Долевое участие в строительстве, правовая природа

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Разговор короткий - хочешь бери, что дают, не хочешь, не бери.

А чем, при такой позиции поможет закон? Я вот привожу пример - в Росии есть такой закон. Согласно ему, обязательно строгое закрепление сроков и законная неустойка в нормальных размерах. Но застройщики в обход его предлагают дольщикам не договор, подпадающий под действие закона, а вексельную схему и, как Вы говорите - хочешь бери, что дают, не хочешь, не бери.

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

На мой взгляд разница есть, однако, скорее речь идет о юр.корректности понятий.

Строительство долевым быть не может, потому что это комплексная процедура, которая выполняется строительной компанией.

А вот участие, скорее всего - да. Ведь участие дольщика заключается в предоставлении части денег (доли), переданных строительной компании. Отсуда и долевое участие в строительстве.

А разве долевое участие в неком процессе не позволяет говорить, что и сам процесс становится долевым? И как здесь обойтись без объекта долевого строительства- непосредственного жилого помещения? Т.е. в данном случае, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

попробуйте по формальным признакам договора (жильцов с указанным альянсом) отнести сие

а) к договору простого товарищества (с соответствующим разграничением ответственности по ГР РК)

или

б) к договору подряда (с уточнением ситуации согласно закону об архитектурно-строительной деятельности)

или

в) к договору купли-продажи в рассрочку (вооружившись опять таки соответствующими нормами ГК РК)

Судя по заголовку был договор участия в долевом строительстве.

Навскид, договор простого товарищества не годится по причине- дольщики не обладают правами на участие в управлении общими делами, на долю в праве на общее имущество, на получение части прибыли. Также они явно не собираются нести солидарную ответственность. В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.

Договор подряда отличается по предмету и по субъектному составу.

Рассрочка, предварительный договор - продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

[Гость Outlawyer]

Игорь Юрьевич, вы в составе рабочей группы по проекту этого закона?

Теперь по порядку.

1. "А разве долевое участие в неком процессе не позволяет говорить, что и сам процесс становится долевым? И как здесь обойтись без объекта долевого строительства- непосредственного жилого помещения?"

А. От того, что есть долевое участие в процессе на мой взгляд не совсем правильно делать вывод том, что и процесс становится долевым. Как процесс может стать "долевым"? Что тогда такое "долевое строительство"? Я затрудняюсь определить "долевое строительство", поскольку процесс немного нелогично выглядит "долевым". Все функции осуществляет застройщик. В нашей ситуации все, что требуется от дольщика - дать деньги. То есть его участие в строительстве заключается в частичном финансировании. То есть он участвует частично, в размере переданной доли. Отсуда, повторюсь, и долевое участие.

Б. А чем объект долевого строительства отличается от объекта строительства в принципе? Я не говорю о разнице между жилым и производственным комплексом, здесь разница в другом. Я говорю о том, что объекты строительства: будь они объекты долевого, инвестиционного и прочего строительства - все они являются объектами строительства. Если будет отдельный закон, о котором мы здесь говорим - из предмета регулируемых отношений будет видно, что речь пойдет именно о тех объектах, которые строятся на средства дольщиков.

2. "Т.е. в данном случае, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома."

Полностью согласна, но с учетом пункта 1 (А), то есть переформулировать примерно следующим образом: "По договору о долевом участии в строительстве жилого многоквартирного дома (объекта строительства) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект строительства и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект строительства другой стороне (долевому участнику строительства), а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять объект строительства при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию".

Игорь Юрьевич, а вы сами в чем видите разницу? И является ли она принципиальной?

[Гость Радуга]

А чем, при такой позиции поможет закон? Я вот привожу пример - в Росии есть такой закон. Согласно ему, обязательно строгое закрепление сроков и законная неустойка в нормальных размерах. Но застройщики в обход его предлагают дольщикам не договор, подпадающий под действие закона, а вексельную схему и, как Вы говорите - хочешь бери, что дают, не хочешь, не бери.

