Закон о долевом участии - есть какие-нибудь идеи, как это будет?

[Crick]

Позволю вмешаться в интересную дисскусию, т.к. пришлось и мне сейчас заняться вопросами долевого строительства. Сдаётся мне, что в словах Sabka есть большая доля истины.

В рассматриваемом нами случае речь первоначально идёт об инвестировании денег в строительство жилого дома со стороны инвесторов (физ. или юрид.лиц). Ключевым моментов в отделении понятий, что следует понимать под обычным инвестированием и что следует понимать под вложением денег в долевое строительство является цель, которую преследуют инвестор и дольщик соответственно. Согласно пп. 11) ст. 1 Закона "О ДУ в ЖС" под дольщиком понимается: У обычного инвестора нет никакой потребности в жилье, соответственно он не рассматривается как долщик. Цель, которую преследует инвестор, - это получение дохода от инвестирования своих денег. Но, как только инвестор продаёт свою долю в строительстве жилых домов обычным физ.лицам, которые нуждаются именно в жилье, то на мой взгляд договор инвестирования трансформируется в договору ДУ (о чём и говорила уважаемая Sabka), т.к. будет обладать всеми его существенными признаками. Если я договор по своей сути являющийся договором аренды назову договором купли-продажи, от этого же он не будет рассматриваться как договор к-п, не так ли?

В том-то все и дело? уважаемая Эвитта, что критерий на который вы ссылаетесь очень ЖИДКИЙ, а потом, с чего Вы решили, что у обычного инвестора не может быть потребности в жилье, а у необычного значит может??? Законодательством не определено какие потребности могут быть у обычного инвестора, а какие у необычного инвестора. Тем более, что в Законе о долевке в качестве дольщика могут быть как физические (обычные) лица, так и (не обычные) юридические лица, и в законе об инвестициях инвесторами могут быть (необычные) физические лица, так и (обычные) юридические лица. Соответственно невозможно определить какие именно преследуют (потребности) цели те или иные лица. Вы указываете, что инвестор преследует основную цель - извлечение прибыли, но не факт, что юридическое лицо (Дольщик) по договору ДДУ не преследует такуюже цель. Вы предполагаете, что при продаже инвестором своей доли физ лицам, инвестиционный договор трансформируется в ДДУ. В том-то и дело, уважаемая Эвитта, что при продаже..., но никто же не говорит о продаже, я говорил о договоре цессии.

Тогда получается следующая ситуация, был инвестиционный договор между юр.лицом-застройщиком и юр.лицом-инвестором, далее инвестор путем заключения цессии с физ лицом, цитирую: "Трансформирует" инвестиционный договор в Договор долевого участия, так как физ. лицо имеет потребности в жилье....АБСУРД!!!

Еще один важный момент на который Вы-уважаемая Эвитта указываете, цитирую дословно: Если я договор по своей сути являющийся договором аренды назову договором купли-продажи, от этого же он не будет рассматриваться как договор к-п, не так ли? Абсолютно верно рассуждаете, а знаете почему, уважаемая Эвитта, вы пришли к такому выводу, а потому, что Вы точно занете содержание, сущность и существенные признаки каждого из названных Вами видов договоров, будь-то купля-продажа или договор аренды и соответственно можете их разграничить. А побробуйте разграничить одно от другого, при условии что называете вы их по разному, например инвестиционный договор и ДДУ, а сущность у них одна. Какие черты и признаки каждого из договоров Вы можете озвучить????? Поэтому я в своей предыдущей месаге указал один процессуальный отличительный признак ДДУ, от инвестиционного и иных договоров, это то, что ДДУ подлежит обязательному учету в уполномоченном органе, и считается заключенным с момента такого учета.

Исходя из вышеизложенного не могу согласится с Вами и Sabkoй........

P.S.

Уважаемая Эвитта, я конечно извиняюсь за свой сарказм, но по другому не смог.....

С важением,

Crick

Изменено 7 Марта 2007 пользователем Crick

[Эвитта]

P.S.

Уважаемая Эвитта, я конечно извиняюсь за свой сарказм, но по другому не смог.....

