Налог с продажи квартиры из-за перепланировки

[Гость Nomadkz]

Помогите! Продаю квартиру, стал ее собственником еще в 2005-м году по дарственной от родителей. Еще до дарственной родителями была сделана перепланировка - одна ненесущая перегородка в кирпичном доме смещена на метр. Ни родители, ни я перепланировку не узаканивали. В 2022-м году продаю по ипотеке, перед продажей (как порядочный гражданин :-((() узаконил перепланировку, зарегистрировал акт ввода в эксплуатацию. Теперь при оформлении купли-продажи мне нотариус говорит, что я должен буду платить налог 10% от всей стоимости квартиры (огромная сумма), т.к. акт ввода зарегистрирован всего месяц назад и не прошел год. Неужели это так, ведь владел этой квартирой на протяжении 16-ти лет?

[Burubek]

10 часов назад, Гость Nomadkz сказал:

Помогите! Продаю квартиру, стал ее собственником еще в 2005-м году по дарственной от родителей. Еще до дарственной родителями была сделана перепланировка - одна ненесущая перегородка в кирпичном доме смещена на метр. Ни родители, ни я перепланировку не узаканивали. В 2022-м году продаю по ипотеке, перед продажей (как порядочный гражданин :-((() узаконил перепланировку, зарегистрировал акт ввода в эксплуатацию. Теперь при оформлении купли-продажи мне нотариус говорит, что я должен буду платить налог 10% от всей стоимости квартиры (огромная сумма), т.к. акт ввода зарегистрирован всего месяц назад и не прошел год. Неужели это так, ведь владел этой квартирой на протяжении 16-ти лет?

У вас же право собственности не возникло в 2021-ом году. Но налоговая может увидеть в кадастре новые сведения в связи с изменением техпаспорта, и автоматом начислить налог. В таком случае придется вести с ними переписку и, возможно, решать дело в суде.

[ОТТО 1945]

12 часов назад, Гость Nomadkz сказал:

Помогите! Продаю квартиру, стал ее собственником еще в 2005-м году по дарственной от родителей. Еще до дарственной родителями была сделана перепланировка - одна ненесущая перегородка в кирпичном доме смещена на метр. Ни родители, ни я перепланировку не узаканивали. В 2022-м году продаю по ипотеке, перед продажей (как порядочный гражданин :-((() узаконил перепланировку, зарегистрировал акт ввода в эксплуатацию. Теперь при оформлении купли-продажи мне нотариус говорит, что я должен буду платить налог 10% от всей стоимости квартиры (огромная сумма), т.к. акт ввода зарегистрирован всего месяц назад и не прошел год. Неужели это так, ведь владел этой квартирой на протяжении 16-ти лет?

тут кажется нотариус тупит или налоговики как обычно сначала делают, а потом тебя заставляют бегать и доказывать, что ты не верблюд, в принципе ничего сложного, просто берете договор дарения (оригинал), можно еще справку с егов взять о наличии отсутствии недвижимости взять, там будет видно, что является основанием для приобретения вами права собственности, а главное, дата этого самого приобретения, принесете, покажите налоговикам и тему закроют, но перед этим еще раз поговорите с нотариусом, покажите документы, может она (он) тупит 

[Адал]

17 часов назад, Гость Nomadkz сказал:

Помогите! Продаю квартиру, стал ее собственником еще в 2005-м году по дарственной от родителей. Еще до дарственной родителями была сделана перепланировка - одна ненесущая перегородка в кирпичном доме смещена на метр. Ни родители, ни я перепланировку не узаканивали. В 2022-м году продаю по ипотеке, перед продажей (как порядочный гражданин :-((() узаконил перепланировку, зарегистрировал акт ввода в эксплуатацию. Теперь при оформлении купли-продажи мне нотариус говорит, что я должен буду платить налог 10% от всей стоимости квартиры (огромная сумма), т.к. акт ввода зарегистрирован всего месяц назад и не прошел год. Неужели это так, ведь владел этой квартирой на протяжении 16-ти лет?

Не все так однозначно, как того хотелось бы, в рамках ст.331 НК, где сказано, что должен пройти год и можно не платить налог от прироста стоимости.

Акт ввода в эксплуатацию - это тоже правоустанавливающий документ. Анализируя законодательство в области регистрации прав на недвижимое имущество не нашел однозначного ответа, но боюсь, что если у вас в справке с ЕГОВа сделана запись о перерегистрации объекта недвижимости с новой датой, то налоговики действительно могут считать датой возникновения права собственности эту новую дату. 

