Недействителен договор аренды соотвественно и договор субаренды

[studious woman]

Только что, ОТТО 1945 сказал(а):

ваш арендодатель утратил право передавать имущество в субаренду, потому, что договор аренды признан недействительным, вспомните положение статьи 560 ГК РК:

1. Если иное не предусмотрено договором имущественного найма, досрочное прекращение договора имущественного найма влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора поднайма.

2. Если договор имущественного найма по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является недействительным, недействительным является и заключенный в соответствии с ним договор поднайма.

То есть Вы говорите о том, что договор субаренды недействителен по закону, и признание его недействительным через суд не обязательно....

[ОТТО 1945]

Только что, studious woman сказал(а):

То есть Вы говорите о том, что договор субаренды недействителен по закону, и признание его недействительным через суд не обязательно....

договор субаренды недействителен поскольку лицо которое заключило этот договор по решению суда лишилась этого права, а вы можете сослаться на решение суда и статью закона, подавать в суд точно не надо. 

[Конус]

 Otto 1945, так Вы мне не ответили на мой вопрос.

В нашем случае, добиваясь уменьшения размера субарендной платы, все-таки есть ли смысл сыграть на том обстоятельстве, что у субарендодателя отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие у него права сдачи помещений в субаренду по новым расценкам?

То есть, говорить в суде, что основной арендодатель (третье лицо в гражданском процессе) не осведомлен и не давал согласия арендатору, который выступает по отношению к нам как субарендодатель, изменять субарендную плату.

Это "проканает" в суде или нет?

[ОТТО 1945]

1 час назад, Конус сказал(а):

Это "проканает" в суде или нет?

максимум чего вы добьетесь, это расторгнете договор субаренды, поскольку ваш договор напрямую зависит от договора аренды с собственником и если в первоначальном договоре у арендатора (вашего субаредодателя) нет права передавать имущество в субаренду, то ваш договор будет признан недействительным с момента его заключения, а вы этого не хотите, используйте в суде, все что я писал выше, и все таки попробуйте договорится, поскольку нарушении хватает как с вашей так и со стороны субарендодателя   

[Конус]

4 часа назад, ОТТО 1945 сказал(а):

максимум чего вы добьетесь, это расторгнете договор субаренды, поскольку ваш договор напрямую зависит от договора аренды с собственником и если в первоначальном договоре у арендатора (вашего субаредодателя) нет права передавать имущество в субаренду, то ваш договор будет признан недействительным с момента его заключения, а вы этого не хотите, используйте в суде, все что я писал выше, и все таки попробуйте договорится, поскольку нарушении хватает как с вашей так и со стороны субарендодателя   

То есть, Вы предлагаете пойти затем в ходе судебного разбирательства  на заключение медиативного соглашения?

А про нарушения, которые Вы считаете, что имеются в достатке и у субарендодателя? Про них можно разъяснить поподробнее. Ну, так сказать, осведомлен, значит, вооружен. Мало ли что..

[ОТТО 1945]

36 минут назад, Конус сказал(а):

То есть, Вы предлагаете пойти затем в ходе судебного разбирательства  на заключение медиативного соглашения?

А про нарушения, которые Вы считаете, что имеются в достатке и у субарендодателя? Про них можно разъяснить поподробнее. Ну, так сказать, осведомлен, значит, вооружен. Мало ли что..

как я и указывал выше, нельзя просто забрать часть ранее переданного в аренду имущества, не получив от вас на то согласия, должен быть допик. давите на этот факт, также чем меньше площади вы арендуете, тем меньше сумма арендной платы, она не могла остаться без изменении. 

[aslanKUATBEKOV]

Раз заварили эту кашу в суде и возникли сложности, то договариваетесь и идите на мировую. Так как Вам обоим есть, что терять. Как говорится, вы в одной лодке: если выбросишь - потоплю за собой. Ведите переговоры письменно с контрагентом и придите к консенсусу. Изначально видно же, что у обоих сторон есть промахи и обе стороны не безгрешны. Если что, копайте на субарендатора как можно больше (в рамках закона, конечно) и манипулируйте, но не переусердствуете! 

[Конус]

Спасибо за совет! Учту.

[Конус]

Уважаемый ОTTO 1945!

Возникла непредвиденная проблема.

В пункте 2.2 Договора предусмотрено положение, что размер ежемесячной арендной платы может изменяться не более одного раза в год.

