Отказ в одностороннем порядке от исполения нотариально удостоверенного договора

[Гость Мура]

Статья 284. Исполнение взаимных обязанностей

1. Взаимные обязанности должны исполняться сторонами одновременно, если из законодательства, обычаев делового оборота, условий обязательства или его существа не вытекает иное.

2. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства одной из сторон освобождает другую сторону при исполнении взаимных обязанностей и удовлетворении встречных требований от исполнения своих обязанностей, если законодательными актами или условиями обязательства не установлено иное.

 

Вообще покупатель и не просил ему передать квартиру, мы ему правда и не предлагали.

[Гость Гость]

Можете хотя бы скан основной части договора скинуть? Трудно говорить не видя сам документ. Договор у продавца? Покупателю не отдали его вариант?

[Гость Гость]

Нотариус отдает экземпляры сторонам. Вы не предлагаете.

[Александр Чашкин]

Про передачу квартиры и переход права собственности в обоих договорах нет ни слова.

Идите в ЦОН и сделайте запрос о своих правах на эту квартиру. Если "вдруг" окажется, что квартира вам уже не принадлежит, это будет означать что товар был уже "передан".

Ну хорошо, откажемся от исполнения обязательств, а договор так и будет висеть? Мы хотим эту квартиру другому покупателю продать.

Вы, все же, выясните данные правового кадастра: есть ли у вас права на квартиру?
Если есть - уведомьте предыдущего покупателя об отказе от принятия исполнения от него и продавайте квартиру другому. А на подачу иска о расторжении договора у вас есть 3 года, по крайней мере.

Так в этих правилах предусмотрено расторжение только по соглашению сторон, про односторонний отказ там ничего не сказано

Есть такое понятие, как иерархия нормативных правовых актов. Она установлена статьей 4 ЗРК о НПА.
Те правила, по иерархии, по крайней мере, на 4-5 степеней ниже Кодекса. Поэтому, если есть противоречия между правилами и ГК - в правила те мы "рыбу завернем" и будем руководствоваться прямыми нормами ГК.

[Гость Мура]

Гость, нотариус отдал договора Продавцу, у покупателя его нет.

Вот  текст основного договора:

 

Мы, нижеподписавшиеся, ТОО_________________, именуемый в дальнейшем Продавец и гр.________, в браке не состоит, именуемый в дальнейшем "Покупатель", заключили между собой настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил квартиру, состоящую из: ___ комнат, общей полезной площадью____, в том числе жилой____, находящуюся по адресу:______. Правовой кадастровый номер квартиры_________.

2.Указанная квартира принадлежит Продавцу на основании______ и продана Покупателю за_________ тенге, уплачиваемых Покупателем Продавцу по договоренности сторон.

3. Указанная квартира никому не продана, обременения, запрещения, юридические притязания и сделки не зарегистрированы, в споре и под арестом не состоит.

4. Содержание ст. 380, 386, 388 ГК РК (общая часть) нотариусом разъяснено.

5. Расходы по заключению договора уплачивают стороны по договоренности.

6. Договор составлен в четырех экземплярах, из которых один экземпляр договора хранится в делах частного нотариуса, второй, третий выдается сторонам, а четвертый для регистрирующего органа.

7. Текст договора прочитан сторонами и соответствует их действительному волеизъявлению.

8. Смысл и правовые последствия совершаемого нотариального действия, а также ст. 32, 34 Кодекса "О браке (супружестве) и семье" и содержание ст. 9 Закона РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нам нотариусом разъяснены и понятны.

9. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что в дееспособности не ограничены, не находятся в состоянии наркотического, токсического, алкогольного опьянения, по состоянию здоровья могут осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, могущими препятствовать осознанию сути подписываемого договора, а также подтверждают, что не находятся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения или стечения тяжелых обстоятельств.

 

Подписи сторон.

 

 

Еще нашла статью:

 

Статья 439. Оплата товара

1. Если из условий договора и законодательных актов не вытекает обязанность уплатить цену в определенный срок, покупатель обязан уплатить ее без промедления, после передачи ему товара или товарораспорядительных документов на этот товар.

2. Если договором не предусмотрена рассрочка в оплате переданного товара, покупатель обязан уплатить продавцу сумму в размере полной цены переданного товара.

3. Если покупатель не оплачивает переданный в соответствии с договором товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты неустойки за пользование чужими деньгами (статья 353 настоящего Кодекса).

4. Если покупатель, в нарушение договора, отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

5. В случаях, когда продавец в соответствии с договором обязан передать покупателю, кроме неоплаченных, и другие товары, он вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

 

Покупатель не просил о передаче товара, что можно трактовать как отказ от принятия товара, кроме того не оплатил товар, Продавец с легкой душою отказывается от исполнения договора?

[Гость Гость]

Вы, все же, выясните данные правового кадастра: есть ли у вас права на квартиру?

