Договор аренды нежилого помещения. Корректировка арендной платы в зависимости от курса доллара США

[Гость Алик Исаев]

Добрый день! Помогите, пожалуйста, разобраться с вопросом корректировки арендной платы.

Арендатор по условиям договора аренды должен был самостоятельно корректировать сумму арендной платы в зависимости от курса доллара США на день оплаты. Однако за 2 года он этого ни разу не делал, хотя платил вовремя, но всегда одной фиксированной суммой. Мы пытались всё это время донести до Арендатора, что он должен корректировать сумму арендной платы, причем самостоятельно, без вмешательства Арендодателя. Сейчас он начинает говорить, что п.3.20 договора не разрешает ему это делать без дополнительного соглашения.

Мы же, прописывая п.3.20, имели в виду изменение Суммы Арендной платы (сейчас это 345 000 тенге), коэффициента 2300 (ниже он приводится), порядка оплаты Арендной платы. В договоре аренды мы постарались подробно и не вступая в конфликт с законом в части валютных операций, прописали след.механизм корректировки в привязке к курсу доллара США (синим цветом выделены ключевые моменты вопроса):

 

3.1.   Арендатор    уплачивает   Арендодателю  плату   за   Аренду   Нанятого   имущества,    именуемую  далее  по  тексту «Арендная  плата».

 

3.2.  Уплата   Арендной  платы   и   все  другие  расчёты   между  Сторонами  производятся    исключительно    в    национальной    валюте    Республики    Казахстан  (тенге).

 

3.3.  Арендная   плата   не  включает   в   себя  налог  на  добавленную  стоимость  (НДС)  и  уплачивается    без    НДС.

 

3.4.  Расчётным  периодом  для  исчисления  Арендной  платы  является  один  календарный   месяц   Аренды  (с   1-го   числа   расчётного   месяца   до   1-го  числа   следующего   месяца,   включая   выходные   и   праздничные  дни,   установленные   действующим    законодательством   Республики  Казахстан),   именуемый    далее    по   тексту   «Расчётный    период».   Расчётный   период   может   быть неполным, если он начинается позже 1-го числа расчётного месяца и/или  заканчивается     до    последнего    числа    расчётного    месяца.

 

3.5.  Арендатор  обязан  уплатить  Арендную  плату  за  первый  и  последний  Расчётные   периоды    одновременно,   авансовым   платежом,   не  позднее  1  (первого)   ноября     2012  (две    тысячи    двенадцатого)    года.

 

3.6.  Арендатор  обязан  уплачивать  Арендную  плату  за  второй  и  последующие  (кроме  последнего)   Расчётные  периоды   ежемесячно,   авансовым  платежом,   в   течение   5  (пяти)   рабочих   дней   с   начала   текущего   месяца   Аренды.

 

 

3.7.   Сумма   Арендной  платы  (в  тенге),  именуемая  далее  по  тексту  «САП»,   за  один  Расчётный период, именуемая  далее  по  тексту «Ежемесячная   САП»,    составляет   345 000,00  (Триста    сорок   пять  тысяч)   тенге 00 тиын.

 

ПРИМЕЧАНИЕ автора: здесь нужно пояснить, что цифра 345 000 тенге появилась в результате умножения 2300 (у.е.) на 150 (курс доллара США).

 

3.8.   Если  Арендатор  уплачивает  в  соответствии  с  условиями  настоящего  Договора   аренды Арендную  плату  за  неполный  Расчётный период,  то  САП  определяется  пропорционально  количеству   дней   в   данном   неполном   Расчётном   периоде  по  формуле:

САП = (345 000,00/А)*Б,

где:  

А – количество дней в расчётном месяце неполного Расчётного периода, за который                                                                                                                                                                              рассчитывается      САП;

 

Б – количество дней  в неполном  Расчётном   периоде,  за  который   рассчитывается  САП.