Конечно, закон не решит все проблемы Долевых участников, но по крайней мере Застройщиков обяжут пройти определенную предварительную процедуру: к примеру Застройщиков обяжут предоставить в Центр по недвижимости, список документов (н-р подтверждающих наличие земельного участка с соответствующим целевым назначением, наличие проектно-сметной документации и т.д.) прежде чем Застройщики получат право на заключение договоров о долевом участии в строительстве. Т.е. наличие имущества у Застройщика (в данном случае земли) будет своего рода гарантией возврата вложенных денег в строительство, ИМХО таким образом законодатель снизит риски Долевых участников. А как сейчас выглядит долевое участие в строительстве, я не знаю, т.к. лично не сталкивалась, но где то читала, что Застройщики снимают офис в аренду, изготавливают макет будущего дома, делают обширную рекламу, получают деньги и прощайте.

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Игорь Юрьевич, вы в составе рабочей группы по проекту этого закона?

Игорь Юрьевич, а вы сами в чем видите разницу? И является ли она принципиальной?

Нет, на любительских началах заинтересовался темой, разбираюсь вот :) .

А. Непосредственного участия в строительстве у дольщика нет, но есть участие в финансировании строительства. Что у нас есть строительство? Из закона, имхо, смысла нет брать определение. По СНиП РК 1.01-32-2005 - комплекс производственных процессов, включающий строительные, монтажные, вспомогательные, транспортные работы, а также работы, связанные с восстановлением, реконструкцией и ремонтом зданий и сооружений, их разборкой и передвижкой. С этой позиции, никакого участия в производственных процессах нет. Но

Б. Если мы ведем речь о новом виде гражданско-правоового договора, то в отношении чего будут возникать права и обязанности сторон? В моей схеме участники долевого строительства имеют права и соответственно обязанности по отношению к объекту долевого строительства (т.е. своей потенциальной квартиры)- залог, регистрация и т.п. В Вашей - в отношении участия?

Долевое строительство ближе всего, имхо, к строительному подряду. Но в данном случае у нас есть единый объект, многоквартирный жилой дом, строящийся по единому производственному процессу и есть отдельные квартиры, для которых нам нужны правовые гарантии отдельно от всего всего дома. Для начала, например - предотвратить случаи многократной продажи этих квартир недобросовестным застройщиком. Отсюда и идет необходимость долевого строительства отдельных квартих в рамках единого строительства дома.

И вот после переформулировки у Вас - "соответствующий объект строительства"? Ведь это дом из контекста получается?

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

но по крайней мере Застройщиков обяжут пройти определенную предварительную процедуру

Обяжут, если они послушно будут заключать договора об участии в долевом строительстве и регистрировать их в ЦПН. А они ж могут этого не делать и если сейчас, например, обходят прямой запрет на рекламу алкоголя, то и здесь, думаю, смогут придумать как завлечь. Эдак надо будет любую рекламу строительных компаний запрещать.

[Гость Outlawyer]

На мой взгляд "долевое участие" уже подразумевает, что вы вкладываетесь в строительство объекта, только часть из которого будет принадлежать вам (соразмерно вашей доле).

Согласна, над определением договора, безусловно, надо еще подумать, потому что действительно, получается, что приемка будет в отношении всего дома...

А по сути дела долевое строительство не является новым видом договора. Еще Юрий Григорьевич Басин приводил пример на своих лекциях про свой пятиэтажный дом, который тоже строился на "паевых взносах" и дольщиком которого он был в свое время.

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Но и однозначно приравнять его к какому-то определенному виду тоже проблематично.

Опять же, мы в этой теме разрываемся между имеющейся практикой и нашими представлениями о том, каким бы мог быть закон. А тут многое будет зависеть от позиции законодателей.

Нет определенности, вот был бы конкретный договор - можно было бы разобрать, на что он больше похож.