Если есть - уведомьте предыдущего покупателя об отказе от принятия исполнения от него и продавайте квартиру другому. А на подачу иска о расторжении договора у вас есть 3 года, по крайней мере.

как у вас всё просто. А как продавец продаст квартиру другим, если он уже заключил договор купли-продажи? При заключении договора купли-продажи, нотариус забирает правоустанавливающие документы на квартиру... И отдаст их только после расторжения..

[Ahmetova]

Там же нет противоречия

В правилах описано расторжение по соглашению сторон

А в ГК все основания перечислены - и по соглашению сторон, и в одностороннем порядке отказ от договора 

[Гость Гость]

Продавец продал, а покупатель купил, согласно договора.. Как это покупатель не хотел передачи?? Это же настоящий договор передачи квартиры за оплату!!! Написано же: продана за сумму по договоренности.. Покупатель может взять свой экземпляр у нотариуса самостоятельно..

[Александр Чашкин]

Гость, нотариус отдал договора Продавцу, у покупателя его нет.

Интересно, у того нотариуса есть высшее юридическое образование? 

 

Покупатель не просил о передаче товара, что можно трактовать как отказ от принятия товара, кроме того не оплатил товар, Продавец с легкой душою отказывается от исполнения договора?

Вы, все же, выясните данные правового кадастра: есть ли у вас права на квартиру?

 

При заключении договора купли-продажи, нотариус забирает правоустанавливающие документы на квартиру... И отдаст их только после расторжения..

Это только в том случае, если нотариус сам осуществляет действия по гос.регистрации прав покупателя в правовом кадастре. А если он только удостоверил сделку, то правоустанавливающие документы остаются у продавца.

[Notary]

Не написано, что в рассрочку

[Ahmetova]

Статья 410. Момент исполнения обязанности продавца передать товар 

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент: 

1) вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; 

2) предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. 

Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом. 

2. В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.

 

У вас там "продал" и "купил". Приема-передачи не требуется. Считается, что товар передан. Как бы. 

Хотя права на него еще не возникли у покупателя. Они возникнут только с даты регистрации.

[Александр Чашкин]

Не написано, что в рассрочку

Увы. Из-за (долго искал цензурное слово) странностей того нотариуса один договор оформлен двумя сделками. 

 

Наверное, это объясняется только тем, что за услуги по  удостоверению 2х договоров нотариус получит больше денег, чем за один договор. 

[Гость Гость]

Дорогой Чашкин!! Нотариус ВСЕГДА забирал правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру у продавца, а взамен отдавал свой договор купли-продажи покупателю, для регистрации.

[Гость Мура]

Нотариус забрал у нас правоустанавливающие документы, отдавать не хочет

[Гость Гость]

Уважаемый Мура не предоставил текст второго договора. Вот скорее всего там и расписана рассрочка. Иногда нотариусы , в таких случаях, и удостоверяют дополнения к договору. Не запрещено. Кто-то раньше делал генеральную доверенность на авто на одном экземпляре, а кто-то разбивал на два. И так и так можно

[Гость Гость]

Нотариус забрал у нас правоустанавливающие документы, отдавать не хочет

и не отдаст, пока не будет расторжения договора. Или по соглашению сторон у нее или в судебном порядке по заявлению одной из сторон.

[Александр Чашкин]

Нотариус ВСЕГДА забирал правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру у продавца, а взамен отдавал свой договор купли-продажи покупателю, для регистрации.

Может быть, но это не существенно. 

До тех пор, пока переход прав на квартиру по договору купли-продажи не зарегистрирован в правовом кадастре, собственник остается юридическим собственником всегда может получить дубликат правоустанавливающего документа в установленном законом порядке.

 

В общем, если квартира все еще де юре принадлежит Муре (в чем лично я сомневаюсь) ему/ей следует уведомить покупателя и нотариуса об отказе от договора на основании п.4 ст.439 ГК в сроки, установленные ст.404 ГК. По истечении срока уведомления - истребовать у нотариуса правоустанавливающие документы. Не отдаст - получить дубликатты или оспорить отказ нотариуса в суде.

Если Мура категорически не желает продать квартиру текущему покупателю, то следует еще предпринять меры, гарантирующие правомерный отказ продавца от денег этого покупателя, как указывалось выше.

Если квартира уже не принадлежит Муре, то необходимо уведомить тех же лиц об отказе от договора на основании ст.442 ГК. Боюсь, что дальше придется, все-таки, идти в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения и восстановления в правовом кадастре сведений о правах нашего продавца на квартиру.

и не отдаст, пока не будет расторжения договора.

Расторжение договора ТСу допускать сильно нежелательно в силу существования в ГК РК п.4 ст.403.

[Гость Гость]

До тех пор, пока переход прав на квартиру по договору купли-продажи не зарегистрирован в правовом кадастре, собственник остается юридическим собственником всегда может получить дубликат правоустанавливающего документа в установленном законом порядке.