Нет, не извиняю! В общем то это не сарказм был, а продолжение дискуссии, так что всё нормально

В том-то все и дело? уважаемая Эвитта, что критерий на который вы ссылаетесь очень ЖИДКИЙ, а потом, с чего Вы решили, что у обычного инвестора не может быть потребности в жилье, а у необычного значит может??? Законодательством не определено какие потребности могут быть у обычного инвестора, а какие у необычного инвестора. Тем более, что в Законе о долевке в качестве дольщика могут быть как физические (обычные) лица, так и (не обычные) юридические лица, и в законе об инвестициях инвесторами могут быть (необычные) физические лица, так и (обычные) юридические лица. Соответственно невозможно определить какие именно преследуют (потребности) цели те или иные лица. Вы указываете, что инвестор преследует основную цель - извлечение прибыли, но не факт, что юридическое лицо (Дольщик) по договору ДДУ не преследует такуюже цель. Вы предполагаете, что при продаже инвестором своей доли физ лицам, инвестиционный договор трансформируется в ДДУ. В том-то и дело, уважаемая Эвитта, что при продаже..., но никто же не говорит о продаже, я говорил о договоре цессии.

Вообще то мои аргументы я бы "жидкими" не назвала. А дело в том, что есть большая разница между инвестированием денег для предпринимательской деятельности и долоевым участием в строительстве.

Разберём первый случай. Согласно п. 3 ст. 2 Закона РК "О долевом участии в жилищном строительстве":

3. Настоящий Закон не распространяется на отношения, не основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве, связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством.

Не думаю, что это просто так написали. Смотрим далее Закон "Об инвестициях":

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Законе

В настоящем Законе используются следующие основные понятия:

1) инвестиции - все виды имущества (кроме товаров, предназначенных для личного потребления), включая предметы финансового лизинга с момента заключения договора лизинга, а также права на них, вкладываемые инвестором в уставный капитал юридического лица или увеличение фиксированных активов, используемых для предпринимательской деятельности;

2) инвестиционная деятельность - деятельность физических и юридических лиц по участию в уставном капитале коммерческих организаций либо по созданию или увеличению фиксированных активов, используемых для предпринимательской деятельности;

Таким образом, отличительной особенностью инвестиционной деятельности является то, что она не направлена на удовлетворение инвесторами своих потребностей, а осуществляется для предпринимательской деятельности. Долевое же участие в строительстве ЖД осуществляется именно для удовлетворения потребностей дольщика в жилье. Если инвестор, скажем хочет обеспечить своих сотрудников служебным жильём, то он будет рассматриваться как дольщик и примет именно долевое участие в строительстве жилого дома, а не просто проинвестирует свои деньги.

Еще один важный момент на который Вы-уважаемая Эвитта указываете, цитирую дословно: Если я договор по своей сути являющийся договором аренды назову договором купли-продажи, от этого же он не будет рассматриваться как договор к-п, не так ли? Абсолютно верно рассуждаете, а знаете почему, уважаемая Эвитта, вы пришли к такому выводу, а потому, что Вы точно занете содержание, сущность и существенные признаки каждого из названных Вами видов договоров, будь-то купля-продажа или договор аренды и соответственно можете их разграничить. А побробуйте разграничить одно от другого, при условии что называете вы их по разному, например инвестиционный договор и ДДУ, а сущность у них одна. Какие черты и признаки каждого из договоров Вы можете озвучить????? Поэтому я в своей предыдущей месаге указал один процессуальный отличительный признак ДДУ, от инвестиционного и иных договоров, это то, что ДДУ подлежит обязательному учету в уполномоченном органе, и считается заключенным с момента такого учета.

Разница большая на самом деле, причём она относится и к строительной компании. Если будет иметь место инвестирование в недвижимость, то компании-застройщику не нужно получать лицензию на осуществление долевого строительства. Условия договора инвестирования в недвижимость согласовываются сторонами самостоятельно. Обязательные же условия договора долевого участия содержаться в соответствующем договоре. И опять же - указанное Вами отличие - учёт договора долевого строительства в ГАСКе.

