщику? (когда был подписан акт приемки - передачи квартиры?)

- до регистрации прав на недвижимость или уже после регистрации в ЦпН?

далее

Возможно что в ДДУ было указано, что квартира передается дольщику в черновой отделке и без внутренних стен (посмотрите плиз).

[Гость МОЛОДОЙ]

По завершении строительства Застройщик передает гр. Н. по договору передачи квартиру общей площадью 71.70 кв.м. ( в договоре передачи указана цифра 71.70 кв.м. общей площади).

Таким образом при заключении договора и получении квартиры по договору передачи гр. Н расчитывала получить в собственность двухкомнатную квартиру общей площадью 71,70 кв.метров.

Однако при регистрации недвижимости в Департаменте юстиции по г. Астана было установлено, что по выданному РГКП «Центр по недвижимости по г. Астана» паспорту на квартиру общая площадь последней согласно технической документации составляет 62,60 кв.м.

Непонял. При подписаний договора передачи, квадратура квартиры указывается как в техническом паспорте передаваемый вместе с договором. В твоем случае, техпаспорта при подписаний договора передачи не было!?

Тем более, что данная сделка удостоверяется нотариусом либо в присутствии представителя Заказчика и дольщика в регистрирующем органе...

Необходимо признавать договор передачи недействительным!

Изменено 30 Сентября 2008 пользователем МОЛОДОЙ

[Гость МОЛОДОЙ]

то есть получается дольщику передали его строительные площадя, а уже БТИ(ЦпН) используя свои методики измеряет свою площадь.

Имхо. Методика измерения одна, и на Застройщика, и на БТИ. :confused:

[Гость МОЛОДОЙ]

З а к о н

Республики Казахстан

О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 21. Прием документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2. Для государственной регистрации заявитель (уполномоченный представитель заявителя) должен предъявить документ, удостоверяющий его личность, и представить следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации установленного образца;

2) правоустанавливающие и иные документы, подтверждающие объект регистрации с приложением технического паспорта недвижимости и (или) идентификационного документа на земельный участок;

Значит в договоре передачи указывается квадратура квартиры в точности (жилой, лоджий, общий и тд., с коэфициентами) в соответствии с изготовленным, и уже зарегистрированным в ЦПН техническим паспортом на квартиру, который является приложением к договору передачи.

Следовательно

Однако при регистрации недвижимости в Департаменте юстиции по г. Астана было установлено,

такого быть не может.

П.С. Возможно могу ошибаться, т.к. ситуацию в точности не знаю. :confused:

[TOPGUN]

А в утвержденной типовой форме Договора долвого строительства указано не ОБЩАЯ площадь, а "полезной площадью «_____», ". То есть думаю можно было в субедном порядке внести изменения в Договор долевого строительства для приведения его в соответствие Закону, а потом уже требовать компенсаций. Мне лично попадались ДДУ где застройщик устанавливал свой порядок расчета площади, но везде была предусмотрена компенсация за несоответствие фактической площади к расчетной... Думаю можно притащить в суд пару таких договоров и сослаться на "обычаи делового оборота при долевом строительстве"...

ИМХО: как вариант...

[Анатолий Утбанов]

Непонял. При подписаний договора передачи, квадратура квартиры указывается как в техническом паспорте передаваемый вместе с договором. В твоем случае, техпаспорта при подписаний договора передачи не было!?

Тем более, что данная сделка удостоверяется нотариусом либо в присутствии представителя Заказчика и дольщика в регистрирующем органе...

Необходимо признавать договор передачи недействительным!

Сегодня выяснил у истца все тонкости.

Договор передачи был подписан гр. Н в присутствии нотариуса, представителей банка (на приобретение квартиры гр. Н брала кредит с целевым назначением), а также Застройщика. Тех.паспорта на квартиру в этот момент еще не было, только ДДУ и договор передачи. Впоследствии гр. Н доверила (на основании доверенности) сотруднику банка совершить все необходимые действия для регистрации ее (гр. Н) права собственности на квартиру. По истечении определенного срока ее пригласили в банк где она смогла ознакомиться с тех.паспортом в котором и была указана площадь в размере 62.60 кв.м. При этом в договор передачи также были внесены изменения, площадь в размере 71.70 была заменена (рукописным способом) на площадь в размере 62.60 кв.м. Как объяснили гр. Н без этих изменений ее право собственности зарегистрировать не удалось бы.

