Потому что недвижимость учредителя переходит в собственность ТОО, то есть он фактически реализует недвижимость. В качестве оплаты за недвижимость он получает долю в уставном капитале.
Он мог бы продать недвижимость и оплатить свою долю деньгами, но вместо этого осуществил операцию бартера или обмена. А согласно Налоговому кодексу все операции обмена считаются реализацией.