Получается, что в Договоре механизм повышения субарендодателем субарендной платы в одностороннем порядке  как бы установлен сторонами.

Прочитал судебные акты по таким вопросам и пришел к таким выводам.

         Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего увеличения арендодателем арендной платы, но не определен порядок ее расчета при таком увеличении, арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.

Вместе с тем, существует еще один нюанс. Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором. Суды отказывают в удовлетворении требований арендодателя о взыскании арендной платы в повышенном размере, если будет установлено, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном порядке между сторонами не достигнуто, а арендатор возражает против такого изменения.

В нашем Договоре не прописана процедура оформления изменения.

Может быть, заострить суда при уточнении иска именно на этом обстоятельстве внимание.

Есть ли шанс отыграться на этом моменте?

[Конус]

Есть тут еще один имеющий существенное значение для дела  аспект, который я возможно  и упустил, излагая в данной теме свой вопрос.

         Дело в том, что размер арендной платы у нас в Договоре выражен в твердой денежной сумме. А ведь, как известно, размер арендной платы, по общему правилу, должен оставаться неизменным в течение всего срока аренды.

Если взять в нашем случае пункт 2.2  Договора,  где  указано лишь на то, что размер ежемесячной  арендной платы может изменяться не более одного раза в год, то есть будет  пересмотрен сторонами в будущем, то это означает, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением.

Дело в том, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 546 ГК РК, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 380 ГК РК), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

В рассматриваемом договоре субаренды содержится лишь положение о возможности изменения субарендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов.

Как Вы считаете, такие доводы будут приемлемы в суде? Есть ли здесь хоть какая-то перспектива?

 

[Конус]

Вот черт! Я-то самое главное забыл.

В настоящем случае договор  субаренды от 31 мая 2016 года № АШ-18 заключен на срок с 1 июня 2016  года по 30 апреля 2017 года, то есть менее одного года. Поэтому размер арендной платы по договору не мог быть вообще изменен в силу прямого запрета, установленного пунктом 3 статьи 546 ГК РК.

[ОТТО 1945]

7 часов назад, Конус сказал(а):

Как Вы считаете, такие доводы будут приемлемы в суде? Есть ли здесь хоть какая-то перспектива?

вы путаете, арендная плата подлежит корректировки (уменьшению) потому, что у вас арендуемая площадь стала меньше чем было предусмотрено договором, а цитируемые вами нормы, вообще отношения не имеют, условно, вы платили аренду за 100 кв.м, теперь у вас 70 кв. м., соответственно вы не можете платить аренду как за 100, вот и все. 

[Конус]

Не понял, что я здесь путаю?

[ОТТО 1945]

1 минуту назад, Конус сказал(а):

Не понял, что я здесь путаю?

вы должны указать, что размер арендной платы ДОЛЖЕН быть меньше поскольку у вас арендуемая площадь меньше, а статьи кодекса которые вы цитируете вообще не о том и к делу отношения не имеют.  вы в суде должны показать, что арендодатель нарушает условия договора, в одностороннем порядке забирает у вас часть имущества, при этом требует ту же плату и так далее .... 

[Конус]

1 час назад, ОТТО 1945 сказал(а):

вы должны указать, что размер арендной платы ДОЛЖЕН быть меньше поскольку у вас арендуемая площадь меньше, а статьи кодекса которые вы цитируете вообще не о том и к делу отношения не имеют.  вы в суде должны показать, что арендодатель нарушает условия договора, в одностороннем порядке забирает у вас часть имущества, при этом требует ту же плату и так далее .... 

Уважаемый Оtto1945!

 То есть, как я Вас понял, то суду следует показать следующее.

В отсутствие государственного регулирования  платы за имущественный наем договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании соответствующей статьи ГК РК может  отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

        Так что ли? Ну вроде бы наши суды не применяют в своей судебной практике понятие "злоупотребление стороной своим правом"? 

 

О злоупотреблении правом.

У россиян на этот счет имеется очень хорошее информационное письмо  Президиума Высшего Арбитражного Суда  РФ от 25.11.2008 N 127.

В этом письме даются четкие разъяснения.

«…В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребления в иных формах.

Злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, в результате которых другая сторона не могла реализовать принадлежащие ей права.

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика..».