Объясню почему я так думаю - в Законе написано, что любые изменения идентификационных характеристик объекта подлежат государственной регистрации. Т.е. если вы делали перепланировку, например с изменением площади помещения (снесли стены кухни и сделали комнату-студию) - изменится тех. паспорт помещения (увеличится жилая площадь, уменьшится нежилая) что по сути является теми самыми "идентификационными характеристиками". В таком случае вы по сути стали бы собственником уже другого объекта недвижимости с другими характеристиками, тогда дата выдачи акта ввода в эксплуатацию отменит предыдущее право по договору дарения. 

Не могу утверждать точно, но я бы на вашем месте сходил на консультацию в налоговую все-таки.

 

[ОТТО 1945]

12 минут назад, Адал сказал:

Акт ввода в эксплуатацию - это тоже правоустанавливающий документ.

это действительно так, но если есть договор, то именно он таковым является, есть разные основания для возникновения права собственности, но в описываемом случае, это точно договор, просто ленивые пятые точки с налоговой сделали как обычно, не утруждая себя необходимостью посмотреть документы внимательно

14 минут назад, Адал сказал:

В таком случае вы по сути стали бы собственником уже другого объекта недвижимости с другими характеристиками, тогда дата выдачи акта ввода в эксплуатацию отменит предыдущее право по договору дарения. 

тут с вами не соглашусь, недвижимость та же, даже если были перепланировки, они касались внутренности той же самой недвижимости, собственником которого ТС и являлся, в данном случае акт ввода это не правоуставливающий документ, а просто акт ввода 

[Адал]

29 минут назад, ОТТО 1945 сказал:

тут с вами не соглашусь, недвижимость та же, даже если были перепланировки, они касались внутренности той же самой недвижимости, собственником которого ТС и являлся, в данном случае акт ввода это не правоуставливающий документ, а просто акт ввода 

ст. 1 п. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

12) идентификационные характеристики объекта недвижимости - сведения об объекте недвижимого имущества, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная), необходимые для целей ведения правового кадастра;

Неизвестно, какая именно была перепланировка, но если все же было так, как я описал, то

ст. 6 п.1 пп1

1. Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат:

      1) изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости, необходимых для ведения правового кадастра, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи;

Т.е. ТС обязан был в случае такой перепланировки внести изменения в правовой кадастр путем подачи соответствующего заявления.

Далее ст.7 п1

Статья 7. Правовое значение государственной регистрации

      1. Права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со статьями 4, 5 и 6 настоящего Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами.

      Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления.

При таком раскладе, выходит, что право собственности возникло в момент подачи заявления на внесение изменений в правовой кадастр, т.е. после узаконивания перепланировки и получения акта ввода в эксплуатацию.

 

Получается, что если бы ТС отказали в перепланировке - он бы получил штраф и обязательство восстановить все как было (устранить нарушения). В таком случае правоустановливающим документом как раз и являлся бы договор дарения изначальный. Но т.к. ТС самостоятельно узаконил перепланировку, то такое изменение подлежало бы обязательной гос.регистрации, где и приняли бы решение на основании уже всех предыдущих документов - договора дарения, акта ввода в эксплуатацию и т.п. Т.е. выходит, что это уже новое право собственности, вытекающее не только из договора дарения и течение времени для нее другое.

[ОТТО 1945]

6 минут назад, Адал сказал:

Т.е. ТС обязан был в случае такой перепланировки внести изменения в правовой кадастр путем подачи соответствующего заявления.

Далее ст.7 п1

Статья 7. Правовое значение государственной регистрации

      1. Права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со статьями 4, 5 и 6 настоящего Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами.

      Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления.

При таком раскладе, выходит, что право собственности возникло в момент подачи заявления на внесение изменений в правовой кадастр, т.е. после узаконивания перепланировки и получения акта ввода в эксплуатацию.

