Перейти к контенту
КАЗАХСТАНСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ

Выкрутасы Застройщика


Гость Покупатель

Рекомендуемые сообщения

Подскажите пжл. если мы заключили предварительный договор купли-продажи квартиры в январе 2013 года, по которому застройщик обязался достроить и передать квартиру во 2 квартале 2013 года, но по сегодняшний день не исполнил свои обязательства, то мы подпадает под Закон "ДДУ"?

нет, если в январе то не подпадает. здесь не имеет значения время когда вам должны были передать квартиру.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

застройщик обязался достроить и передать квартиру

Имхо, это есть отношения сторон,

Статья 1 п. 8 закона о долевом участии в жилищном строительстве: "долевое участие в жилищном строительстве – отношения сторон, при которых одна сторона обязуется построить жилое здание и передать по результатам другой стороне долю в виде жилого помещения".

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Имхо, это есть отношения сторон,

Статья 1 п. 8 закона о долевом участии в жилищном строительстве: "долевое участие в жилищном строительстве – отношения сторон, при которых одна сторона обязуется построить жилое здание и передать по результатам другой стороне долю в виде жилого помещения".

статья 19 в том же законе: п 1. Действие настоящего Закона не распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве, которые возникли до введения в действие настоящего Закона.

статья 1 п.8. был введен в действие 13.07.2013г. Конституционным Законом РК от 03.07.2013 № 121-V

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

статья 19 в том же законе: п 1. Действие настоящего Закона не распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве, которые возникли до введения в действие настоящего Закона.

статья 1 п.8. был введен в действие 13.07.2013г. Конституционным Законом РК от 03.07.2013 № 121-V

А как тогда читать:

Статья 20. Введение в действие настоящего Закона

Настоящий Закон вводится в действие с 1 января 2007 года.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

А как тогда читать:

Статья 20. Введение в действие настоящего Закона

Настоящий Закон вводится в действие с 1 января 2007 года.

Вы путаете, поправки в этот закон были внесены в 2013 году и поэтому не могли быть введены в действие в 2007 году

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Подскажите пожалуйста,

застройщик в предварительном договоре купли-продажи квартиры (январь 2013) оговорил штрафные санкции в 0,1% от суммы за каждый рабочий день просрочки, но закрепил, что не более 5% от общей суммы стоимости квартиры. А прошло уже в два раза больше (если посчитать за все рабочие дни). Что делать? Возможно ли оспорить данный пункт и какова перспектива?

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Подскажите пжл. если мы заключили предварительный договор купли-продажи квартиры в январе 2013 года, по которому застройщик обязался достроить и передать квартиру во 2 квартале 2013 года, но по сегодняшний день не исполнил свои обязательства, то мы подпадает под Закон "ДДУ"?

Тогда, думаю, есть путь через признание в судебном порядке этого предварительного договора притворной сделкой:

Статья 160. Мнимые или притворные сделки

1. Недействительна мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия.

2. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Т.е. имели в виду стороны ДДУ.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Подскажите пожалуйста,

застройщик в предварительном договоре купли-продажи квартиры (январь 2013) оговорил штрафные санкции в 0,1% от суммы за каждый рабочий день просрочки, но закрепил, что не более 5% от общей суммы стоимости квартиры. А прошло уже в два раза больше (если посчитать за все рабочие дни). Что делать? Возможно ли оспорить данный пункт и какова перспектива?

а как в договоре регулируются споры: гражданским законодательством или самим договором?

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

а как в договоре регулируются споры: гражданским законодательством или самим договором?

а это имеет значение?

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Тогда, думаю, есть путь через признание в судебном порядке этого предварительного договора притворной сделкой:

Статья 160. Мнимые или притворные сделки

1. Недействительна мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия.

2. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Т.е. имели в виду стороны ДДУ.

Не получится! никакую сделку предварительный договор не прикрывает.

статья 390 ГКРК п.1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Касательно притворности сделки согласен. Сам предварительный договор является притворной сделкой, эдаким способом привлечения денег до заключение договора купли-продажи. Только вот сомнения есть о перспективе подачи такого иска от покупателя. По сути суд может сослаться на недопустимость предъявления иска от стороны, подписавшей заведомо недействительный договор. Лучше всего наверное иск прокурора мог быть.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Не получится! никакую сделку предварительный договор не прикрывает.