 

[aslanKUATBEKOV]

1 час назад, Конус сказал(а):

У россиян на этот счет имеется очень хорошее информационное письмо  Президиума Высшего Арбитражного Суда  РФ от 25.11.2008 N 127.

Ну что за привычка цитировать законодательство и судебную практику иностранных стран? В РФ свое право, у нас свое, в Северной Корее свое, в Новой Зеландии свое. Суды применяют только наше законодательство.

[Конус]

А наше и российское законодательство практически идентичны.

Наша и российская судебная система, традиции, законодательство вышли из одного и того же советского яйца

[aslanKUATBEKOV]

29 минут назад, Конус сказал(а):

А наше и российское законодательство практически идентичны.

Наша и российская судебная система, традиции, законодательство вышли из одного и того же советского яйца

Я, конечно, все понимаю, но Вы же не предоставите суду постановления российских судов в качестве примеров.

У Вас в договоре указана фиксированная сумма за определенное количество кв.м. Но фактически Вас предоставлено меньше, поэтому требуйте перерасчета суммы пропорционально площади

[Конус]

Думаете, подойдут к такому случаю данные требования?

В российском гражданском праве это расписано так.

Вы считаете, что предлагаемые Вами для применения в суде требования применимы в нашем случае. Нашел на российском сайте, где расписаны случаи. когда можно заявить такие требования. Они и в нашем законодательстве те же самые.

"...В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. При этом размер арендной платы может изменяться сторонами не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

… В ряде случаев, предусмотренных законодательством, арендатор в одностороннем порядке может потребовать уменьшения арендной платы. Это может произойти в следующих случаях.

1. Когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Это могут быть, прежде всего, обстоятельства непреодолимой силы, например, явления стихийного характера (наводнения, заносы, пожары), военные действия.

Например. Предприятие арендует нежилое помещение и использует его под склад. В помещении не по вине арендатора произошел пожар. Состояние помещения значительно ухудшилось. В этом случае арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы.

2. Когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Например. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатору был передан грузовой автомобиль с прицепом. Арендатор предполагал использовать прицеп для перевозки пищевых продуктов, о чем он заранее уведомил арендодателя. Впоследствии выяснилось, что для использования в этих целях прицеп непригоден. При наличии данных обстоятельств арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием об уменьшении размера арендной платы.

3. Когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

Например. Арендодатель не уведомил арендатора при заключении договора о том, что торговое оборудование является предметом залога. Узнав об этом, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы.

4. Когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Например. Во время весеннего паводка помещению, расположенному на первом этаже, был нанесен значительный ущерб. Арендатор обратился к арендодателю с требованием произвести капитальный ремонт помещения. В разумный срок ремонт арендодателем выполнен не был. В такой ситуации арендатор вправе потребовать уменьшения размера платы за пользование имуществом.

Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. При увеличении (уменьшении) размера арендной платы по договору, подлежащему государственной регистрации, необходимо иметь в виду, что если соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений в отношении размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно в соответствии с п. 3 ст. 433 и ст. 452 ГК РФ считается незаключенным…»

[Конус]

Порылся я еще раз в Интернете.

И нашел я наконец таки кое-что пригодное к моей ситуации из российской судебной практики. Привожу ниже.

«… В судебной практике возникают споры о том, может ли имущество, являющееся объектом договора аренды между определенными сторонами, быть предметом иного договора аренды между теми же сторонами.

Вывод из судебной практики: По вопросу возможности заключения сторонами нового договора аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды существует две позиции судов.

Позиция 1. Стороны не вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 N КГ-А40/355-09 по делу N А40-37658/08-77-267

"...Ответчику помещения были переданы в пользование по акту от 08.04.2002. По истечении срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендованными помещениями при отсутствии возражений истца. Договор аренды от 08.04.2002 N 134/2002 был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации...

 

Исковые требования истца основаны на договоре аренды от 28.09.2007 N 2-363/07, заключенного между сторонами.

Однако, на момент заключения указанного договора, договор от 08.04.2002 не был расторгнут (прекращен) в установленном порядке, в связи с чем стороны не вправе были заключить договор аренды на новый срок с иными условиями.

 

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в иске.

 

Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды от 08.04.2002 прекращен с момента заключения нового договора, отклоняется, т.к. в договоре аренды от 28.09.2007 не содержатся условия о прекращении ранее заключенного договора аренды, а в соответствии с нормами гражданского законодательства договор аренды может быть расторгнут по соглашению или в случае одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ)..."