вы просто не правильно поняли, вы право собственности и какие иные действия с недвижностью в одну кучу смешали, из указанных вами норм следует, что действия, подлежащие государственной регистрации, становятся законными с момента их регистрации и это понятно, но, регистрация права собственности и регистрация перепланировки, это разные вещи, причем совсем разные, и да, оба этих действия узакониваются с момента регистрации   

[Адал]

1 минуту назад, ОТТО 1945 сказал:

вы просто не правильно поняли, вы право собственности и какие иные действия с недвижностью в одну кучу смешали, из указанных вами норм следует, что действия, подлежащие государственной регистрации, становятся законными с момента их регистрации и это понятно, но, регистрация права собственности и регистрация перепланировки, это разные вещи, причем совсем разные, и да, оба этих действия узакониваются с момента регистрации   

Вот поэтому я бы все-таки сходил в налоговую или запросил официальный ответ от них. Это понятно, что никакого нового объекта недвижимости не возникает при перепланировке и действующие права как были, так и остаются. Законом не предусмотрено оснований для лишения прав на собственность, в случае, если с перепланировкой пойдет что-то не так. 

Но у ТС и нотариуса, который его сделку проводил, появились вопросы именно к течению времени права на эту собственность. Т.е. обнулилась ли она в момент регистрации перепланировки или нет? 

Вашу позицию я понимаю, т.к. и сам изначально думал так же. Но почитав Закон уже не уверен, что все так однозначно.

[ОТТО 1945]

2 минуты назад, Адал сказал:

Вот поэтому я бы все-таки сходил в налоговую или запросил официальный ответ от них. Это понятно, что никакого нового объекта недвижимости не возникает при перепланировке и действующие права как были, так и остаются. Законом не предусмотрено оснований для лишения прав на собственность, в случае, если с перепланировкой пойдет что-то не так. 

Но у ТС и нотариуса, который его сделку проводил, появились вопросы именно к течению времени права на эту собственность. Т.е. обнулилась ли она в момент регистрации перепланировки или нет? 

Вашу позицию я понимаю, т.к. и сам изначально думал так же. Но почитав Закон уже не уверен, что все так однозначно.

ничего сложного в законе нет, в НК РК тоже все понятно написано, если приобрел собственность, а потом продал ее в течение года с момента приобретения, будь любезен платить налог, но тут явно не тот случай, перепланировка, это не регистрация права собственности, а акт ввода не всегда (причем прям совсем не всегда) является правоустанавливающим документом 

[Адал]

4 минуты назад, ОТТО 1945 сказал:

ничего сложного в законе нет, в НК РК тоже все понятно написано, если приобрел собственность, а потом продал ее в течение года с момента приобретения, будь любезен платить налог, но тут явно не тот случай, перепланировка, это не регистрация права собственности, а акт ввода не всегда (причем прям совсем не всегда) является правоустанавливающим документом 

Считаю все же нужно видеть что именно присоединили, снесли или достроили. Если не изменились границы объекта и его площадь, то перерегистрация на счет времени владения не влияет. Но если там увеличили площадь, например за счет "отжатого" бывшего общего коридора или вообще новую комнату пристроили с другой квартиры или с нуля (на первом этаже такое возможно), то на мой взгляд это уже другой объект недвижимости, как минимум КГД захочет обложить налогом все пристройки.

Пусть ТС сходит в налоговую, покажет все документы и получит сразу же ответ. Лично я не могу тыкать в небо и гадать что там на самом деле было. 

[ОТТО 1945]

29 минут назад, Адал сказал:

Считаю все же нужно видеть что именно присоединили, снесли или достроили.

у ТС все подробно расписано 

[Burubek]

У ТСа акта ввода в эксплуатацию не должно быть, это же не первичный объект. Должен был быть акт перепланировки, или как он там называется. Вводом в эксплуатацию называют документ, согласно которому возникает право собственности у застройщика при постройке нового строения.

[Адал]

2 часа назад, Burubek сказал:

У ТСа акта ввода в эксплуатацию не должно быть, это же не первичный объект. Должен был быть акт перепланировки, или как он там называется. Вводом в эксплуатацию называют документ, согласно которому возникает право собственности у застройщика при постройке нового строения.

Акт ввода в эксплуатацию, так он и называется.

12 часов назад, ОТТО 1945 сказал:

у ТС все подробно расписано 

Меня это и смутило

 

В 13.01.2022 в 00:41, Гость Nomadkz сказал:

Помогите! Продаю квартиру, стал ее собственником еще в 2005-м году по дарственной от родителей. Еще до дарственной родителями была сделана перепланировка - одна ненесущая перегородка в кирпичном доме смещена на метр. Ни родители, ни я перепланировку не узаканивали. В 2022-м году продаю по ипотеке, перед продажей (как порядочный гражданин :-((() узаконил перепланировку, зарегистрировал акт ввода в эксплуатацию. Теперь при оформлении купли-продажи мне нотариус говорит, что я должен буду платить налог 10% от всей стоимости квартиры (огромная сумма), т.к. акт ввода зарегистрирован всего месяц назад и не прошел год. Неужели это так, ведь владел этой квартирой на протяжении 16-ти лет?