 

не может в установленном законом порядке!!! Это уже мошенничество! Он УЖЕ заключил договор купли-продажи. Он ПРОДАЛ квартиру. Он не может пойти и опять заключить сделку на эту же квартиру. Даже если право собственности не зарегистрировано! Он должен расторгнуть первый договор. При этом, где он возьмет дубликат договора? Может в ДЮ.  А что он там скажет ? Для получения дубликата, он должен написать: "Прошу выдать по утере или краже договора". Он же не скажет,что нотариус  забрал,т.к. уже сделка была заключена. 

[Александр Чашкин]

Он УЖЕ заключил договор купли-продажи. Он ПРОДАЛ квартиру. Он не может пойти и опять заключить сделку на эту же квартиру. Даже если право собственности не зарегистрировано!

До тех, пока мои права на недвижимое имущество, зарегистрированы в правовом кадастре - я являюсь собственником имущества. До тех пор, пока я собственник, - я имею право распорядиться принадлежащим мне имуществом. Если у меня не хватает какого-то документа для реализации этого права, я получу или восстановлю этот документ в установленном порядке.

Мошеннических действий здесь нет и быть не может, поскольку:

1) Мошенничество - это хищение чужого имущества путем обмана, а покупатель ничего продавцу не заплатил. Соответственно, нет факта завладения чужим имуществом (хищения);

2) Продавец уже уведомил неисполнительного покупателя об отказе от принятия оплаты и об отказе от договора, в целом. Соответственно нет факта обмана.

Он должен расторгнуть первый договор.

Кому он "должен"?

Субъект права вправе исполнять все и любые права, установленные для него Законом. Если Закон установил право отказа от договора при определенных условиях - он вправе от договора отказаться. И вправе это сделать невзирая на возможные недостатки подзаконных НПА.

[Гость Гость]

До тех, пока мои права на недвижимое имущество, зарегистрированы в правовом кадастре - я являюсь собственником имущества. До тех пор, пока я собственник, - я имею право распорядиться принадлежащим мне имуществом. Если у меня не хватает какого-то документа для реализации этого права, я получу или восстановлю этот документ в установленном порядке.

Мошеннических действий здесь нет и быть не может, поскольку:

1) Мошенничество - это хищение чужого имущества путем обмана, а покупатель ничего продавцу не заплатил. Соответственно, нет факта завладения чужим имуществом (хищения);

2) Продавец уже уведомил неисполнительного покупателя об отказе от принятия оплаты и об отказе от договора, в целом. Соответственно нет факта обмана.

Вы можете исстребовать дубликат, если потеряли документ или его украли. Но если вы обратились к нотариусу чтобы заключить договор купли-продажи, то отдаете добровольно документы на квартиру. Взамен нотариус отдает свой договор. Всё. Ваш прежний договор не действует, пока не жив новый, даже не зарегистрированный. у покупателя есть на это 6 мес., он его может зарегистрировать хоть завтра, рассрочка от этого не страдает. Но если вы, зная, где находится ваш прежний договор, берете дубликат, это уже обман.    

[Александр Чашкин]

Всё. Ваш прежний договор не действует

Не могли бы вы, Аноним, обосновать это утверждение какой-нибудь нормой гражданского законодательства? 

[Гость Мура]

Так все-таки п.4 ст.439 ГК  или п. ст.442 ГК. При 439- товар должен быть не передан, а по ст. 442- в отношении переданного товара.

Статья 410. Момент исполнения обязанности продавца передать товар

2) предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом. 

 

Чем не передача? Покупатель сам не обратился к Продавцу за ключами. Значит все-таки 442, не смотря на то, что гос. регистрация не проводилась?

[Александр Чашкин]

Так все-таки п.4 ст.439 ГК  или п. ст.442 ГК. 

Вы выяснили, сохранились ли за продавцом права на квартиру?

[Биржан Жарасбаев]

Что-то я разучился писать на форуме, не получается вставить текст. Пришлось прикрепить файл с выдержками из работы Договорное право. Вкратце, у обеих сторон будут проблемы с распоряжением квартирой на переходном этапе (между заключением ДКП и регистрацией права собственности покупателя). Вывод, продавцу придется ждать формального расторжения договора.

Брагинский.doc

[Александр Чашкин]

Вкратце, у обеих сторон будут проблемы с распоряжением квартирой на переходном этапе (между заключением ДКП и регистрацией права собственности покупателя). Вывод, продавцу придется ждать формального расторжения договора.

Рад Вас видеть здесь, Биржан!

Брагинский - это, конечно, голова! Но в обсуждаемой ситуации вроде как не было передачи квартиры во владение покупателю. А если передача была, то расторгать договор тем более нельзя, поскольку расторжение договора, в общем случае, не влечет реституцию.

IMHO, если передача товара была, продавцу необходимо искать именно возможность истребования товара от неисправного покупателя.