[Гость Беби]

Компания (ТОО) осуществляет строительство здания, часть которой желает продать в будущем. Как выгоднее для Компании оформить договор предварительный либо Договор долевого участия? Компания желает быть собственником всего остальной части имущества, в том числе, но не ограничиваясь подвалы, чердаки и др.

В этих случаях обязательно ли передавать покупателю долю земельного участка или можно обойтись как-то?

Жду, помогите!!!

[Гость Присяжный]

Согласно ст. 390 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Поэтому в данном случае нужен договор долевого участия

[Нурдин Саякбаев]

Если речь не идет о том, что Покупатель части здания должен нести расходы или принимать на себя какие-либо обязательства уже сейчас, то достаточно предварительного договора и договора долевого участия не требуется. Если Ваша Компания при этом желает четко определить передаваемое имущество, то лучше оформить предварительным договором.

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

К слову о российском опыте (закон, напомню, был принят у них в декабре 2004)

Первый договор долевого участия в строительстве жилья в Москве, заключенный в середине сентября, до сих пор остается единственным.

Как сообщили в пресс-службе главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве, в сентябре было зарегистрировано два договора долевого участия: в строительстве жилого дома и нежилого здания. «С тех пор договоры больше не регистрировались», - добавили в пресс-службе.

Начальник секретариата Росрегистрации Геннадий Алибеков сообщил, что в Санкт-Петербурге договоров долевого участия заключается «немногим больше, чем в Москве и Московской области». В других регионах, по его словам, «процесс также находится в зачаточном состоянии - любо это единичные случаи, либо их вообще не было».

Первым в Москве стал договор на покупку квартиры в одном из двух 19-этажных зданий бизнес-класса на Ярцевской улице, дом 27В. Застройщиком комплекса является ЗАО «Кунцево-инвест» (компания, афиллированная с «Системой-Галс»). Комплекс, сооружение которого началось в июле 2005 года, должен быть сдан в эксплуатацию во 2-м квартале 2007 года. По данным вице-президента «Системы-Галс» Андрея Закревского, «договор долевого участия был заключен с физическим лицом».

А.Закревский заявил, что на данный момент в управлении Росрегистрации находится еще около 15 договоров, каждый их которых должен быть зарегистрирован в течение 30 дней. «Привлекать соинвесторов на строительство комплекса на Ярцевской улице мы планируем только по схеме долевого строительства», - заверил он.

Эксперты считают, что хотя заключение договоров долевого участия в ближайшее время не примет массового характера, в отдельных случаях они все-таки будут оформляться. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев допускает, что строительные компании предложат соинвесторам несколько вариантов покупки жилья: более дорогой - по договору долевого участия, и более дешевый - по вексельным или другим обходным схемам.

Регион: Москва. Дата публикации: 21/10/2005 11:52

[Smoke]

Интересно Договор на долевое участие в в строительстве и приобретении жилья признается все-таки договором подряда или нет?

[SERGIO]

Интересно Договор на долевое участие в в строительстве и приобретении жилья признается все-таки договором подряда или нет?

В РФ однозначно да: ловите файл

Обобщение_практики_рассмотрения_судами_Российской_Федерации_дел_по_спор....rtf

[Лоскутов Игорь Юрьевич]

Погоди- в РФ это обобщение было до принятия ФЗ "Об участии в долевом строительстве...".

Законом определен специальный вид договора- участия в долевом строительстве.

[SERGIO]

Погоди- в РФ это обобщение было до принятия ФЗ "Об участии в долевом строительстве...".

Законом определен специальный вид договора- участия в долевом строительстве.

Ну да, но это относится к тем домам, разрешение на строительство которых получено после введение в действие данного закона - а это процентов 5-10 от общего рынка (на сегодняшний день). А так, сейчас в суде дело - как раз такой договор (разрешене на строительство получено до введение в действие закона) обоснованно считается договором подряда, и штрафные санкции для застройщика намного жестче.