Казалось бы ничего сложного вообще, налогов никаких быть не должно, но взглянем глазами нотариуса:

1) Сначала нотариус всегда проверяет бумажные версии всех документов - т.е. ему дают договор дарения, датированный 2005-ым годом, акт ввода в эксплуатацию свежий и новый тех. паспорт.

2) Далее нотариус через e-notary вытаскивает справку о наличии обременений и т.п. - окей, их нет, но в справке видит что-то вроде

Действительно ли нотариус просто ошибся или он там разглядел еще что-то такое, что сподвигло его пугать клиента налогами? Поэтому я и развил варианты до возможных, когда перепланировка может обнулить течение времени.

ТС сейчас, услышав ваши ответы, успокоится и не станет ничего делать, а вдруг нотариус был прав и ТС просто не все нам рассказал?

[ОТТО 1945]

13 часов назад, ОТТО 1945 сказал:

у ТС все подробно расписано 

, ну я тут уже не помогу 

8 минут назад, Адал сказал:

ТС сейчас, услышав ваши ответы, успокоится и не станет ничего делать, а вдруг нотариус был прав и ТС просто не все нам рассказал?

почитав мой совет, ТС должен начать действовать, к чему я его и призвал 

[Burubek]

33 минуты назад, Адал сказал:

Акт ввода в эксплуатацию, так он и называется.

В любом случае, налоговое обязательство возникает в случае реализации имущества, бывшего на праве собственности менее одного года, а у ТСа право собственности было приобретено намного ранее, поэтому доказать, что у него налогового обязательства не возникло очень просто - договор купли-продажи всё объясняет, а внесение изменений в правовой кадастр не влияет на изменение в правах собственности. 

[Адал]

5 минут назад, Burubek сказал:

В любом случае, налоговое обязательство возникает в случае реализации имущества, бывшего на праве собственности менее одного года, а у ТСа право собственности было приобретено намного ранее, поэтому доказать, что у него налогового обязательства не возникло очень просто - договор купли-продажи всё объясняет, а внесение изменений в правовой кадастр не влияет на изменение в правах собственности. 

В данной ситуации скорее всего так оно и есть. Видимо все-таки нотариус ошибся и невнимательно изучил документы.

Однако я предположил, что ТС мог описать свою ситуацию не так, как оно на самом деле. Попробую изобразить:

По договору дарения ТС владел обычной стандартной квартирой площадью такой-то, из них жилая столько-то, нежилая столько-то.

После узаконивания перепланировки могла увеличиться общая площадь квартиры за счет "отжатого" подъезда. Тогда изменяются характеристики объекта. Распространяется ли в таком случае право собственности по договору дарения на дополнительные метры? Я так не считаю. В договоре дарения, да и не только, а в любом договоре на недвижимость обязательно указываются площадь и другие характеристики. Т.е. ТС подарили, например, квартиру общей площадью 35кв м, затем он сносит стену (не важно кто и когда это сделал, важны только документы) и увеличивает площадь квартиры. 

Получается, что он владел по договору дарения 35 кв м, а добавленные метры после перепланировки юридически закрепили за ним после узаконивания перепланировки. Т.е. эти "лишние" квадраты по сути являются "вновь созданным объектом" и КГД захочет получить с этого налог на мой взгляд.

 

[Burubek]

13 минут назад, Адал сказал:

Т.е. эти "лишние" квадраты по сути являются "вновь созданным объектом" и КГД захочет получить с этого налог на мой взгляд.

Из сказанного тс'ом я понял, что речь идёт о внутренней переделке стен.

[Адал]

2 минуты назад, Burubek сказал:

Из сказанного тс'ом я понял, что речь идёт о внутренней переделке стен.

Я тоже так подумал. Смутила реакция нотариуса. Они такие сделки должны проводить в день по пять штук, там все одно и то же у всех. С какого перепуга он заикнулся о налоге?

Поэтому я за то, чтобы ТС пошел в налоговую ,показал все документы и там получил уже точный ответ, мы тут гадать на кофейной гуще не можем.