статья 390 ГКРК п.1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Да, предварительный не прикрывает. Но если такой договор содержит иные обязательства, кроме одного/единственного - о заключении в будущем основного договора (на определённых условиях), то такой договор не предварительный (смешанный, например, его можно назвать, и вообще суть не в названии).

Эти условия (именно условия, на которых должен быть заключён основной договор), если договор именно предварительный, ни к чему не обязывают стороны. Они станут обязательствами для сторон только после заключения основного договора.

Между тем, Дольщик ясно пишет:

по которому застройщик обязался достроить и передать квартиру

Т.е. уже есть обязательство иное, чем обязанность заключить договор в будущем. Причём это обязательство определённо говорит об отношениях долевого участия в жилищном строительстве.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

По сути суд может сослаться на недопустимость предъявления иска от стороны, подписавшей заведомо недействительный договор.

Нет тут никакой заведомой недействительности.

На основании чего можно считать этот/любой договор заведомо недействительным? Решения суда на этот счёт не требуется?

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

а как в договоре регулируются споры: гражданским законодательством или самим договором?

точно сейчас не могу сказать, договор не с собой, только завтра с утра. А существенная разница?

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Здравствуйте. Подскажите, можно ли как то законно оформить перепланировку квартиры, до ввода дома в эксплуатацию( квартира в новостройке ). В договоре с застройщиком прописаны пункты, что запрещается перепланировка. За ранее спасибо.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

а как в договоре регулируются споры: гражданским законодательством или самим договором?

В договоре указано, что "споры и разногласия решаются в предусмотренном законодательством РК судебном порядке"

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Нет тут никакой заведомой недействительности.

На основании чего можно считать этот/любой договор заведомо недействительным? Решения суда на этот счёт не требуется?

Выразился простым языком)) Имеется ввиду пункт 2 статьи 158 ГК РК

2. Лицо, умышленно заключившее сделку, которая нарушает требование законодательства, устава юридического лица либо компетенцию его органов, не вправе требовать признания сделки недействительной, если такое требование вызвано корыстными мотивами или намерением уклониться от ответственности.

Нарушение законодательства здесь есть. Как Вы считаете, притворная сделка является недействительной?

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Как Вы считаете, притворная сделка является недействительной?

Считаю, что да. Но тут другой нюанс -

то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Прикрываемая то сделка действительна.

И потом, ни формально, ни фактически Покупатель ведь не требует всё-таки признания сделки недействительной.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

И потом, ни формально, ни фактически Покупатель ведь не требует всё-таки признания сделки недействительной.

Да, поэтому я говорю, что

.........сомнения есть о перспективе подачи такого иска от покупателя. ................ Лучше всего наверное иск прокурора мог быть.

Я так понимаю, что речь идет о возврате оплаченных средств по предварительному договору. В таком случае, ИМХО, необходимо подавать иск о расторжении предварительного договора (либо односторонний отказ с предъявлением иска о признании расторгнутым и т.п.), если все-таки дольщик хочет подпадания под закон о ДДУ, то без признания данного договора притворным никак не обойтись. И только после этого применять условия закона о долевом участии.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Я всё-таки не вижу юридических оснований к тому, чтобы суд отказывал покупателю в удовлетворении такого иска, ссылаясь на п.2 ст.158 ГК.

2. Лицо, умышленно заключившее сделку, которая нарушает требование законодательства, устава юридического лица либо компетенцию его органов, не вправе требовать признания сделки недействительной, если такое требование вызвано корыстными мотивами или намерением уклониться от ответственности.

1. Требования о признании сделки недействительной покупатель не выдвигает.

2. П.2 ст. 160 ГК прямо не указывает, что притворная сделка недействительна (это только "теоретические" мнение/вывод многих, включая академика Сулейменова). Признание сделки притворной прямо предполагает, что будут применены правила, относящиеся к другой сделке. Последствия признания сделки притворной совсем иные, чем признание сделки недействительной. Я к тому, что признание сделки недействительной (о чём говорится в п.2 ст. 158) и признание сделки притворной это разные вещи.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Я всё-таки не вижу юридических оснований к тому, чтобы суд отказывал покупателю в удовлетворении такого иска, ссылаясь на п.2 ст.158 ГК.