Однако чем больше думаю, тем больше склоняюсь к тому что судья намерена отказать.

Между тем могу гарантировать что до прений ей все таки придется подождать, дело будет долгим и трудным

Планирую сегодня (респект Молодому) также заявить требование о признании недействительным договора передачи. Так как заключенный между Застройщиком и гр.Н договор с указанием площади в размере 71.70 кв.м. лишал ее возможности зарегистрировать право собственности в уполномоченном органе. Регистрация стала возможной только после внесения в него изменений, однако эти изменения были внесены в договор без ее ведома, а также без ведома Застройщика.

В качестве ответчика также думаю привлечь и нотариуса, какого х... он вносит изменения в договор. Даже если считать что инициатором изменений был действующий по доверенности сотрудник Банка (либо его доверитель) то и в этом случае эти изменения незаконны. Ибо произведены в одностороннем порядке.

Что характерно Застройщик выиграл другие процессы (представителей у дольщиков не было) ссылаясь на п.5 Постановления Правительства РК от 23.12.2006 года № 1275 "Об утверждении типового договора о долевом участии в жилищном строительстве" который определяет порядок расчетов.

5. Дольщик вносит в качестве долевого участия "____" тенге за 1 квадратный метр полезной площади жилища (Договором может быть предусмотрен иной порядок расчета стоимости жилища).

Так вот этот пункт позволяет устанавливать иной порядок расчета стоимости жилища, чем тот, который привязан к полезной площади жилища. Из этого Застройщик делает вывод что можно расчитывать площадь жилища в нарушение норм СНиП.

Налицо подмена понятий - законодатель указывает что расчет стоимости может быть определен не только исходя из полезной площади жилища, а Застройщик считает что на основании этого можно иным образом (чем предусмотрено в законодательстве) производить расчет площади.

На мой взгляд из упомянутого пункта следует только то что расчет стоимости может быть произведен не только исходя из полезной площади, но также и из общей например или другим не противоречащим законодательству способом.

Что думаете коллеги?

Изменено 2 Октября 2008 пользователем AnaTOLiy

[Анатолий Утбанов]

А в утвержденной типовой форме Договора долвого строительства указано не ОБЩАЯ площадь, а "полезной площадью «_____», ". То есть думаю можно было в субедном порядке внести изменения в Договор долевого строительства для приведения его в соответствие Закону, а потом уже требовать компенсаций. Мне лично попадались ДДУ где застройщик устанавливал свой порядок расчета площади, но везде была предусмотрена компенсация за несоответствие фактической площади к расчетной... Думаю можно притащить в суд пару таких договоров и сослаться на "обычаи делового оборота при долевом строительстве"...

ИМХО: как вариант...

Спасибо, но в данном случае не прокатит.

Есть еще мнения? :confused:

[Гость МОЛОДОЙ]

в договор передачи также были внесены изменения, площадь в размере 71.70 была заменена (рукописным способом) на площадь в размере 62.60 кв.м. Как объяснили гр. Н без этих изменений ее право собственности зарегистрировать не удалось бы.

В договор передачи изменения могут вноситься только с письменного согласия обеих сторон, который храниться у нотариуса, в обоснование сделанного изменения.

Однако чем больше думаю, тем больше склоняюсь к тому что судья намерена отказать.

побольше всяких "умных" ходатайств!

В качестве ответчика также думаю привлечь и нотариуса, какого х... он вносит изменения в договор.

также можно напрвить письмо в адрес Копеновой Жайдары Нурболатовны, с угрозой привлечения в качестве ответчика всей палаты

Что характерно Застройщик выиграл другие процессы (представителей у дольщиков не было) ссылаясь на п.5 Постановления Правительства РК от 23.12.2006 года № 1275 "Об утверждении типового договора о долевом участии в жилищном строительстве" который определяет порядок расчетов.