Думаю, что можно из этого случая что –то выжать полезное и по моей ситуации.

А как Вы считаете, Otto1945? Что скажете?

[Конус]

               Сегодня состоялось наконец-то через большой промежуток времени первое судебное заседание, на котором собрались практически все участники спора.

               Мы выступаем в качестве основного истца. Наши требования следующие: 

                признать недействительным пункт 2.1 Договора субаренды   в части одностороннего повышения Субарендодателем арендной платы, приняв за основу редакцию этого пункта, изложенного в  подготовленном истцом протоколе разногласий  к указанному Договору.  

      расторгнуть Договор субаренды нежилого помещения в Торговом центре, расположенном в жилом комплексе, заключенный Субарендодателем с третьим лицом  с  переводом всех прав и обязанностей по заключенному договору на основного субарендатора.

Суд также принял к рассмотрению встречные исковые требования Субарендодателя - о взыскании задолженности по арендной плате и освобождении субарендатором арендуемого помещения.

Мы со своей стороны тут же подали в письменном виде ходатайство об оставлении встречного искового заявления без рассмотрения. Свою позицию в вышеназванном ходатайстве изложили так. Привожу ниже выдержку из ходатайства об оставлении встречного искового заявления без рассмотрения.

"...При предъявлении встречного иска важно учитывать то, что в отношении процедуры его подачи в суд действуют абсолютно все правила, установленные для предъявления обычного иска.

Так, Разделом 8 договор  субаренды от мая 2016 года, заключенного между сторонами, предусмотрен претензионный порядок урегулирования спора. Указанный порядок истцом по встречному иску ТОО «____» не соблюден. Доказательств направления ответчику по встречному иску претензий истец по встречному иску суду не не представил.

Условие о претензионном порядке обязательно должно предшествовать обращению с иском в суд и несет не материально-правовой, а процессуальный характер, что придает этому условию обязательность его исполнения вне зависимости от того, является ли гражданско-правовой договор расторгнутым. 

Следует отметить, что по смыслу подпункта 6)  пункта 2 статьи 148, подпункта 5) пункта 1 статьи 149, подпункта 1) статьи 279 ГПК РК досудебный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на оплату государственной пошлины  и со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Поскольку  районный суд своим определением  ошибочно принял встречное исковое заявление истца к своему производству, то в  рассматриваемой  ситуации в  соответствии с подпунктом 1) статьи 279 ГПК РК суд должен  оставить исковое заявление без рассмотрения, если истцом не был соблюден установленный законом предусмотренный договором сторон порядок досудебного урегулирования спора и возможность применения этого порядка не утрачена.

На основании изложенного, руководствуясь  статьями 46, 279 ГПК РК,

П Р О Ш У:

1.       Рассмотреть настоящее ходатайство об оставлении иска без рассмотрения.

2.      Оставить встречное исковое заявление субарендодателя ТОО «____» к субарендатору   о взыскании суммы задолженности и освобождении помещения  без рассмотрения..."

Судья, получив из канцелярии это ходатайство, отложила судебное заседание на завтра.

Как думаете, удовлетворит суд наше ходатайство? Есть тут основания для оставления встречного иска  без рассмотрения? Ответьте.

 

 

[Конус]

           Постоянно себя ловлю на одной и той же мысли.

Почему у нас в Казахстане так и не научились давать более или менее толковых, а самое главных обстоятельных, разъяснений тех или иных спорных ситуаций? Почему наши казахстанские суды, а это, как правило, судьи самого Верховного Суда РК, при вынесении своих судебных вердиктов для обоснования своей позиции прибегают к разъяснениям, которые в большом изобилии выдают на гора  Верховный Суд РФ и ВАС РФ? Какое-то единообразие в правоприменительной практике у россиян имеется. По крайней мере, там хотя бы провозгласили об этом и стремятся это требование выдерживать.

А у нас опять полный бардак и хаос в этих делах. Одним слово, махновщиной попахивает. Сам Верховный Суд РК зачастую полностью игнорирует им же изданные собственные Нормативные постановления.   

Вот и сейчас я нашел важные ответы на свои вопросы у россиян. Ведь наш ГК РК за небольшими исключениями это не более, чем хорошая  копия ГК Российской Федерации. Это и так признается открыто нашими казахстанскими практиками.