1. Требования о признании сделки недействительной покупатель не выдвигает.

2. П.2 ст. 160 ГК прямо не указывает, что притворная сделка недействительна (это только "теоретические" мнение/вывод многих, включая академика Сулейменова). Признание сделки притворной прямо предполагает, что будут применены правила, относящиеся к другой сделке. Последствия признания сделки притворной совсем иные, чем признание сделки недействительной. Я к тому, что признание сделки недействительной (о чём говорится в п.2 ст. 158) и признание сделки притворной это разные вещи.

Уфф :inv: Невнимательно прочитал я пост в котором Вы вначале писАли о признании предварительного договора притворной сделкой, подумал, что имеете ввиду признание сделки недействительной. А так согласен. Можно пробовать через признание притворной сделкой. Ранее уже говорил о том же))

В таком случае, ИМХО, необходимо подавать иск о расторжении предварительного договора (либо односторонний отказ с предъявлением иска о признании расторгнутым и т.п.), если все-таки дольщик хочет подпадания под закон о ДДУ, то без признания данного договора притворным никак не обойтись. И только после этого применять условия закона о долевом участии.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Хм, а дольщику какой смысл признавать предварительный договор притворной сделкой ? Или нет, вот так : какие последствия для застройщика повлечет признание сделки притворной. Как Вы понимаете применение правил относящиеся к той сделке, которая действительно имелась ввиду? Его заставят заключать ДДУ, вносить депозит в банк и т.п. ?

Тут многое зависит от исковых требований дольщика.

Потому как дольщик заинтересован в одном - получить в срок свою квартиру или хотя деньги свои вернуть. Остальные нюансы ему не интересны.

Дольщик ведь выбирая застройщика изучает все обстоятельства. И заключая предварительный договор КП понимает свои риски, что он не будет подпадать под защиту закон-ва о долевом строительстве.

В соблюдении долевого закон-ва заинтересовано прежде всего государство, потому как ему не нужна массовая соц.напряженность, которая может возникнуть из-за нарушения этих обязательств.

Поэтому государство в лице уполномоченных органов изначально должно было урегулировать этот вопрос, но не вправе, поскольку на проверки бизнеса тогда и сейчас политика "не трогать". Сами же эти ухищрения оформлены в надлежащей законной форме. Обратное надо еще доказать. Поэтому я и интересовался в этой теме : http://forum.zakon.kz/index.php?/topic/141315-dolevoe-ili-ne-dolevoe/ о том, есть ли суд.практика на сегодняшний день по предварит. или инвестиционным договорам.

Ведь по сути застройщик может оформить договорные отношения с др.компанией о инвестировании его строительства, что не противоречит ст. 2 Закона, где указано что он не распространяется на отношения, не основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве,связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством.

В свою очередь, эта компания будет заключать с покупателями договора предварит. КП недвижимости.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

  • 6 months later...

Здравствуйте! Скажите пож-ста имеет ли право строительная компания по многоквартирному ЖК, не запускать горячую воду (причина по словам компании- запустят когда будет акт ввода), при этом люди уже живут в доме полгода точно, сдать дом  обещают уже как год (до сих пор не сдали). Компания явно что-то скрывает от жильцов. Имеются ли какие-то нормативы/стандарты, обязывающие строительную компанию снабдить/запустить в ЖК горячую воду. Холодная вода есть, при этом из краника горячей воды течет также холодная вода. Сколько жил в квартирах по долевому участию, без акта ввода, если жильцы заселяются, везде была горячая вода.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

  • 1 month later...

Здравствуйте.Мы попали в следующую ситуацию:наши дома, находящиеся оп адресу Усть-каменогорская 2а и Сокпакбаева 1а, попали под программу по сносу ветхого жилья.С нами заключили предварительный договор с ТОО" Предприятие капитального строительства г.Алматы"  в котором говорится о том что нас обязуются переселить в новый дом которой будет постороен во дворе наших домов.На данный момент строительство продолжается на протяжение 2-х месяцев.На прошлой недели к нам пришли из ТОО "Предприятие капитального строительства г.Алматы" с которым у нас заключен договор,и сообщили что наши дома являются аварийным жильем и они готовы предоставить нам новое жилье в Турксибском районе, при условии что все жильцы соглашаются на переселение.Если жильцы не соглашаются то они нас выселят через суд в Алгабас,при этом предварительный договор онулируется. Вопрос заключается в следующем:Почему дома которые попали под программу ветхого жилья,во время стройки и уже с заключеными предварительными договорами,признают аварийным жильем.Возможно ли расторжение договора, если жильцы против.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

  • 1 year later...