 

3.9.   Если   курс   доллара   США   по   отношению  к  тенге,   установленный    Национальным   Банком    Республики   Казахстан   на   дату   уплаты  Арендной   платы,   именуемый     далее  по  тексту    «Курс доллара США»,  превышает  150,00  (Сто пятьдесят) тенге  00 тиын  за  1 (Один)  доллар  США,  то   сумма Арендной платы (САП)   за    соответствующий   Расчётный период   определяется   по  формуле:

САП = 2300*Х,

где:  Х  -  Курс   доллара   США.

 

3.10.   Если  Арендатор уплачивает  в  соответствии  с  условиями  п.3.9 настоящего  Договора   аренды Арендную  плату  за  неполный  Расчётный  период,  то  САП  определяется  пропорционально  количеству  дней   в   данном   неполном   Расчётном   периоде  по  формуле:

САП = (2300/А)*Б*Х,

где: 

Х  –  Курс   доллара   США;

А  –  количество дней в расчётном месяце неполного Расчётного периода, за который рассчитывается САП;                               Б  –  количество  дней  в неполном  Расчётном  периоде,  за который   рассчитывается   САП.             

 

3.11.   Арендатор   уплачивает   Арендную   плату  в   соответствии  с  условиями  п.п.3.1 - 3.10  настоящего   Договора   аренды   без   дополнительного   уведомления   со   стороны   Арендодателя,  путём   100%   (стопроцентной)  предоплаты  (авансовым   платежом). 

 

3.20.    Изменение  Арендной  платы,  включая   изменения  САП,   изменения  Ежемесячной  САП   и   порядка   оплаты  САП,   допускается   не    чаще   трёх   раз   в   год    и   только   после    подписания    каждый раз  Сторонами  дополнительного   соглашения  к  настоящему   Договору    аренды,   содержащему    указанные  изменения  и  являющемуся  его  неотъемлемой  частью.

[Гость Маэстро]

Прав ваш арендатор. И в суде я думаю будет прав. договаривайтесь. На край сдайте другому арендатору помещение, не такому умному как этот.

[Гость Нурсила]

Не думаю, что Арендатор прав, пункт 3.20. Договора устанавливает изменение суммы арендной платы и порядок оплаты.  

САП в данном договоре является твердой и всё же выражена согласно пункту 3.9. в размере 2300 долларов США, и соответственно на последующую САП влияют условия пунктов 3.9., 3.10. Договора. 

Пункт 3.20. применим в случае если Арендодателем будет изменен размер 2300 $.

[Гость Гость]

Прав ваш арендатор. И в суде я думаю будет прав. договаривайтесь. На край сдайте другому арендатору помещение, не такому умному как этот.

Спасибо за комментарий! В суде .... - это отдельная песня. Я вот в 2011 году был от юр.лица ответчиком и встречным истцом. Так СМЭС Алматинской области (1-й инстанции) просто трактует ГК как ему удобно - для доказательства правоты истца, который "позолотил" конечность: мы говорим, что нельзя передавать общую долевую собственность по решению большинства собственников - только по 100%-ному согласию всех собственников (ст.212 ГК РК). А судья говорит: "Нет, это нормально, что общую долевую собственность передали большинством голосов при преобразовании юр.лица - они же, истцы не отказываются вам её выделить! А если откажутся - подадите в суд". То есть, судья при обращении в суд говорит: "Обращайтесь в суд!".

Далее, след. судебные инстанции просто игнорируют наши ссылки на эту статью и Постановление Верховного Совета РК от 27.12.1994г., которые также трактуются в нашу пользу - однозначно, причём. В протоколе заседания суда их также нет, равно как и нет их и в решениях/постановлениях судов.