Вопрос: ...По истечении срока договора аренды арендодатель направил предложение арендатору о заключении нового договора с некоторыми изменениями. Из-за возникших разногласий при заключении нового договора имеет ли право арендатор на обращение в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок на прежних условиях, если соглашение сторон о передаче разногласий по договору для разрешения в суде отсутствует? (Консультация эксперта, 2009)

Вопрос: Между контрагентами (коммерческими организациями) заключен договор аренды нежилого помещения. По истечении срока договора арендодатель направил предложение арендатору о заключении нового договора аренды, при этом некоторые условия договора изменены. Из-за возникших разногласий при заключении нового договора имеет ли право арендатор на обращение в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок на условиях, которые были в первоначальном договоре аренды, если соглашение сторон о передаче разногласий по договору для разрешения в суде отсутствует?

Ответ: Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установлено п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При этом абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ предусматривает, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

(Примечание. Это подходит к нашему случаю)

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из вышеизложенного действующим законодательством не предусмотрено обязательное заключение договора аренды на новый срок по требованию одной из сторон (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05).

Таким образом, при наличии соглашения сторон судом могут быть рассмотрены разногласия по условиям нового договора аренды, но арендатор не вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок в независимости от наличия или отсутствия разногласий.

Данные выводы подтверждаются судебной практикой (см., например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 16.01.2007, 09.01.2007 N Ф03-А51/06-1/5111, ФАС Московского округа от 20.11.2000 N КГ-А40/5277-00).

Л.Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

15.07.2009

[Конус]

Ну, наконец-то, процесс закончился  в суде первой инстанции  нашей победой. Наши требования частично удовлетворены. Привожу ниже текст судебного решения

РЕШЕНИЕ

именем Республики Казахстан

 

23 сентября 2016 года                                                              город Астана

 

Сарыаркинский районный суд города Астаны в составе председательствующей судьи Муздыбаевой Л.Р., при секретаре судебного заседания  Нурпеисове Н., с участием представителя истца_____. действующего по доверенности от 02.06.2016 года, представителя ответчика ТОО «АШ» _______ действующей по доверенности от 13.07.2016 года, представителя третьего лица ТОО «M KZ» ______. действующей по доверенности от 22.07.2016 года рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску физического лица С  к ТОО «АШ» о признании недействительным пункта 2.1 договора от 31 мая 2016 года, расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01 июня 2016 года и по встречному иску ТОО «АШ» к С об освобождении помещения, взыскании задолженности, 

 

УСТАНОВИЛ:

 

Истец обратился в суд с иском к ответчику ТОО «АШ» о признании недействительным пункта 2.1 договора от 31 мая 2016 года, расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01 июня 2016 года заключенного между субарендодателем и индивидуальным предпринимателем К.

Требования свои мотивировал тем, что 09.06.2015 года между сторонами был заключен договор субаренды помещения на срок с 01 июля 2015 года по 31 мая 2016 года. Далее, 31.05.2016 года стороны заключили договор субаренды № АШ-18, в котором ответчик в одностороннем порядке изменил размер арендной платы в сторону его существенного повышения. Указанный договор был истцом подписан, с учетом протокола разногласий. Поскольку размер арендной платы в период действия договора имущественного найма, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению, договор между сторонами заключен на срок менее года, ответчик не вправе был в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы с 96 000 тенге до 150 000 тенге. Более того, ответчик заключил договор субаренды с третьим лицом индивидуальным предпринимателем Казимовой, вычленив у истца часть арендуемой площади, в виду чего на основании пункта 3 статьи 557 Гражданского кодекса просит расторгнуть договор субаренды нежилого помещения расположенного в Торговом центре, жилого комплекса «Каскад» заключенный между ответчиком и ИП Казимовой 1 июня 2016 года.

В судебном заседании представитель истца _____ действующий по доверенности от 02.06.2016 года, требования поддержал, указывая на то, что оснований для повышения арендной платы по договору субаренды от 31.05.2016 года у ответчика не имелось. В обоснование одностороннего увеличения размера арендной платы ответчиком не представлены документы подтверждающие необходимость повышения арендной платы (увеличение ставки налоговых платежей, размера арендной платы по договору аренды заключенному между ТОО «АШ» и ТОО «M KZ» и т.д.). Встречные исковые требования просил суд оставить без рассмотрения,.

