«Ипотечный договор»

[Гость АЛМАЗ]

в принципе рег.орган может пропустить без земли, просто может возникнуть спорный момент........негативных последствий для Вас, если Вы залогодатель, нет. Залог недвижимости, расположенной на ЗУ одновременно влечет залог ЗУ

Я как раз залогодержатель буду.

[Zhalair Мухали]

Я как раз залогодержатель буду.

ИМХО надо указать в договоре залога и недв.имущество и ЗУ.........что-то вроде: ЗУ площадью______, кад№____, и располож на нем недв.имущ: __________, располож по адресу:________ и т.д.

Интересует как Вы будете оценивать предмет залога?

[Marat]

Слышала, что не могут отобрать квартиру, если есть в семье ребёнок.

Если есть законные основания, то ребенок не помеха. Все зависит от того как изначально будет складываться обстановка, например при залогах в банке при кредитовании квартиры забирают в счет погашения без проблем.

[Гость reenlist]

Добрый день!

Я взял потребительский кредит для дяди (на момент получения кредита он не мог подтвердить платежеспособность) под залог его дома. На момент заключения договора стоимость дома превышала стоимость займа. В договоре прописано, что при реализации (судебной, внесудебной) залога ниже суммы займа должник обязан возместить оставшуюся сумму займа.

При изучении законов я выяснил следующее:

1. Согласно п.2 ст.299 ГК РК (Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости) делает отсылку залога недвижимого имущества под регулирование Закона РК об ипотеке. Правильно ли я понял ???

2. Согласно п.4 и 5. ст. 1 Закона РК об ипотеке недвижимого имущества:

4) ипотека недвижимого имущества (ипотека) - вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица;

5) ипотечный договор - соглашение сторон об установлении ипотеки в обеспечение основного обязательства;

Т.о. мой договор залога является ипотечным договором.

3. Согласно п.2 ст.37 (Основания прекращения ипотеки) Закона РК об ипотеке

(При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.)

4. Мой вывод: Таким образом, если Банк продаст дом с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы займа или при переходе дома в собственность Банка, то с меня снимается основное обязательство (потребительский займ) и я не буду должен Банку оставшуюся сумму займа. Т.к. попадает под п.2. ст.37 Закона об ипотеки и на момент заключения займа сумма займа была меньше суммы залога.

5. Вопрос: Будет ли действительным пункт в договоре займа об возмещении оставшейся суммы займы при прекращении залога и вправе ли Банк требовать погашения разницы между ценой реализации залога и общей задолженности по займу даже если это прописано в договоре займа.

6. И какова будет ситуация если будет судебная реализация.

Прошу разъяснить. Заранее спасибо !!!

[Zhalair Мухали]

Вопрос: Будет ли действительным пункт в договоре займа об возмещении оставшейся суммы займы при прекращении залога и вправе ли Банк требовать погашения разницы между ценой реализации залога и общей задолженности по займу даже если это прописано в договоре займа.

Если недвижимое имущество, то Банк не имеет права требовать погашения остатка

И какова будет ситуация если будет судебная реализация.

Прошу разъяснить. Заранее спасибо !!!

ИМХО п.2.ст.37 Закона об ипотеке подразумевает такой порядок прекращения основного обязательства только при внесудебной реализации, соответственно при реализации через суд данная норма применться не будет.

Только ведь и в Банках до дыр перечитывают данный Закон, поэтому и "сбивают" цену при заключении Договора путем применения коэффициентов ликвидности........Ваш случай действительно интересный.....

ЗЫЖ в судах сейчас стало обычным делом отказывать в обращении взыскания на заложенное имущество, поэтому если Вы на стороне залогодателя (вещного поручителя) то Вам в любом случае надо просить суд (если дело дошло до суда) отказать в этой части

Изменено 29 Июля 2009 пользователем Zhalair Мухали

[Натали]

вроде совсем простой вопрос... а я зависла

заемщик ТОО, залогодатель физ.лицо (один из двух учредителей этого ТОО). с банком подписали ипотечный договор. заемщик и залогодатель дали доверенность банку на регистрацию этого залога. банк регистрирует этот договор через 6 месяцев и 22 дня после подписания (т.е. пропущен срок регистрации). в данном случае необходимо ли нотариальное согласие залогодателя физлица на залог и внесудебную реализацию? а так же необходимо ли решение учредителей ТОО?

[Zhalair Мухали]

Меняются условия кредитования?

а какой срок регистрации Вы имеете ввиду?

Изменено 30 Июля 2009 пользователем Zhalair Мухали

[Льдинка]

необходимо ли нотариальное согласие залогодателя физлица на залог и внесудебную реализацию? а так же необходимо ли решение учредителей ТОО?

а изначально 6 месяцев и 22 дня назад были согласия?

[Натали]

нет, ни согласия ни решения ТОО не было

[Натали]

Меняются условия кредитования?

а какой срок регистрации Вы имеете ввиду?

я имею в виду срок регистрации - 6 месяцев

под рукой нет базы, я щас в отпуске...не могу назвать статью, согласно которой установлен срок регистрации - 6 месяцев, закон о регистрации прав на недвижимость...

[Льдинка]

нет, ни согласия ни решения ТОО не было

конечно нужно - согласие супруги залогодателя на залог с условием внесудебной реализации, а если он не состоял в браке на момент приобретения - то от него заявление, что не состоял.

а от ТОО-заемщика - протокол ОСУ по вопросу получения займа под залога имущества, принадлежащего 3-му лицу-физику.

[Льдинка]

.не могу назвать статью,

Статья 9. Сроки подачи документов на государственную

                 регистрацию

      1. Лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права), в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда, выдачи иных правоустанавливающих документов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи.