Изменено 7 Марта 2007 пользователем Эвитта

[Crick]

Уважаемая Эвитта, у меня возникли некоторые вопросы:

1) Какие цели приследует юридическое лицо-Дольщик, заключившее ДДУ, потребность в жилье или предпринимательские цели???? И чем это подтверждается????

2) Укажите НПА или лучше статью, которая однозначно говорит о том, что если иначально был заключен договор инвестирования в недвижимость между юриком-застройщиком и юриком-инвестором, а затем, в последующем при уступке прав по договору цессии юриком-инвестором физическому лицу, данный договор цессии будет считаться ДДУ.

3)Вы пишите: "Если инвестор, скажем хочет обеспечить своих сотрудников служебным жильём, то он будет рассматриваться как дольщик и примет именно долевое участие в строительстве жилого дома, а не просто проинвестирует свои деньги." Тогда у меня такой вопрос, а если Инвестор в последующем передумает обеспечить жильем работникав и решит перепродать жилье?????? В таком случае ОН снова будет считаться инвестором, так как теперь он уже приследует цль получить прибыль, не так ли????

4) В каком НПА указывается, что инвестор не может инвестировать строительство жилищного строительства только в качестве Дольщика по договору ДДУ, а не в качестве Инвестора по инвестиционному Договору????

[Артур]

Всем САЛЮТ!!!!!!!

Кто-нибудь владеет новой инфой о порядке/правилах лицензирования застройщиков в Алматы? они уже утверждены или нет ДГАСКом?... всмысле как официальный документ они существуют?

Изменено 26 Марта 2007 пользователем ЙОЖИГ

[Гость Kazbek]

смотрите бб.ст.кз там люди говорят, что Элитстрой запустил хитроумную, а на самом деле топорную, схему избежания ЗРК О долевом участии

[Crick]

смотрите бб.ст.кз там люди говорят, что Элитстрой запустил хитроумную, а на самом деле топорную, схему избежания ЗРК О долевом участии

Казбек, а можно по точнее название сайта написать????

Заранее благодарен,

Crick.

[MASYC]

Коллеги!

Рассмотрим ситуацию.

ТОО "А" застройщик заключает договор с некой инвестиционной компанией ТОО "Б", по условиям которого ТОО "Б" осуществляет инвестирование в строительство объекта недвижимости (далее - Объект), строительство которого ведет ТОО "А".

По условиям данного договора, ТОО "Б" имеет все имущественные права на Объект. Инвестирование осуществляется равными долями в течение всего срока строительства.

Далее ТОО "Б", не являющееся застройщиком Объекта заключает предварительные договоры купли-продажи с физическими и (или) юр лицами на продажу квартир или доли имущественных прав в Объекте.

По таким предварительным договорам - Покупатели производят оплату предмета договора и получают квартиру в сроки, определенные предварительным и в последующем основным договором купли-продажи.

Вопрос: Будут ли распространяться нормы закона РК "О долевом участии......" на компанию ТОО "Б" и не сомнительна ли в целом такая схема ведения строительства объекта.

[MASYC]

Ups

[Гость мао]

такие схемки действуют давно с Москве (вообще в РФ)

заключают предварительный договор к-п квартиры, выдают вексель на получаемую сумму, после постройки заключают основной договор к-п

один из многих сравнительно несложных способов обхода долевого Закона

(однако есть ли вероятность признать ее притворной "долевой" сделкой не знаю)

[Артур]

Коллеги!

Рассмотрим ситуацию.

ТОО "А" застройщик заключает договор с некой инвестиционной компанией ТОО "Б", по условиям которого ТОО "Б" осуществляет инвестирование в строительство объекта недвижимости (далее - Объект), строительство которого ведет ТОО "А".

По условиям данного договора, ТОО "Б" имеет все имущественные права на Объект. Инвестирование осуществляется равными долями в течение всего срока строительства.

Далее ТОО "Б", не являющееся застройщиком Объекта заключает предварительные договоры купли-продажи с физическими и (или) юр лицами на продажу квартир или доли имущественных прав в Объекте.

По таким предварительным договорам - Покупатели производят оплату предмета договора и получают квартиру в сроки, определенные предварительным и в последующем основным договором купли-продажи.

Вопрос: Будут ли распространяться нормы закона РК "О долевом участии......" на компанию ТОО "Б" и не сомнительна ли в целом такая схема ведения строительства объекта.