Представитель ответчика ТОО «АШ» _______. действующая по доверенности от 13.07.2016 года исковые требования С. не признала, суду пояснила, что ранее действующий договор от 09.06.2015 года прекратил свое действие, в связи с истечением срока. После чего, 31.05.2016 года стороны заключили новый договор. 06.06.2016 года С. направлен протокол разногласий, который не был рассмотрен, в виду подписания сторонами договора. Поскольку при заключении договора от 31.05.2016 года требования предъявляемые законодательством к форме сделки были соблюдены, просила суд в иске отказать. С требованием о расторжении договора с ИП К., также не согласилась, указывая на то, что ИП К занимает площадь согласно заключенного ею договора и никакого отношения к площади занимаемой Сейфуллиной А. не имеет.

Поскольку С производит оплату за аренду помещения в размере ранее установленным договором в сумме 96 000 тенге, за ней образовалась задолженность в сумме 134 000 тенге, просит суд взыскать в пользу ТОО указанную задолженность, а также обязать Сейфуллину А. освободить занимаемую площадь.

Представитель третьего лица, на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельные требования на предмет спора ТОО «M KZ» Рахимбекова Д.М. действующая по доверенности от 22.07.2016 года, суду пояснила, что между ТОО «АШ» и ТОО «M KZ» 22 декабря 2014 года заключён договор аренды нежилого помещения в Торговом комплексе «Х» со сроком действия до 31.10.2016 года. По условиям договора ответчику предоставлено право сдачи помещения в субаренду. С момента заключения договора до настоящего времени размер арендной платы за пользование указанным имуществом не изменялся.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца С, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика Н  на судебное заседание не явились, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к  следующему.

22 декабря 2014 года между ТОО «АШ» и ТОО «M KZ» заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 2264,2 кв.м., с арендной платой 300 000 тенге ежемесячно, со сроком действия договора до 30.11.2015 года, с правом сдачи в субаренду. Дополнительным соглашением от 04 ноября 2015 года срок действия договора продлен до 31.10.2016 года.

На основании указанного договора ТОО «АШ» заключило с С договор субаренды от 22.05.2015 года.

По условиям договора истцу С  передано в пользование помещение общей площадью 8,5 кв.м. с ежемесячной оплатой 40 000 тенге, со сроком действия договора до 30 апреля 2016 года.

31 мая 2016 года между сторонами заключен договор на то же помещение, на тех же условиях, за исключением пункта 2.1., в котором размер ежемесячной арендной платы составил 150 000 тенге.

Не соглашаясь с повышением размера арендной платы в одностороннем порядке, Сейфуллиной А.Б. в адрес ТОО «Анар – Шығыс» был направлен протокол разногласий.

Несогласие с существенным увеличением размера арендной платы, послужило основанием для обращения истца в суд, поскольку протокол разногласий ТОО «АШ» был отклонен.

Из положения пункта 2 статьи 557 Гражданского кодекса (далее по тексту ГК) следует, что при заключении договора имущественного найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

При этом, соглашение сторон  в части увеличения размера арендной платы за пользование имуществом достигнуто не было, в связи с чем, суд признает доводы С  о недействительности пункта 2.1 договора от 31.05.2016 года обоснованными.

Заключение нового договора с внесением изменений в пункт договора в части повышения арендной платы, по мнению суда, объективными причинами не обусловлено, поскольку размер арендной платы между  ТОО «АШ» и ТОО «M KZ» остался в редакции договора от 22.12.2014 года, иные основания для повышения размера арендной платы ответчиком ТОО «АШ» суду не приведены.

Поэтому, заключая новый договор на тех же условиях, с увеличением  размера арендной платы, ТОО «АШ» использовал свое доминирующее положение.

Представителем истца по первоначальному иску _____ в судебном заседании было заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ГУ «Управление государственных доходов по Сарыаркинскому району города Астаны», которое судом было отклонено, поскольку предъявленные требования не затрагивают права, свободы и законные интересы государственного учреждения.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству, истцу С было предложено судом уточнить исковые требования, решить вопрос о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ИП К, однако указанные действия истцом выполнены не были.

Ввиду чего, по инициативе суда определением от 25 августа 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, на предмет спора на стороне ответчика привлечен индивидуальный предприниматель К.