      2. Нарушение физическими и (или) юридическими лицами сроков, установленных пунктом 1 настоящей статьи, влечет за собой ответственность, предусмотренную законом Республики Казахстан.

      3. Исключен Законом РК от 22.04.2009 № 151-IV (порядок введения в действие см. ст. 2).

      4. Заявления о государственной регистрации обременении прав, налагаемые государственными органами и уполномоченными лицами, и в других случаях, когда такие обременения прав устанавливаются не по волеизъявлению самого правообладателя, а также заявления о регистрации юридических притязаний должны быть поданы на государственную регистрацию немедленно.

[Льдинка]

Статья 354-3. Нарушение срока подачи документов

                     на государственную регистрацию прав

                     на недвижимое имущество и сделок с ним

      Нарушение физическими и (или) юридическими лицами установленного Законом Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" срока подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним -

      влечет штраф на физических лиц в размере от десяти до двадцати, на юридических лиц - в размере от двадцати до тридцати месячных расчетных показателей.

[Zhalair Мухали]

а я подумал речь идет о сроке, который обычно любит устанавливать КК Банка.........но судя по всему Банк уже зарегистрировал ДЗ............ или нет?

[Legal Сonsultant]

Кстати, здесь интересный вопрос, когда эти 6 месяцев начинают отсчитывать? Например, если сначала заключили договор залога и только потом получили согласие супруга/и...

[Льдинка]

Кстати, здесь интересный вопрос, когда эти 6 месяцев начинают отсчитывать? Например, если сначала заключили договор залога и только потом получили согласие супруга/и...

срок исчисляется с даты Договора залога

а согласие уже должно быть на момент заключения Договора залога.

[Натали]

вот и я так думаю. а решение ТОО? тоже ведь должно быть обязательно.

Изменено 30 Июля 2009 пользователем Натали

[Натали]

конечно нужно - согласие супруги залогодателя на залог с условием внесудебной реализации, а если он не состоял в браке на момент приобретения - то от него заявление, что не состоял.

а от ТОО-заемщика - протокол ОСУ по вопросу получения займа под залога имущества, принадлежащего 3-му лицу-физику.

вот! канешна! а наким ПНА установлено?

[Marat]

ИМХО п.2.ст.37 Закона об ипотеке подразумевает такой порядок прекращения основного обязательства только при внесудебной реализации, соответственно при реализации через суд данная норма применться не будет.

Однозначно, при реализации по решению суда будет взыскиваться вся сумма указанная в решении суда.

[Legal Сonsultant]

срок исчисляется с даты Договора залога

а согласие уже должно быть на момент заключения Договора залога.

Вот здесь не могу согласиться. Право залога возникает с момента гос.регистрации обременения. До такой регистрации если получат согласие супруги, какая проблема?

[Натали]

тоже считаю что главное получить такое согласие до госрегистрации. в конкретном случае залогодатель на момент приобретения недвижимости в браке не состоял, поэтому должно быть нотариально заверенное заявление о таком факте. чем установлена эта норма?

подробнее.. у банка имеется такое заявление от залогодателя, но оно было выдано при обеспечении другого займа, три года назад, и займ уже погашен. может ли банк использовать повторно это же нотариально заверенное заявление залогодателя при заключении другого ипотечного договора по другому займу но с тем же залогодателем?

[Льдинка]

Вот здесь не могу согласиться. Право залога возникает с момента гос.регистрации обременения. До такой регистрации если получат согласие супруги, какая проблема?

Я писала не об этом.

Я имела ввиду срок, в течение которого договор должен быть сдан сторонами на регистрацию!!! То есть то, что этот 6-ти месячный срок исчисляется с момента составления Договора.

А то, что право залога возникает с момента регистрации, никто не спорит.

[Льдинка]

может ли банк использовать повторно это же нотариально заверенное заявление залогодателя при заключении другого ипотечного договора по другому займу но с тем же залогодателем?

Может, если за это времени он не женился и не успел за время проживания с супругой за счет совместных вложений значительно увеличить стоимость этой недвижимости - например, достроили второй этаж, сделали капремонт и пр.

[Натали]

но ведь займ - другой, сума, срок, процентная ставка, заемщик - другие. кстати оценка имущества перед этим договором не делалась. так же и вопрос с решением учредителей -

меня в первую очередь волнует вопрос - каким законом это требование установлено? похоже что это чисто банковские требования, которые банки применяют при кридитовании во избежание рисков, а обязательного условия, установленного НПА КЗ - нет.

[Льдинка]

но ведь займ - другой, сума, срок, процентная ставка, заемщик - другие. кстати оценка имущества перед этим договором не делалась.

Ну если человек НЕ СОСТОЯЛ В БРАКЕ на момент покупки, что нового он может написать в этом заявлении - только лишь получается опять повторно подтвердит, что в НЕ СОСТОЯЛ В БРАКЕ НА МОМЕНТ ПОКУПКИ... или Вы думаете, что в первый раз, когда он писал заявление, мог запамятовать, а сейчас вдруг вспомнил, что, оказывается, состоял что-ли? Лишняя трата денег на оформление нового заявления. Ну, если хотите новое заявление, вреда не будет.

Другое дело, когда собственник состоял в браке - тогда нужно обязательно согласие супруги, даже если займ тот же, но меняется какое-либо условие договора - смена заемщика, повышение вознаграждения, увеличение срока и пр.

каким законом это требование установлено? похоже что это чисто банковские требования,

под рукой нет ничего - завтра назову статью

[вопрос с решением учредителей /quote]

необходимость в решении определяется Уставом - полномочиями ОСУ и Исп. органа.