1. во первых ТОО "Б" не может выступать в качестве продавца в договоре к/п с физиком поскольку собственник дома ТОО "А" (т.е. сам застройщик)...

!!!!!!! возможно будет заключить договор к/п ТОО "Б"с физиком после того как ТОО "А" продаст ТОО "Б" построенный и введенный в эксплуатацию дом.

2. Статья 390. ГК РК

Пункт 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения предусмотренного им договора, она обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Пункт 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если ТОО "Б" откажется от заключения основного договора или не уведомит физика или тот забудет уведомить о заключении основного договора или стороны не подпишут вовремя основной договор - ТО предварительный договор расторгается… физику возвращают денюжку и грят СПАСИБО за беспроцентный кредит! :-)))))

В общем риски только у Покупателя-Аля-Дольщика.... что не совсем являеться приемлемым с точки зрения маркетинга! ... и еще Банки принимая во внимание такие риски не особо хорошо будут кредитовать таких горе покупателей...

[Zima]

Коллеги, кто уже получил лицензию на привлечение ден средств дольщиков?

Кто может подсказать, 12% СК каким документом поддтверждается, т.е. в ГАСК какую "бумажку" нужно нести? (может достаточно гарантийного письма Застройщика?)

[Артур]

Коллеги, кто уже получил лицензию на привлечение ден средств дольщиков?

Кто может подсказать, 12% СК каким документом поддтверждается, т.е. в ГАСК какую "бумажку" нужно нести? (может достаточно гарантийного письма Застройщика?)

Первоначально (со слов специалистов отдела лицензирования ДГАСКа) подтверждающий документом был бухгалтерский баланс. 15.04.2007 они же сообщили, что нужно аудиторское заключение... сегодня сказали, что этот вопрос снова пересматривается и будет все таки бухгалтерский баланс… - чехорда

Официально подтвердить не могу к сожалению… но другой инфы нет…

[Zima]

Первоначально (со слов специалистов отдела лицензирования ДГАСКа) подтверждающий документом был бухгалтерский баланс. 15.04.2007 они же сообщили, что нужно аудиторское заключение... сегодня сказали, что этот вопрос снова пересматривается и будет все таки бухгалтерский баланс… - чехорда

Официально подтвердить не могу к сожалению… но другой инфы нет…

И на том спасибо!

Но если что, держите в курсе, плиззззз

[Crick]

Коллеги, кто уже получил лицензию на привлечение ден средств дольщиков?

Кто может подсказать, 12% СК каким документом поддтверждается, т.е. в ГАСК какую "бумажку" нужно нести? (может достаточно гарантийного письма Застройщика?)

Точно знаю, что первым бала компания "BI Group"

[validator]

Только до следующего этапа. Но и здесь, я думаю, можно схитрить. Если объект маленький и дольщиков соответственно тоже мало, то в принципе, если есть возможность продать все сразу, то договора заключайте датами в пределах до 01.01.07г. и будет вам счастье, если же такой возможности нет, то как говориться и сюда тоже НЕТ.

Небольшой вопрос: в указанной статье четко сказано

Статья 19.

2. Если разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия было выдано застройщику до введения в действие настоящего Закона, то положения, предусмотренные настоящим Законом, на застройщика не распространяются.

поэтому считаю, что и в разрешении должно быть указано "разрешение на строительство ПУТЕМ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ".

[Алмас]

Господа юристы! Пожалуйста ответьте к какому виду договора по ГК относится договор о долевом участии ?

Ситуация: Компания заключила договор о долевом участии в 2005-2006 г.г. , из текста договора следует, что компания обязуется передать право собственности на квартиру к определенному сроку. Покупатель только платит сумму из расчета за 1 кв. м , цена определена в договоре с привязкой к метрам квадратным.

Это договор купли -продажи? Или я не права?

И как вы понимаете понятие долгосрочный контракт на отгрузку товаров. Может ли быть такой при продаже квартир?

ПОЗДНИЙ ОТВЕТ НО ОН ОТНОСИТЬСЯ К СМЕШАНЫМ ДОГОВОРАМ.