Из текста искового заявления следует, что заключая договор  субаренды от 01.06.2016 года с ИП К, Субарендодатель (ТОО «АШ») вычленил у истца Сейфуллиной А. часть арендуемой площади.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству истец С  поясняла, что обращение в суд с требованием о расторжении договора между ТОО «АШ» и ИП К, вызвано тем обстоятельством, что ИП К занимает торговую площадь недалеко от ее торговой точки и реализует аналогичный товар, что значительно снижает её доходы.

Между тем, договор субаренды от 01.06.2016 года между указанными лицами не заключался.

Так, из представленного ИП К договора следует, что договор заключен между ТОО «АST» и ИП Казимовой Е.Ю., дата заключения 31 марта 2016 года. По условиям договора, последнему предоставлено в пользование нежилое помещение площадью 2,0 кв.м. расположенное на первом этаже Торгового центра в жилом комплексе «Каскад», с ежемесячной арендной платой 60 000 тенге.

Согласно статьям 72,73 Гражданского процессуального кодекса (далее – ГПК, обязанность доказывания и представления доказательств возлагается на стороны, каждая  сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, использовать средства защиты, утверждать, оспаривать факты, приводить доказательства и возражения против доказательств в установленные судьей сроки, которые соответствуют добросовестному ведению процесса и направлены на содействие производству.

В соответствии с пунктом 2 статьи 255 ГПК суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований.

Исходя из заявленного С требования о расторжении  договора от 01.06.2016 года заключенного между ТОО «АШ» и ИП К, с переводом всех прав и обязанностей по заключенному договору на С, требование о его расторжении подлежит отклонению, поскольку предполагаемый истцом договор между сторонами не заключался.

Обсуждая встречные исковые требования, суд пришел к следующему.

ТОО «АШ» обращаясь с требованием об освобождении Сейфуллиной А.Б. занимаемой ею площадью, полагает, что договор аренды нежилого помещения от 31 мая 2016 года заключенного между сторонами расторгнут, поскольку в адрес С  было направлено 01 июля 2016 года уведомление о его расторжении.

Глава 7 договора от 31 мая 2016 года предусматривает основания для досрочного расторжения договора.

Так, из пункта 7.3 договора следует, что досрочное расторжение договора может иметь место по взаимному согласию сторон.

Пункт 7.4 договора предусматривает право каждой стороны на расторжение договора в одностороннем порядке, при этом, Субарендодатель должен предупредить Субарендатора не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения договора.

Cодержание нормы статьи 402 ГК предусматривает, что соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии со статьей 401 ГК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законодательными актами или договором.

Из смысла приведенной правовой нормы следует, что в случае, если стороны не достигли соглашения о досрочном расторжении договора, он подлежит расторжению в судебном порядке.

Между тем, стороны не достигли соглашения о досрочном расторжении договора, в судебном порядке договор не расторгнут, поэтому встречное исковое требование ТОО «АШ» об освобождении С нежилого помещения, суд признает преждевременным и подлежащим оставлению без удовлетворения.

Поскольку суд пришел к выводу о недействительности пункта 2.1 договора, требование ТОО «АШ» о взыскании задолженности подлежит судом отклонению.

Ходатайство представителя истца по первоначальному иску _____. об оставлении встречного иска без рассмотрения, по тем основаниям, что истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора, судом отклонено, поскольку ТОО «АШ» не заявлено требование о расторжении договора аренды, предусматривающее досудебное разрешение спора. 

Руководствуясь статьями 223-226 ГПК, суд

 

РЕШИЛ:

 

           Иск С к ТОО «АШ» о признании недействительным пункта 2.1 договора от 31 мая 2016 года, расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01 июня 2016 года удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 2.1 договора субаренды №АШ-18 от 31 мая 2016 года заключенного между ТОО «АШ» и С.

В удовлетворении требований С к ТОО «АШ» о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01 июня 2016 года заключенного между ТОО «АШ» и индивидуальным предпринимателем К отказать.

Встречные исковые требования ТОО «АШ» к С об освобождении помещения и взыскании задолженности оставить без удовлетворения.

 

[Конус]

Хочу выразить большую благодарность Otto 1945 за его дельные советы и предложения! Спасибо, коллега, за помощь!

[ОТТО 1945]

4 часа назад, Конус сказал(а):

Хочу выразить большую благодарность Otto 1945 за его дельные советы и предложения! Спасибо, коллега, за помощь!

был рад помочь :)