Я извиняюсь за многословность - договор аренды писали мы сами, а не арендатор, старались как могли, арендатор всё читал - у него целое юр.департамент, помещение наше тоже не с неба нам свалилось, да и небольшое совсем - бывшая однокомнатная квартира, а арендатор - крупный банк, который в нарушение договора произвёл перепланировку и переоборудование под себя, без получения надлежащих разрешений и узаконения изменений нанятого имущества, сейчас просто пытается "спрыгнуть" с договора, хотя ещё 3 года аренды по договору предстоит, никакой ответственности, предусмотренной договором и законом нести не желает, курс доллара в феврале "прыгнул" на 20 процентов, а арендная плата - нет. Всё идёт к судебному разбирательству - если не выиграем, так хоть пред налоговой будем чисты: они ведь тоже могут спросить, почему мы не потребовали увеличения платы по договору, штрафов и пеней?

Вот как-то так. Хотелось бы с помощью искушённых юристов оценить шансы на успех, а то с непривычки глаз уже замылился, читая одни и те же строки...

[Гость Гость]

Не думаю, что Арендатор прав, пункт 3.20. Договора устанавливает изменение суммы арендной платы и порядок оплаты.  

САП в данном договоре является твердой и всё же выражена согласно пункту 3.9. в размере 2300 долларов США, и соответственно на последующую САП влияют условия пунктов 3.9., 3.10. Договора. 

Пункт 3.20. применим в случае если Арендодателем будет изменен размер 2300 $.

Спасибо за комментарий, я вот так же думаю: прямо хоть и не написано, что это 2300 $, но опосредованно выходит, что так.

Потом изменения САП нужно трактовать шире: это не только изменение величины 2300, - это может быть изменение с включением или исключением различных факторов и коэффициентов, непосредственно влияющих на размер САП. Это всё тоже относится к изменениям САП. Такие вещи, как правило, не производятся часто - поэтому и прописана норма "не чаще 3 раз в год". А курс доллара меняется ежедневно - не будем же мы ежедневно заключать доп.соглашения!

[Адильжан Аскар]

Добрый день почти аналогичный случай, арендодатель предусмотрел в Договоре аренды право на изменение суммы арендной платы в сторону увеличения, в случае увеличения курса НБ РК на дату выставления счета более чем на 2% к величие 180 тенге за одни доллара США, минимальный размер арендной платы может быть корректирован в одностороннем порядке на соответствующий % роста на дату выставления счета на оплату.. 

не могу понять, у нас все расчеты в Республики Казахстан ведутся в тенге,

объясните пожалуйста мне почему?

[Адильжан Аскар]

17 час назад, Адильжан Аскар сказал(а):

Добрый день почти аналогичный случай, арендодатель предусмотрел в Договоре аренды право на изменение суммы арендной платы в сторону увеличения, в случае увеличения курса НБ РК на дату выставления счета более чем на 2% к величие 180 тенге за одни доллара США, минимальный размер арендной платы может быть корректирован в одностороннем порядке на соответствующий % роста на дату выставления счета на оплату.. 

не могу понять, у нас все расчеты в Республики Казахстан ведутся в тенге,

объясните пожалуйста мне почему?

Доброе утро! вопрос актуален

[Наумов Михаил]

Ну что, прошел суд по обоснованности/необоснованности привязки обязательства к курсу иностранной валюты?

[aslanKUATBEKOV]

35 минут назад, Умка сказал(а):

Ну что, прошел суд по обоснованности/необоснованности привязки обязательства к курсу иностранной валюты?

Мне вот самому тоже очень интересно, чем заканчиваются дела с привязкой к доллару! Я тоже противник необоснованной псевдоиндексации по договорам аренды. Я понимаю, что если это импортер, то куда ни шло, но аренда недвижимости в РК среди резидентов , привязанная к иностранной валюте...это нонсенс. Пора бы уже поправки внести что ли, запрещающие или ограничивающие эти индексации среди резидентов.

[Наумов Михаил]

Даже если, этот импортер - резидент РК, продает (передает в аренду) импортируемый товар также резиденту РК. Есть понятие предпринимательский риск, и тот, кто является импортером, должен это предусматривать путем грамотных экономических операций (форвард, фьючерс и т.д.), а не "в тупую" перекладывать весь груз на конечного потребителя.

Изменено 27 Июня 2016 пользователем Умка