Сейчас почти все строительные компаний действуют по такой схеме. В принципе во всех этих договорах (предварительный, инвестиционный) прослеживается схожесть с условиями договора о долевом участии. Делают они это для того, чтобы не подпадать под закон о долевом строительстве, так как там кабальные условия для строительных организации предусматривающее наличие депозита и др. условий. По закону о долевом участии, начиная с 13.07.2012 года любое привлечение денежных средств для строительства домов приравнивается к долевому строительству и подпадает под закон о долевом строительстве. Таким образом, можно заметить что договор (предварительный) был заключен датой не позже 13.07.2012 года.

Что касается ответственности, в предварительных договорах должны быть предусмотрены все штрафные санкции: включая за несвоевременное строительство, за несвоевременную оплату, разницу в площадях и т.д. То есть продавец полностью должен нести ответственность за окончание строительства в срок и за качество строительства.

А вот уже размеры штрафных ставок в этих договорах Продавцы могут ставить по своему усмотрению. И вы в праве до подписания такого договора, требовать изменения размеров штрафных санкции если требуется.

Схема выглядит примерно так (для предварительных договоров, соглашений о перемене лиц в обязательстве):

1) заключается предварительный договор между Продавцом (Застройщиком) и Покупателем (обычно это юр.лицо созданное застройщиком занимающееся продажей квартир и осуществляющее функцию "барьера")

2) заключается предварительный договор (или соглашение о перемене лиц в обязательстве) между Покупателем и Третьим лицом (настоящим покупателем, то есть Вами) по которому вам переходит все права и обязанности в т.ч. право требования на квартиру.

3) заключается акт приема-передачи квартиры после строи.готовности для передачи третьему лицу квартиры чтобы последний сделал чистовую отделку в течение 2-3 месяцев (сейчас что бы ввести дом в эксплуатацию необходима полная чистовая отделка всего дома и если вы несвоевременно завершите ремонт, вам могут применить штрафные санкции и застройщик может снять с себя ответственность за несвоевременную сдачу)

4) после сдачи дома в эксплуатацию, заключается окончательный договор с участием нотариуса. (регистрацию права собственности вы можете произвести сразу же у нотариуса в онлайн режиме)

 

А теперь советы:

1) Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме, убедитесь в добросовестности застройщика и его репутации.

2) При заключении договора, убедитесь что там предусмотрена ответственность Застройщика перед вами за своевременное и качественное строительство, за разницу в площадях квартиры после официального замера. Убедитесь что предоставленный срок для осуществления ремонта хватит вам с запасом. Постарайтесь полностью понять по какой схеме работает Застройщик при продаже квартир. потребуйте для ознакомления все договора касающиеся продажи квартиры.

3) После подписания акта приема-передачи завершите ремонт в установленный срок и закажите тех.паспорт на квартиру.

4) после подписания основного договора зарегистрируйте право собственности и во время заключите договора с организациями оказывающими коммунальные услуги, чтобы оплачивать по факту. Поймите с какой даты вы должны оплачивать коммунальные услуги (обычно это указывается в договоре или в акте приема-передачи). Знайте, что поставщики коммунальных услуг будут вам начислять ком.услуги с даты оговоренной в договоре или акте п/п.

Скажите пожалуйста , по законодательству РК предусмотрено изменение названия договора о долевом участии на договор о членстве в ЖСК?

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.
Note: Your post will require moderator approval before it will be visible.

Гость
Ответить в этой теме...

×   Вы вставили отформатированный текст.   Удалить форматирование

  Допустимо не более 75 смайлов.

×   Ваша ссылка была автоматически заменена на медиа-контент.   Отображать как ссылку

×   Ваши публикации восстановлены.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставить изображения напрямую. Загрузите или вставьте изображения по ссылке.

  • Недавно просматривали   0 пользователей

    • Ни один зарегистрированный пользователь не просматривает эту страницу.
  • Upcoming Events

    No upcoming events found
  • Recent Event Reviews

×

Важная информация

Правила форума Условия использования