Дату заключения ДДУ смотрели?

Что думаете коллеги?

Думаю, решение на 100% Ваше :clap:

[TOPGUN]

Планирую сегодня (респект Молодому) также заявить требование о признании недействительным договора передачи. Так как заключенный между Застройщиком и гр.Н договор с указанием площади в размере 71.70 кв.м. лишал ее возможности зарегистрировать право собственности в уполномоченном органе. Регистрация стала возможной только после внесения в него изменений, однако эти изменения были внесены в договор без ее ведома, а также без ведома Застройщика.

Что думаете коллеги?

А у Вас какая первостепенная задача - компенсацию получить или лишиться квартиры и может быть когда нибудь получить обратно аванс ее стоимости?

Договор передачи чего был? Я так понимаю квартиры? Следовательно при признании недействительным договора передачи дольщик будет обязан вернуть квартиру застройщику... А там вообще каша может начаться...

Берите в союзники представителя банка-залогодержателя, так как у них уменьшается залоговая стоимость квартиры (по идее должна бы уменьшиться)...

[Гость МОЛОДОЙ]

Договор передачи чего был? Я так понимаю квартиры? Следовательно при признании недействительным договора передачи дольщик будет обязан вернуть квартиру застройщику...

полностью с Вами не согласен!!! Признание договора передачи недействительным не влечет за собой недействительность ДДУ, в котором предмет договора, права и обязанности сторон, а также обязанности Застройщика по передаче квартир прямо прописаны. Хоть 100 раз признавай недействительным договор передачи: полностью или в части, право требования дольщика остается у него в соответствии с условиями ДДУ.

[Анатолий Утбанов]

полностью с Вами не согласен!!! Признание договора передачи недействительным не влечет за собой недействительность ДДУ, в котором предмет договора, права и обязанности сторон, а также обязанности Застройщика по передаче квартир прямо прописаны. Хоть 100 раз признавай недействительным договор передачи: полностью или в части, право требования дольщика остается у него в соответствии с условиями ДДУ.

Именно так! :biggrin:

[TOPGUN]

Именно так!

Ну ну... рискните...

Не забудьте нам рассказать результаты... :druzja:

[Анатолий Утбанов]

Решение не в нашу пользу.

Суд счел что методика расчета площадей применяемая застрощиком соответствует законодательству.

Позже выложу само решение. Подал заявление о выдаче полного.

Буду обжаловать.

Пока выкладываю свои прения, буду благодарен за критику, советы и пр.

Судебные_прения_для_форума.doc

Изменено 29 Октября 2008 пользователем AnaTOLiy

[Чичиков]

...Позже выложу само решение...

Нужно решение

[Анатолий Утбанов]

Нужно решение

Обязательно выложу, как впрочем и саму апелляционную жалобу на него.

Но хотелось бы услышать и мнение относительно приведенных мной доводов.

Изменено 29 Октября 2008 пользователем AnaTOLiy

[validator]

Планирую сегодня (респект Молодому) также заявить требование о признании недействительным договора передачи.

...

Что думаете коллеги?

Вот незадача, скольких застройщиков я знаю практически у всех наложен арест на имущество.

Не повлечет ли за собой признание недействительной сделки, при последующей реституции, возможный арест на Вашу квартиру.

Так что нуна вначале узнать не было ли арестов на имущество застройщика.

[Анатолий Утбанов]

Вот незадача, скольких застройщиков я знаю практически у всех наложен арест на имущество.

Не повлечет ли за собой признание недействительной сделки, при последующей реституции, возможный арест на Вашу квартиру.

Так что нуна вначале узнать не было ли арестов на имущество застройщика.

Это конечно будет неприятно, но в данном случае с момента признания сделки недействительной до момента заключения договора передачи я думаю пройдет немного времени. Гораздо сложнее сейчас отменить решение, чем уже после отмены устранять возможные негативные последствия.