Ну и касательно права собственности в случае перепланировки

Рассмотрите более утрированную ситуацию:

Человеку подарили "квартиру 1" площадью пусть будет 50 кв м. Далее он выкупает "квартиру 2" и делает перепланировку, в результате "квартира 1" стала площадью 80 кв м, а "квартира 2" соответственно 20 кв м. Затем Даритель отзывает дарственную и хочет назад получить уже 80кв м... 

Юридически произошла перепланировка. По логике ОТТО

16 часов назад, ОТТО 1945 сказал:

 перепланировка, это не регистрация права собственности, а акт ввода не всегда (причем прям совсем не всегда) является правоустанавливающим документом 

и Одаряемый должен вернуть Дарителю уже квартиру вместе с перепланировкой, т.к. перепланировка - это не есть новое право собственности, а просто измененное старое?

Как видите изменения в правовом кадастре важны и не все так просто, как кажется. 

[Burubek]

2 минуты назад, Адал сказал:

Даритель отзывает дарственную

А такое возможно ?

[Адал]

2 минуты назад, Burubek сказал:

А такое возможно ?

Да. ст.512 ГК

[Burubek]

1 час назад, Адал сказал:

Да. ст.512 ГК

Про ст. 512 ГК я в курсе)))

Интересует практическая сторона дела. Вы сталкивались на практике с отменой дарения или изучали судебную практику по таким делам?

[Адал]

1 час назад, Burubek сказал:

Про ст. 512 ГК я в курсе)))

Интересует практическая сторона дела. Вы сталкивались на практике с отменой дарения или изучали судебную практику по таким делам?

Да, но немного в другой ситуации. Знакомые купили квартиру по договору дарения уже умершего Дарителя, потом нарисовались другие "наследнички" и пытались аннулировать договор дарения на основании якобы недееспособности Дарителя ввиду преклонного возраста. Подробностей не знаю, но ничего не вышло у "наследничков"

[likew]

10 часов назад, ОТТО 1945 сказал:

, ну я тут уже не помогу 

почитав мой совет, ТС должен начать действовать, к чему я его и призвал 

Хотелось бы в это верить)

5 часов назад, Адал сказал:

Да, но немного в другой ситуации. Знакомые купили квартиру по договору дарения уже умершего Дарителя, потом нарисовались другие "наследнички" и пытались аннулировать договор дарения на основании якобы недееспособности Дарителя ввиду преклонного возраста. Подробностей не знаю, но ничего не вышло у "наследничков"

Слышал похожие истории, по документам у них полный ноль - но настроение подпортили.

[Гость Nomadkz]

Добрый день! Спасибо за советы. В налоговую пока не могу сходить, т.к. занят покупкой другого жилья, освобождением проданной квартиры, работой. 

По-поводу перепланировки, все просто: отжали 1 квадный метр от прихожей в пользу кухни, за счет смешения внутри квартиры перегородки между кухней и прихожей. Но площадь таки выросла за счет добавления лоджии, в 2005-м когда квартиру дарили балконы не учитывались в площади.

Насчет дарения не совсем понял... мне квартиру подарила мама в 2005-м, в 2006-м ее не стало. Мне тогда было 18 лет и я особо не вникал во все эти техпланы. А перенос этой перегородки родители сделали в этой квартире еще в 90-х - так и перешла она мне.

Просто сейчас решил продать, а техплан 2005-ого года без учета лоджии. Пришлось переделывать из-за этого, ну и решил заодно оформить перепланировку, чтоб уже точно претензий не было ко мне.

Просто этот акт ввода теперь прописался в справке о зарегистрированных правах вместе с договором дарения. Из-за этого нотариус так сказала, что будет налог и заставила писать мою супругу согласие на продажу, хотя квартиру получил в дар еще до брака. Но акт ввода, как тоже правоустанавливающий документ зарегистрирован в браке. 

[Burubek]

6 часов назад, Гость Nomadkz сказал:

Но акт ввода, как тоже правоустанавливающий документ зарегистрирован в браке. 

А общая площадь после перепланировки увеличилась?

Сложно ответить на этот вопрос, тут, вероятно, следует послушать Дала, который выше выдвигал версию с подобной ситуацией.

Я думаю, что позиция налоговой в данном случае предсказуема - они вменят налог, поэтому лучше пойти на упреждение и сделать оценку для целей определения рыночной стоимости, потом продать квартиру.

6 часов назад, Гость Nomadkz сказал:

квартиру получил в дар

Согласие супруги обязательно, поскольку в период брака в квартиру вносились улучшения, из тех средств, что являются общими.